顾河：从立法主体权限看住宅小区法律适用

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（“城乡社区治理的理论与实践：顶层设计与地方创新”宁波研讨会论文）

无论司法者、执法者还是普通公民，在现实生活中都会经常遇到法律适用的问题。依法治国，保障公民权益，维护社会和谐需要正确适用法律；公民依法伸张权利，抵御非法侵害，也要选择法律，正确适用法律、解释法律。选定适用法律，首先要学习《立法法》，明确各类立法主体的具体权限，然后才是理解法律条文、解释法律含义。我国于2000年3月15日颁布《立法法》，2015年3月15日进行了修正，修正后法律增删、修订了许多内容。

一、我国立法主体及其权限

我国立法主体包括国家、省级和设区的市三级权力机关和国务院、部位和设区的市的行政机关，其立法权限逐步缩小。全国人大及其常委会行使国家立法权，全国人大常委会有权解释法律，国务院经全国人大及其常委会授权可以制定行政法规，最高法院、最高检察院（两高）有权制定司法解释。

全国人大是我国的权力机构，全国人大常委会是其常设机构，国务院和最高法院、最高检察院对全国人大负责，分工行政、司法和检察职能，而不是西方“三权分立”政治制度下的分权。

全国人大及其常委会是我国的立法机构，行使国家立法权。国家的基本政治制度、刑事制度、民事制度、财经制度、诉讼和仲裁制度等1，必须由全国人大及其常委会制定法律，其中，全国人大常委会制定应当由全国人大制定的法律以外的其他法律。

应当制定法律而尚未制定法律的，全国人大及其常委会可以授权国务院制定行政法规，但涉及犯罪刑法、政治权利司法制度等事项的除外。授权决定应当明确授权的目的、事项、范围以及被授权机关实施授权决定应当遵循的原则等。被授权机关应当严格按照授权决定行使被授予的权力，并不得将被授予的权力转授其他机关。2

当法律规定需要进一步明确具体含义，或者法律制定后出现新的情况，需要明确适用法律依据时，由全国人大常委会进行立法解释。有权提出法律解释要求的机构包括：国务院、中央军委、最高法院、最高检察院和全国人大各专门委员会以及省、自治区、直辖市的人大常委会。全国人大常委会工作机构可以对有关具体问题的法律询问进行答复。

图1：现场为居民答疑解惑

“两高”有权针对审判、检察工作中具体应用法律出现的问题作出司法解释，“两高”发布的司法解释具有法律效力，最高法院发布的司法解释包括“解释”、“规定”、“批复”和“决定”四种形式。司法解释应当主要针对具体的法律条文，并符合立法的目的、原则和原意。司法解释施行后，人民法院作为裁判依据的，应当在司法文书中援引。其它地方法院、地方检察院不具有发布司法解释的权力。

省、自治区、直辖市人大及其常委会；设区的市的人大及其常委会；省、自治区人民政府所在地的市的人大及其常委会，经济特区所在地的市和国务院已经批准的较大的市的人大及其常委会，有权制定地方性法规。自治州的人大及其常委会有权行使设区的市制定地方性法规的职权。

省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人大及其常委会在《立法法》第八条规定事项外，国家尚未制定法律或者行政法规的，根据本地方的具体情况和实际需要，可以先制定地方性法规。设区的市的人大及其常委会对城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面有权立法。经济特区所在地人大及其常委会根据全国人大会授权制定法规。 3

国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。“没有法律或者国务院的行政法规、决定、命令的依据，部门规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范，不得增加本部门的权力或者减少本部门的法定职责。”4

省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。“没有法律、行政法规、地方性法规的依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。”

图2：开展社区法律知识讲座

二、法律适用的基本原则

 宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章；行政法规的效力高于地方性法规、规章；地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章；省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的设区的市、自治州的人民政府制定的规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。

同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；（专门法优于普通法）新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。（新法优于旧法）法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，（法无溯及力）但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。

图3：律师为困惑的居民提供法律服务

在中央与地方立法权力的配置上，《立法法》第十一条规定了中央权力机关的专属立法权，在中央立法机关和国务院尚未立法之前，地方立法机关可以在专属立法权限之外立法，只是要求不得与上位法相抵触。国务院部门立法和地方行政机构立法则要求有明确的法律依据，“规章”的制定必须要有上位法作为依据，且“不能创设公民、法人和其他组织的权利义务关系”，《立法法》对地方权力机关与行政机构立法依据的要求是不同的。

