万科10万长租房，10年租金180万，单价仅香港「棺材房」的0.1倍不到！

你对香港的印象是什么？富丽繁华大都市，鳞次栉比摩天楼，争分夺秒股票场，冷漠无情无间道，摩天大楼，名贵跑车？名牌潮牌，高档餐厅？也许都有。

但是，在香港繁华奢侈的背后，有些真实更是令人绝望。

在香港，租金最高的不是中环。不是山顶豪宅，而是全港十八区里最贫穷的深水埗。

隐藏在深水埗街头巷尾的，是那些被称为：

劏房，笼屋，棺材房的居所。

这里每尺（约0.09平方米），最高租金可达300港元，约合人民币2800元/㎡。

有大约20万香港人，生活在这种房子里，是霓虹灯也无法照亮的地方。

劏房

标配：厨房、卧室、客厅三合一，

面积通常 ≤ 8㎡，

租金约合人民币2500~4000/月。

劏，意为割。“劏房”通常指一个住房单位，被切割成很小的部分，

租给多家住户。

双层床，小沙发，冰箱，洗衣机和小桌子，这些物品令本就狭小的空间，显得十分拥挤。每月4500元港币，（约人民币4000元）,租金和水电费，已是所得薪水的一半。

在获得第36届香港电影金像奖，多个奖项的电影《一念无明》中，曾志伟扮演的父亲和他患有躁郁症的儿子便住在劏房里。

在劏房拍了十几天的戏，曾志伟对媒体说，住在劏房里，“怎样豁达的人慢慢都会受不了，（戏里）我已经很幸运，房间有窗，很多房连窗都没有。”

棺材房

面积≤4㎡，最小的不过1.4㎡。

仅仅放得下一张床，

人在里面只能躺着。

租金约合人民币1600~3200/月。

当横向空间已经无法再被利用时，房东们把目光投向了纵向空间，棺材房应运而生。

在油麻地、深水埗、观塘，有些人每晚都睡在“棺材”里。在原有的板间房的基础上，以“井”字形上下分割，改装成六间小房。每间房约1.5平方米，租金约每月1500-2000港币。

由于位置狭小，进入房间后只能直挺挺躺着，像躺在棺材里一样，便得名“棺材房”。甚至连棺材都不如，因为在这里，每晚“躺尸”时你连腿都绷不直……

“棺材房”的租客各不相同，唯一相同的，是大家都负担不起，一个可以站立的房间，只好过着「弯腰屈膝」的日子。

笼屋

楼顶平台搭建的建筑被称为“天台屋”，价格相较便宜。坏处是下雨漏水、夏天闷热，工业、商业大厦房间改成的民居，被称为“工厦屋”。租金便宜且有电梯，但易被查处，除此之外，还有一种住所叫“笼屋”。

笼屋最早出现在1950年代，它是移民的临时住宿。

一张张铁丝网包围起来的床位，就成为了可以居住的笼屋。它们大多存在于深水埗的危楼之中，而住在铁笼里的人，被称为“笼民”。

一个70平米的屋子里，摆放着数十个3层铁笼，里头住有200多人。

厕所房

早前更有社交群组，上传一张租屋广告的相片。月租2200港币，租住位于官塘唐楼上床下厕房，上格床大约两呎半（大约0.76米）宽，而床下则是马桶厕所。

这样压抑的空间昂贵的房租相比较于最近刚刚开放的万科翡翠书院，这的是一个天堂一个地狱的差距了。

万科的这个项目是纯租赁型的产品，居住的舒适感和便利程度，以及租金的合理性，是大家关注的最主要的点。

翡翠书院两宗地块，均执行70/90的政策，地块整体容积率在1.66到1.9之间，这个容积率指标做出低密感并不难。

印象中，西侧地块的楼栋，在3层到8层之间，东北方向上有几栋超过10层的小高层，不过地块之间并不连通，也就不会互相影响。

首期面市的，是西侧地块的1号楼、2号楼、3号楼和6号楼，有90㎡平层和180㎡上叠两种户型。

上叠户型是一梯一户，电梯到入户门之间，有3㎡的空间，样板间做了玄关功能的展示，衣帽、鞋子、包包、钥匙都有去处，很贴心。

入户右拐，首层南向7.2米面宽，规划成餐厅和客厅，相较而言，半敞开的厨房更能赢得高分。

厨房目测有13㎡，「U」型布局，靠近餐厅的部分做了西餐岛台化的处理，外侧是玻璃推拉门，这样厨房就成了中西厨并用的复合空间。

做油烟大的中餐，就把推拉门关紧，玻璃材质也并不阻挡和餐客厅的交流。

上叠户型是三居半的设计，一层北向有一间卧室，二层南向两间卧房，主卧除去衣帽间和卫生间后，目测有17㎡+，非常宽敞。

次卧尺度会小一些，户型图算出的面积段，分布在11㎡到15㎡之间，二层北侧房间带坡屋顶，展示区做了儿童活动区。

坡屋顶的最高处有2.9米，如果家里人多，用做卧室也是没有问题的。

翡翠书院带装修交付，风格更偏商务酒店风，简洁但有质感。除此之外，功能感十分强大，智能家居系统、衣服杀菌处理机等等都有配备。

万科把自己拿得出手的装备，都给了翡翠书院。

万科翡翠书院已经开始征集意向租户，90㎡户型租金在1.5万/月到1.8万/月，180㎡上叠户型租金，在3万/月到4万/月之间。

在预租期之内，需要客户缴纳10年期的意向押金和租金，项目方会针对这部分租户，给出一个优惠的价格方案。

以成本模型进行测算，假设翡翠书院是个纯销售型的项目，当年万科花费109亿拿地，综合楼板价在3.7万/㎡以上。

翡翠书院的产品，是3到8层的平层与上叠组合，为了方便计算，将主体建筑成本统一为3500元/㎡，这是8层以上洋房的标准。

项目带装修交付，从展示区呈现出的效果来看，不会低于3000元/㎡。

按照政府规定的5.34万/㎡的限价销售，即便所有成本以最低水平测算，项目的净利率，也不过3.3%。

何况，租赁与销售的逻辑不同，需要后期运营成本更高，项目方透露出的消息是，以目前的价格定位，翡翠书院的资金回报率，不到2%。

单就翡翠书院项目来说，万科拿到的溢价，并不高。

项目的位置，在海淀北清路与永澄北路交汇处北边，如果不堵车的话，西二旗20分钟就能到，上地30分钟就能到，作为后花园，距离是很合格的。

周边配套目前稍有欠缺，但项目建成后，翡翠书院自带1.4万平的商业，足以满足生活需要。

项目所处的永丰产业园基地本身也在发展，区域潜力，同区域的天阅西山，平层毛坯单价已经卖到8万/㎡。

如果不自持不限价，翡翠书院卖到2000万，甚至更贵都是有可能的。

所以翡翠书院的租金对标，应该是类似万科如园或者西山壹号院，这种总价和品质相当的产品。

在链家网上，万科如园目前只有一套287㎡的四居平层在租，月租金在2.8万/月。

距离翡翠书院仅仅7公里，西山壹号院是2011年建成的板楼，204㎡的平层三居，月租金则在3万/月到3.2万/月之间。

这么一对比，翡翠书院也没有贵到哪里去。

最后，再来一波翡翠书院的高清大图，值不值，到项目看过之后，会得出更确切的答案。

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