北京5年建150万套房？先别高兴，小心套路
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今天晚上，朋友圈被一篇文章刷屏：《重磅：厉害了！5年内北京供地可建住宅150万套！》
许多朋友大呼过瘾，觉得政府终于开始拿出诚意来降房价了
还是根据本号的风格，多的不评论，直接看数据，让各位感受下什么叫套路
一、本次供地计划是多还是少？
首先，这篇新闻的依据是新发布的两个供地计划：
《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》
《北京市2017年度国有建设用地供应计划》
计划中的数据如下：
“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求”
PS：集体建设用地 = 农村建设用地，也就是宅基地、农村集体经济用地等，和关心房价的各位基本无关
上面这个供地计划究竟是多还是少呢？
我们回顾一下历史，看看政府过去几年的土地供应计划：
《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，住宅用地2550公顷
《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1700公顷
《北京市2013年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1650公顷
《北京市2014年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1650公顷
《北京市2015年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1200公顷
《北京市2016年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1200公顷
来源：
http://www.bjgtj.gov.cn/art/2012/5/2/art_2196_90923.html
http://www.bjgtj.gov.cn/art/2012/5/2/art_2197_90934.html
http://www.bjgtj.gov.cn/art/2013/4/8/art_2287_264749.html
http://www.bjgtj.gov.cn/art/2014/3/31/art_1941_332159.html
http://www.bjgtj.gov.cn/art/2015/4/3/art_2287_264747.html
http://www.bjgtj.gov.cn/art/2016/5/10/art_2220_369968.html
以上都是北京市国土资源局的官方链接。合计一下，2012-2016年5年的住宅供地计划，加起来一共是7400公顷
注意，这里是“国有建设用地”供应计划，不包括集体建设用地
也就是说，未来5年相比较过去5年，北京市国有建设用地的住宅用地供应计划，将会从7400公顷下降到5000公顷
二、历史上的5年供地计划
2012年的时候，政府也公布了一个类似今天这样的5年（十二五期间）土地供应计划：
《北京市2011—2015年国有建设用地供应计划》
当年的5年计划是这样写的：
“在2011年—2015年国有建设用地供应总量中，交通运输、水域和水利设施及特殊用地5500公顷，其中：交通运输用地4800公顷，水域和水利设施用地400公顷，特殊用地300公顷；工矿仓储用地5400公顷；公共管理与公共服务用地5600公顷；住宅用地9300公顷”
对比一下：
2012年时，政府公布了2011-2015年的国有住宅建设用地供地计划：9300公顷
2017年的今天，政府公布的2017-2021年国有住宅建设用地供地计划是：5000公顷
今天公布的这个5年住宅供地计划，比起2012年时制定的的5年住宅供地计划，接近腰斩
三、美好的计划，骨感的现实
我们都知道，实际往往和计划有很大差别，那么过去几年的实际住宅供地是多少呢？
2011-2016年，北京市国有建设用地中住宅用地供应计划和实际供应情况表（单位：公顷）
年份 | 计划 | 实际 | 实际/计划 |
2011 | 2550 | 1936 | 75.92% |
2012 | 1700 | 1168 | 68.71% |
2013 | 1650 | 1783 | 108.06% |
2014 | 1650 | 1195 | 72.42% |
2015 | 1200 | 877 | 73.08% |
2016 | 1200 | 469 | 39.08% |
总计 | 9950 | 7428 | 74.65% |
来源：
http://www.bjgtj.gov.cn/art/2012/5/2/art_2196_90923.html
http://www.bjstats.gov.cn/tjsj/tjgb/ndgb/201511/t20151124_327759.html
http://www.bjstats.gov.cn/tjsj/tjgb/ndgb/201511/t20151124_327761.html
http://www.bjstats.gov.cn/tjsj/tjgb/ndgb/201511/t20151124_327764.html
http://www.bjstats.gov.cn/tjsj/tjgb/ndgb/201603/t20160329_346055.html
http://www.bjstats.gov.cn/zxfb/201702/t20170224_369411.html
从上表可以看出，过去6年，北京市的实际住宅供地只完成了计划的3/4，其中2016年更是不到40%。只有2013年的实际供地超过了计划供地，达到108%——2013年一年实际供应了1783公顷，这也是2014年房价回落的重要因素
现在有没有觉得套路满满？
今天这个5年计划比起2012年的那个5年计划——接近腰斩
计划往往赶不上变化——实际只完成了计划的3/4
未来5年能否完成计划？——2016年可是只完成了计划的40%
哪怕完成了计划，也比过去5年的实际供地要少——小学数学题，自己算算
四、150万套 ——“新增”？“净增”？
今天公布的5年供地计划中，有这么一句话是很受大家关注的：
“保障150万套住房建设需求”
继续PS：这150万套是包括了国有+集体建设用地
新增150万套是什么概念？我们继续看数字：
历年的《北京市国民经济和社会发展统计公报》都公布了商品住宅竣工面积和各类保障住宅竣工套数。我们按照商品住宅套均80平米计算，过去5年北京市每年各类国有建设用地上的住宅竣工套数如下表所示：
也就是说：
过去5年，北京市国有建设用地上，计划住宅供地7400公顷，实际建成约140万套住宅
未来5年，北京市国有建设用地上，计划住宅供地5000公顷
那么，未来5年，北京国有建设用地上，实际会落成多少套住宅？
一个容易被忽略的事实——“新增”不等于“净增”
下表为北京过去历年供地的详细情况（数据来源和上面一样），可以看到，在各类保障性住宅供地中，用于回迁定向安置、棚改的比重，基本都超过50%，其中2016年达到72.6%。
（单位：公顷）
也就是说，新增的保障性住宅中，大部分都是回迁房、棚改房——而这类房子并不会“净增”多少面积——“回迁面积”减去“拆迁面积”才等于“净增”
所有在北京群众应该都能感受到，北京这两年极大的加快了城中村、地下空间、违章建筑的拆除速度，其根源就是首都疏解产业和人口的需求。
2016年，北京完成违章建筑拆除面积：3000万平米
http://news.xinhuanet.com/local/2016-12/15/c_1120125964.htm
2017年，北京的拆违计划是：4000万平米
http://zhengwu.beijing.gov.cn/gzdt/bmdt/t1473520.htm
要知道，北京市2015年的所有房屋竣工面积是4170.2万平米（其中各种类型的住宅竣工1900.7万平米），数据来源：《北京市统计年鉴2016》
也就是说，北京每年拆除的违章建筑，和新建的所有类型的建筑面积，是差不多的——也就是说，北京的空间，被锁死了
总结一下：
北京未来几年的首要KPI是疏解和赶人——本次公布的5年供地计划，看似很多，实则是大减
“实际”往往不同于“计划”——过去几年的供地计划快速下降，而实际供地则下降得更快
北京的住宅供地中，相当大比例是保障房，而保障房中的一半以上都是并不会“净增”面积的回迁房
新闻需要仔细读，多上*.gov.cn看数据，小心各种套路
近期本号将会继续推出有关一线学区房、雄安新区、人口年龄/性别结构、小城市经济形势等数据分析文，敬请期待