国务院各部委立法，“没有法律或者国务院的行政法规、决定、命令的依据”，地方具有立法权的行政机构，“没有法律、行政法规、地方性法规的依据”，“不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。”对地方行政机构立法的限制，是在对地方权力机构立法限制前提下的再限制，而对设区的市的人大及其常委会立法的限定，只能“对城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面”立法。凡是超出立法权限的立法，无论任何机构都是属于无权立法，超越权限的立法也是无效的，并不是该法律条款在有权机关撤消后才无效。《立法法》修订以前立法，其条款违背了新修订的《立法法》的，在相关部门尚未清理之前，该条款在新修订的《立法法》生效之时自然失效，不能再作为执行的法律依据。

三、法律解释的基本方法

 法律解释的分类。依据不同解释的主体，法律解释分为：立法解释、司法解释、裁判解释、学说解释；立法解释和司法解释具有普遍法律效力，裁判解释针对裁判案件发生效力，学理解释没有法律效力。

 狭义的法律解释包括4种类型10种方法：文义解释、论理解释、比较解释和社会学解释，其中论理解释包括：体系解释、立法解释、扩张解释、限缩解释、当然解释、目的解释与合宪解释。

 1、文义解释。是指按照法律条文所使用的文字词句的文义对法律进行解释，解释法律首先要适用文义解释，文义解释能够搞清楚，就不得适用其他方法解释法律。例如：“应当”“可以”“视为”，《消费者权益保护法》中的“欺诈”。

偷电是否适用盗窃财物罪？首先要搞清法律上“物”的概念，刑法没有物的定义，过去民法的物仅指有体物，后来将人力可以支配的自然力也包括在了物之内，如声、光、电。日本刑法后来增加规定：关于本章之罪，电气视为财物。

2、体系解释。法律是由许多概念、原则、制度构成的，这些概念、原则、制度是依据一定的逻辑关系构筑的，而不是任意、杂乱的堆砌，各个法律条文之间都存在着某种逻辑关系。体系解释，就是根据条文在法律体系中的位置，所在编章节条款项目以及条文与前后的关联，以确定条文的意义、内容、适用范围、构成要件和法律效果的解释方法。例如：《民法通则》第122条规定“因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。”这是过错责任，还是无过错责任？第一种意见认为是过错责任，是适用文义解释，认为“不合格”就是不符合国家标准、部颁标准、行业标准或者当事人约定标准，制造的产品不符合哪种标准都是违反义务，就是存在过错。第二种意见认为是无过错责任，侵权责任包括过错责任和无过错责任，《民法通则》第106条第2款规定了过错责任，而第122条又另行规定了产品责任，前者第121条是职务侵权责任，后者123条是高度危险作业致人损害责任，再后124条是环境污染致人损害责任，前后都是无过错责任。后来《产品质量法》证明了第二种认识。侵权责任包括行为责任与危险责任，危险责任属于无过错责任，产品责任就是危险责任。

 3、立法解释。是指从法律的起草和制定过程中的有关资料，分析立法者制定法律时的价值判断和所要达到的目的，以推知就该条文立法者的意思。例如：某铁路客车提供白开水收费2角，旅客提出质疑，该铁路局辩称《铁路法》规定提供饮用开水，没有讲不可以收费，因此，收费并不违法。铁道部是《铁路法》的起草者，在立法过程中就从来没有讨论过收费的问题，提供开水仅指无偿提供。后来铁道部发布文件解决了此问题。

图4：法律服务走进寻常百姓

4、目的解释。是指以立法目的作为依据，以解释法律的一种解释方法。例如：《消费者权益保护法》规定欺诈双倍赔偿，出现了“打假公司”“打假专业户”，出现了购买商品房要求双倍赔偿。从立法的原意讲，立法的目的是为了保护消费者，惩罚欺诈者，并非为了培养某种职业。欺诈双倍赔偿指的是一般商品消费，显然没有将商品房列入该法律考虑的范围。当然，后来最高法院分别出台司法解释，扩大了法律的适用范围，但这并不是立法者当初的原意。

