易宪容：中国人为何不愿意租房而买房？
作者：易宪容
来源：作者博客
中国居民为何不愿意租房而买房？
最近，看到所谓国内权威主流媒体就中国居民是“买房还是租房”的讨论。本来对于这个问题，在发达的市场经济国家，没有人会就此提出问题，它完全是市场行为选择的结果，十分常识。但是该报作者认为，本来从经济上的逻辑来看，在目前中国的高房价下，居民租房住肯定是最为合理的经济选择，但尽管买房在经济上如何不合理，中国的居民就是不愿意租房而愿意买房。何也？
在该文章的作者看来，最为重要的在于两个方面，一是中国居民对居住权的理解存在误区。在作者看来，中国居民总是认为居住权就是要持有个人拥有产权的住房。但事实上，“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家，住房自有率也只有60%多，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%，但目前中国新房自有率已接近90%。这就造成了中国居民都涌入房地产市场购买住房，这不仅容易推高房价，也造成居民严重的消费挤出效应。
二是中国的住房租赁市场之所以不发达，中国居民之所以宁可购买住房而不愿意租赁住房，就在于中国政府财税、金融、户籍等政策更有利于购买住房者而对房屋租赁管制太多，因此政府要对这些方面的政策松绑减负。这就是所谓权威的主流媒体给出政府发展中国住房租赁市场的政策建议。可以说，这些政策建议只看到中国住房租赁市场问题的浅层次方面，根本没有看到问题的本质所在，而且按照这种政策建议，中国的住房租赁市场要想发展起来也是猴年马月的事情，根本就不可能。
首先，所谓“居者有其屋”并不等于“居者有产权”的观点曾经是房地产开发商为其房价上涨而要政府不要干预这种房价上涨的一个理由。在房价快速上涨、绝大多数民众对房价上涨意见很大的情况下，政府曾认为对于过快上涨的房价要出现政策来调控，房地产开发商则认为政府不要过多干预房价上涨，这是市场的行为，政府可能通过保障性住房及租赁市场来解决居民居住问题，所以许多居民根本上就不用抱怨房价过高来购买有产权的住房。而且欧美国家居民的住房自有率比较低根本上就与欧美国家居民的对住房产权观念不同有关。
其次，中国住房租赁市场之所以不发达，中国的居民之所以宁愿在沉重负担的情况购买住房而不愿意租赁住房，最为核心的问题有两个方面。一个方面中国房地产市场发展了十几年，直到最近才有中央的领导人才认识到房地产市场要回到它的基本居住功能而不能够让它成为投机炒作赚钱工具，但在以往中国住房的性质是投资消费混淆在一起的。中国的住房既可是投资也可是消费，而且无论是购买住房用投资还是用消费都可享受政府的各种优惠购买住房条件。既然购买的住房可以用于投资，并且购买住房用于投资也可享受各种优惠条件，那么中国的哪一个居民不会利用现有的优惠来购买住房呢？
特别是前十几年政府一直与房地产开发商合谋千方百计地在推高房价，中国住房市场从来没有经历过周期性调整，购买了住房就能够赚钱的情况下，中国的居民更是会涌入房地产市场购买住房，谁还有愿意去租赁住房呢？如果中国的住房政策不改变，不遏制住房投资并让住房回归到居住功能，那么要发展中国的住房租赁市场几乎是不可能的。
二是如果中国住房市场政策能够出现重大的调整，即住房投资投机炒作严重限制，并让房地产市场回归到基本居住功能，让房地产市场价格理性回归，要发展中国的住房租赁市场还得出台完全保护住房租赁者的法律。因为，在房地产租赁市场，租房者在这个市场永远是弱者，如果没有完全保护他们利益的法律，他们的利益随时都会受到侵害。在发达的市场经济国家，保护租房者的法律十分健全，业主在租赁市场任何不法行为都将付出沉重的代价。但是，目前中国有这样的保护租赁者的法律吗？如果没有相关的住房租赁法律，中国要发展起繁荣的住房租赁市场也是根本不可能的。
可以说，日前，国务院常务会议对培育和发展住房租赁市场做出部署，提出完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持等措施，希望以此来建立起一个健康可持续的房地产租赁市场，这当然是好事。但要做到这点，如果上述两个方面的问题不解决，即让住房回归居住功能及去除住房赚钱功能，和出台坚决保护住房租赁者的法律，要建立起一个可持续发展的中国住房租赁市场不可能的。上面所提出的建议只能是不痛不痒。
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