“杭州一哥”仍在凶猛拿地，500亿有息负债压力大不大？
当其他出险企业在泥淖中艰难自救时，为何偏安一隅的滨江集团还在凶猛拿地呢？
11月29日，杭州2022年度第四批集中供地土拍结束，在出让的共8宗土地中，滨江集团（002244.SZ）斩获其中2宗土地，总金额36.6亿元。
在全年房地产形势严峻，行业艰难大背景下，2022年以来滨江集团共斩获土地41宗，其中权益土地金额达到373亿，公司总土储已超3000亿。
而2021年，滨江集团收获38个项目，可见在民营房企拿地意愿普遍走弱的背景下，滨江集团仍然拿地凶猛。
今年，滨江集团在售、待售项目预计超120个，较2021年翻了一倍，其中杭州市场占34个。
另外，近日滨江集团公告称，“21滨江房产CP004”拟于12月6日兑付。本期债券发行总额为9亿元，票面利率为4.2%。
《小债看市》统计，目前滨江集团存续债券13只，存续规模109.3亿元，其中有9只债券将于一年内到期，公司面临集中兑付压力较大。
未来偿债现金流
目前，滨江集团主体和相关债项信用等级为AAA，评级展望“稳定”。
当其他出险企业在泥淖中艰难自救时，为何偏安一隅的滨江集团还在凶猛拿地呢？它不仅占据了江浙沪的“辐射效应”，也搭乘了杭州楼市的快车。
据官网介绍，滨江集团成立于1992年，具有建设部一级开发资质，全国民营企业500强，中国房地产企业50强，长三角房地产领军企业。
2008年5月，滨江集团在深圳上市，成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。
在区域布局方面，滨江集团形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的发展战略。
滨江集团官网
从股权结构看，滨江集团的控股股东为杭州滨江投资控股有限公司（以下简称“滨江控股”），持股比例为45.41%；戚金兴持有滨江控股64%的股权，并直接持有公司11.94%股权，为公司实际控制人。
股权结构图
2022年前10个月，滨江集团销售金额达到1182亿，虽同比下滑16%，但远远好于行业平均水平。
据克而瑞数据，今年1-10月滨江集团以1084.2亿操盘金额位居房企第12位；以209.9万平方米操盘面积排第39名，属于千亿大型房企。
克而瑞数据
与开发和销售规模相比，滨江集团未开发土储规模较小，预计可满足两年左右销售需求，存在补库存需求。
从业绩上看，今年前三季度滨江集团实现营业收入198.7亿元，同比下降18.7%；实现归母净利润20.56亿元，同比增长55.2%。
归母净利润
虽然业绩增长，但由于土地成本较高，滨江集团的盈利能力持续下滑，今年前三季度其销售毛利率和净利率分别为16.65%和11.63%。
销售毛利率
截至2022年9月末，滨江集团总资产有2739.81亿元，总负债2277.68亿元，净资产462.13亿元，资产负债率为83.13%。
近年来，随着业务规模扩张，滨江集团的债务有所增长，公司财务杠杆水平逐步攀升。
财务杠杆水平
在“三道红线”方面，滨江集团扣除预收款后的资产负债率为67.6%，净负债率为60.8%，现金短债比为1.5倍，保持“绿档”。
《小债看市》分析债务结构发现，滨江集团主要以流动负债为主，占总债务的84%。
截至相同报告期，滨江集团流动负债有1915.54亿元，主要为其他应付款项，其一年内到期的短期债务合计有145.94亿元。
相较于短债压力，滨江集团的流动性较好，其账上货币资金有219.29亿元，除去受限资金仍可覆盖短债，公司短期偿债压力不大。
在备用资金方面，截至2022年9月末，滨江集团银行授信总额有1171.33亿元，其中未使用授信额度为663.61亿元，可见其财务弹性较好，间接融资渠道较为通畅。
银行授信
此外，滨江集团还有非流动负债362.14亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有354.24亿元。
整体来看，滨江集团刚性债务总规模有500.18亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为22%。
2021年和2022年前三季度，滨江集团财务费用分别为7.4亿和6.24亿元，截至2021年底公司综合融资成本为4.9%，可见其融资成本较低。
从融资渠道看，除了发债和借款，滨江集团还通过股权、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。
在股权质押方面，截至2022年7月，滨江集团的控股股东滨江控股质押股数为3.2亿股，占其所持股份的22.65%。
近年来，随着房地产业务规模的扩大，滨江集团合作开发项目增加，公司少数股东权益快速增长，2019-2021年年均复合增长70%，但少数股东损益却波动下滑，二者占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
在资产质量方面，滨江集团存货规模较大，截至2022年三季末该指标有1810.73亿元，且杭州项目占比高，受当地房地产市场和政策影响较大。
总得来看，滨江集团销售下滑程度好于行业平均水平，业绩持续增长；财务杠杆水平持续增长，存在一定“明股实债”嫌疑。
1992年，邓小平发表“南方谈话”后，杭州加速改革步伐，允许每个区再成立一家房地产公司，滨江集团应运而生。
当时，建筑出身的戚金兴被任命为董事长，他用借来的8万元充当公司启动资金。
四年后，戚金兴放弃了出任江干区副区长的机会，选择继续在地产行业打拼。
同年，杭州滨江房产集团有限公司成立。随后戚金兴带领滨江集团成为了杭州首家成功转制的房地产企业。
2008年5月，滨江集团在深圳上市，成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。
近年来，滨江集团开始走出浙江，扩大版图，并进军一线城市，但最终以失败告终。
2019年，滨江集团累计销售金额突破1120亿元，成功晋级千亿房企，但其销售额被外界质疑“注水”。
同时，滨江集团在杭州土拍场挥金如土，2020年和2021年每年都抢下14宗地，位居杭州拿地金额第一。
2021年下半年以来，一场前所未有的债务危机席卷了整个房地产行业，偏安一隅的滨江集团却穿越周期，成了为数不多的未出险民营房企。（作者微信：littlebond1）
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