物业服务活动存在“欺诈”，是否应当适用《消法》三倍赔偿呢？实务界存在争议。可以推断，当时《消法》立法者没有想到这个问题，《物业管理条例》等物业服务等法律、法规的立法者也没有想到这个问题，或者参与立法的人想到了但没有表态。现在如何适用法律，笔者简要进行阐述。《消法》规定欺诈三倍赔偿的“服务”，指的是生活消费服务，不包括生产消费服务，那么物业管理是生活消费吗？最高法院就商品房买卖中几种重大的欺诈行为，出台了加倍赔偿规定，肯定了商品房买卖的生活消费的性质，对业主住宅房屋、小区进行的物业服务属于业主的生活消费吗？答案自然是肯定的，就物业企业物业服务中存在的重大欺诈，业主有权请求多倍赔偿。另外，对物业管理专门法的适用，不能排除对《合同法》专门法《消法》的适用。

图5：法律服务走进寻常百姓

5、合宪解释。是指以宪法以及阶位较高的法律规范，解释较低阶位的法律规范的一种解释方法。例如：约定“女职工结婚视为自动离职”“工伤概不负责”的法律效力问题。合同自由是一般原则，但是，男女平等是宪法原则，男职工结婚为什么不视为自动离职？劳动着的合法权益受法律保护，任何组织与个人都不得侵犯，以上约定违反了《宪法》，也违反了《劳动法》和《妇女儿童保护法》等专门法。“就餐禁带酒水”违反了《消费者权益保护法》，属于专门法优于普通法适用的原则。

 6、比较法解释。是指以外国的某个制度、某个规定或者某个判例，来解释本国的某个法律条文的一种法律解释方法。不是将本国法律与外国法律进行比较。过去我国法律主要是通过日本从欧洲学来的，现在仍然存在一些法律漏洞。例如：“借名贷款买房”，《民法通则》只有“双方恶意串通”的规定，而没有这种“同谋虚假意思表示”的的规定，一些法院判决实际上就是利用比较法，适用了德国、台湾地区法律的规定。新的《民法总则》完善了法律。

四、社区治理地方立法主体及其权限

党的十八大以后，中共中央、国务院发出了努力推进国家治理体系和治理能力现代化的号召，这是我们党积极推进的第五个现代化。2017年6月12日，中共中央、国务院发布了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（下称《意见》），这是中共中央、国务院要求落实国家治理现代化的具体要求。《意见》不仅要求警官、法官、检察官、律师、公证员、基层法律服务工作者，在推进法治社区建设，深入开展法治宣传教育和法律进社区活动中发挥作用，同时要求“有立法权的地方要结合当地实际，出台城乡社区治理地方性法规和地方政府规章”，以期推动社区治理现代化建设。笔者试图就城乡社区治理中的地方立法问题作一简述。

城乡社区不等于住宅小区，前者是上位概念，城乡社区包含住宅小区，住宅小区只是城乡社区一个组成部分，当然是一个最基础的部分。住宅小区的主体是业主，住宅小区的法律关系主要是业主与业主、业主与其组织、业主与物业服务企业之间平等的、横向的民事法律关系，以及这些民事主体与政府主管部门之间的管理与被管理的、纵向的行政法律关系。而与之相比，城乡社区的主体及其法律关系则要复杂得多。

《意见》要求：“有立法权的地方要结合当地实际，出台城乡社区治理地方性法规和地方政府规章”，首先应当确定哪些地方机构就城乡社区治理事项有权立法。由上文所知，省级人大及其常委会在满足：中央立法机关和国务院尚未立法、中央专属立法权限之外、不与上位法相抵触的三个条件后即可立法，给了省级地方人大更多事项的立法权，并没有加入更多的限制。

图6：法律服务走进寻常百姓

就地方具有立法权的行政机构而言，则要求必须具有“法律、行政法规、地方性法规的依据”才可以立法，没有法律、行政法规和地方性法规依据，则不得创制地方规章，并且地方规章“不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范”。对于设区的市的人大及其常委会立法的要求更是严格，只能“对城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面”立法。何为“城乡建设与管理”，应当重点说明，包括：“城乡规划、基础设施建设、市政管理等”，“等”应当理解为“与三个方面事项相关联的事项”，“包括医院、学校、文体设施等公共设施建设”，“城乡管理还包括对城乡人员、组织的服务和管理以及对行政管理事项的规范。”5扩大的、缩小的解释都是不恰当的，设区的市人大及其常委会超过这个范围立法就属于逾权立法。

五、住宅小区常见法律适用问题

 1、居委会对业委会的内部组织行为及其物业管理行为无权进行干预。《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。国务院《物业管理条例》第二十条规定：业委会要与居委会一起配合公安机关搞好治安工作，要配合居委会履行自治管理职责，对于住宅小区内的自治管理工作要接受居委会的指导和监督，6没有规定其他事项接受居委会的指导和监督，因为居委会本身也没有其他事项的管理职权，居委会只有基层自治管理的职权。第三款规定更加明确，业主组织作出决定应当“告知”居委会，听取居委会“建议”，而不是“上报”居委会，“接受”居委会的“指示”。可见业主组织与居委会工作关系的定位。

2、住建部无权对业主主体内部组织行为进行规范。我国《物权法》第七十五条第一款规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。“可以”意味着不是“必须”，设立业主大会，选举业委会是业主的权利而非义务，是否设立业主大会、是否选举业委会，业主有权自行决定，而非听命与他人。

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，当业主大会没有召开会议，或者业委会不组织召开业主大会时，政府主管部门可以责令召开，或者指定业委会组织召开；业委会不组织选举时，政府主管部门责令选举，指定业委会组织选举，甚至要求居委会代行业委会职责。7国务院《条例》规定业委会决定后告知居委会，而住建部《规则》规定业委会开会要告知居委会。

《物权法》是私法，“意思自治”在不违背国家“强制性”“禁止性”规定的情况下，当事人有权自主决定自己的行为。业主组织是业主为了管理自己的物业而成立的私人组织，其行为目的也仅仅是维护自己的私人不动产，业主组织的内部组织规则及其业主的行为规则，尽管是人的规则，但都是属于民事行为范畴，公权力对私行为的干预应当是严格限制的，部门和地方没有这种立法权限，我国的立法权属于全国人大及其常委会，即使国务院行政立法，也要有全国人大明确的法律授权。《立法法》明确规定，部门规章、地方规章都不得减损其他组织的权利，增加自己的权力，住建部出台的《规则》就是部门规章。住建部是国家建设行业的主管部门，不是业主组织的主管部门，就法人、其他组织的主体立法权力属于全国人大，住建部无权对业主组织的内部组织行为进行规范。一些地方立法，将业主交纳物业费用作为参选业委会的前提资格条件，公权力直接干预业主组织的内部行为，限制业主成员权的行使，否定业主身份权是上位法所不能允许的，财产权益纠纷也不能使用限定身份权的方法进行处理。  

图7：法律服务走进寻常百姓

3、业委会招聘物业企业不应强制招标。招标投标问题。我国《招标投标法》第一条规定，招标投标的目的是为了保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量。第三条采用列举与概括的形式，对招标投标的内容进行了规定，包括：1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目，而这些项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订的。本条最后一款规定：“法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定”，《招标投标法》没有规定其它部门是否可以就招标投标进行规定。

国务院《招标投标法实施条例》规定，发展和改革部门对招标投标负责指导与协调工作，并对一些可以邀请招标和不必招标的事项进行了规定，但没有另行规定必须招标投标的事项。

我国有十几个省级地方人大常委会，就招标投标工作出台了相关规定，个别设区的市的人大常委会也出台了相关规定，（如邯郸市）。天津市人大常委会颁布的《天津市招标投标条例》将“住宅前期物业管理项目”列入了必须招标投标的内容范围。

《招标投标法》属于行政法，招标投标属于国家强制性的规定，列入范围之内的项目必须招标投标，而没有列入招标投标范围之内的项目，则应当由当事人自行决定是否招标投标。《招标投标法》对必须招标投标的内容进行了规定，同时规定法律或者国务院另有规定需要招标投标的，应当进行招标投标。

《立法法》规定，除了第八条规定内容外，地方人大具有立法权，只是对级别较低的人大立法权限进行了限定。招标投标行为不属于第八条规定内容范围，在没有特别限定的情况下，地方人大应当具有立法权。《招标投标法》已经将招标投标事项纳入法律与国务院的权限之内，根据专门法优于普通法原则，地方人大就失去了招标投标立法的权限，地方人大招标投标立法实属无权立法。邯郸作为设区的市，《立法法》规定人大及其常委会只得对城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面有权立法，而其却对物业管理服务立法，显然违背《立法法》规定，当然，邯郸出台物业管理条例时，《立法法》尚未修订，没有这个限定条文，而《招标投标法》的相关规定却早已存在。天津人大只是规定前期物业项目需要招标投标，而执行者要求非前期物业项目也不想招标投标，则属于适用法律错误。

4、行政许可纠纷应当适用新的法律规定。从行政许可项目的清理看法律、法规的适用。近一段时间，国务院针对各地、各部门抬高入市门槛，垄断行业市场，滥设行政许可进行了清理，开始是要求各地、各部门不得滥设行政许可，自行清理，其后国务院组织分批次进行清理，最后决定国务院就行政许可发布清单，凡清单之外的行政许可一律取消。可见国务院反对地方、部门滥用立法权力的强烈态度。

当国务院颁布了行政许可事项清单，清单之外的行政许可自然就丧失法律效力。在2015年《立法法》修正之前，各地、各部门事实上出台过许多“减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务”或者“增加本部门的权力或者减少本部门的法定职责”的规范，过去《立法法》没有规定这些低阶位的主体立法限制，现在《立法法》明确了这项立法原则，如果过去说这些法律条款是违法的，可能找不到现行的法律依据，而现在认定这样的法律条款与上位法相悖不具法律效力，《立法法》应当是可以依据的法律依据，这些违背现行法律（尽管过去可能是生效的）的条款，在现实纠纷解决中适用法律时就不得再行适用，尽管上位法没有直接否定原法律条款的法律效力，但是原法律条款明显违背现行上位法，应当在法律适用中予以放弃。

图8：法律服务走进寻常百姓

我国没有违宪审查制度，行政诉讼也不得要求法院对行政机关的抽象法律行为进行审查，更谈不上对人大地方性法规的合法性审查，但是，我国是法制统一的国家，法官审判案件选择适用法律规定，必须要遵循上位法优于下位法的基本原则，不得对上位法视而不见，其它场合当中的法律适用也是同样的道理，对于部门法规、地方法规明显“减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务”“增加本部门的权力或者减少本部门的法定职责”的规范要予以抵制适用。

法律适用是一个疑难、复杂，政策性非常强的工作，从立法主体权限考察法律的可适性是一个重要的方法，改革开放几十年正是立法大发展的几十年，由无到有、由反到正，不仅对立法者是个考验，对于法律的适用者也是个考验。权力机关本身立法能力不高，又有更多的行政立法，科学在权力面前的卑微，都要求社会上的被管理者在接受管理时提高适法能力。（完）

                                                                                 2017年8月6日

尾注：

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[1] 牛建忠我国 《立法法》第八条：下列事项只能制定法律：

（一）国家主权的事项；

（二）各级人民代表大会、人民政府、人民法院和人民检察院的产生、组织和职权；

（三）民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度；

（四）犯罪和刑罚；

（五）对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚；

（六）税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度；

（七）对非国有财产的征收、征用；

（八）民事基本制度；

（九）基本经济制度以及财政、海关、金融和外贸的基本制度；

（十）诉讼和仲裁制度；

（十一）必须由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的其他事项。

[2] 我国《立法法》第六十五条： 国务院根据宪法和法律，制定行政法规。

行政法规可以就下列事项作出规定：

（一）为执行法律的规定需要制定行政法规的事项；

（二）宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项。

[3] 我国《立法法》第七十二条： 省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。

设区的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以对设与管理、环境保护、历史文化保护等方面的事项制定地方性法规，法律对设区的市制定地方性法规的事项另有规定的，从其规定。设区的市的地方性法规须报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。省、自治区的人民代表大会常务委员会对报请批准的地方性法规，应当对其合法性进行审查，同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规不抵触的，应当在四个月内予以批准。

省、自治区的人民代表大会常务委员会在对报请批准的设区的市的地方性法规进行审查时，发现其同本省、自治区的人民政府的规章相抵触的，应当作出处理决定。

除省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和国务院已经批准的较大的市以外，其他设区的市开始制定地方性法规的具体步骤和时间，由省、自治区的人民代表大会常务委员会综合考虑本省、自治区所辖的设区的市的人口数量、地域面积、经济社会发展情况以及立法需求、立法能力等因素确定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

自治州的人民代表大会及其常务委员会可以依照本条第二款规定行使设区的市制定地方性法规的职权。自治州开始制定地方性法规的具体步骤和时间，依照前款规定确定。

省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和国务院已经批准的较大的市已经制定的地方性法规，涉及本条第二款规定事项范围以外的，继续有效。

 [4] 见我国《立法法》。

[5] 王腊生：《新立法体制下我国地方立法权限配置若干问题的探讨》，载于《知识网》。

[6] 国务院《物业管理条例》第二十条：

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

[7]  住建部《业主大会和业主委员会指导规则》

第五十一条　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第五十四条　召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第五十七条　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。