楼市再传大消息：新建小区不得有围墙！透露了哪些信号？
来源：房地产内参综合自人民日报、房多多深圳站（fddszz）、深圳看房团（ID：ihouse0755）、悦涛（shenzhenjingji），转载请标明来源！
房姐导读广东省明确规定不得建设封闭小区，说明这一步伐已经在加快，类似于之前推出“租售同权”，后续各大城市跟进一样，这不单单是巧合，而是政策是方向，并代表了高层的意愿。该来的还是来了，住宅市场迎来巨变。
7月25日，广东省国土资源厅公示的“红头文件”在规范土地出让制度的同时，爆出新料“不得建设封闭小区”，意味着未来新建小区将不再有围墙。
去年国务院发布了关于城市规划建设的若干意见，文件指出：
新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。
这份文件，正是对一年前“中央精神”的落实。
围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求，赞同者有，质疑的声音也有。有人疑问：没有围墙，物业怎么管？陌生人随意进出怎么办？还有人冷嘲热讽，认为中央推广的街区制无助于疏解城市交通拥堵，这么干是拍脑袋做决定。
拆小区围墙是拍脑袋决定吗？当然不是。中央为何要发文件推广街区制、不再建设封闭住宅小区？不妨往下看。
1封闭小区是城市病的一大病因
墙是中国的特有产物，从闭关锁国时期的长城，再到如今现代小区的围墙，很多时候，墙不仅是物理上保护人类的屏障，更是阶层属性的划分。在古代，宅院的墙越高，身份地位就越高。
但是在中央看来，封闭小区是当前城市病的一大病因。随着大宗用地开发越来越普遍，宽马路、大广场、超大封闭社区形成，迫使人们不得不开车出行，却拥堵在路上。
摊大饼式的城市扩张，不但造成街区宜居性不高，社区活力缺乏，也令不少人的城市生活并不快乐。
2街区制正是破解城市拥堵的良药
第一，小区拆围墙其实就是清除城市交通路网栓塞。封闭式小区确实有好处，但对于城市交通而言，它无异于一个个“拦路虎”。
过去主导房地产市场的大盘开发模式，加上机关大院的存在，导致城市被一个个封闭空间割裂，道路交通只能依赖于主干道，本应起到纾解交通的街巷小道消失不见。
第二，街区制并非威胁社区安宁的洪水猛兽，拆围墙有助于增强社区活力。
长久以来，封闭式小区用围墙将城市割裂成一个个封闭的小单元，往往只能搞内循环，不仅阻碍交通，也妨害经济繁荣。与之相比，开放式的街区制的优点就是资源共享。
另一方面，如果拆除小区，实行“窄马路、密路网”，届时，中国人的通勤成本将会大大较少，城市拥堵的现象将会减弱。此外，拆除小区还会利好电子监控等安全服务的行业，加快现代物业管理的演变发展。
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对楼市的影响
回归楼市。封闭性小区现在面临的问题是拆墙，由于《物权法》的保护，很老旧小区会在产权到期、或城市更新时，才会面临“拆墙”。可见的是，未来封闭式小区将逐步退出历史舞台，取而代之的是被道路分割的开放式中小型社区。
按照未来趋势，如果新宅地都不得建封闭小区，而原有的二手房都坚守封闭小区，那二手房相对于新房就有了更多溢价空间。
同时，广东省未来五年建设开放式小区已经盖棺定论，但这也会造成封闭式小区的稀缺性，很多品质不错的封闭小区，有几率面临价值上的提升。
4街区制的推行将是软件与硬件的并行开放
首先，推行街区制要有“软件”支撑。这里说的“软件”主要是权益的划分，我们知道，《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、用于停放汽车的车位等，都属于业主共有。未来，街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配，还需要在法律上有明确规定和细分，绝对不可以是一个糊涂账。
其次，推行街区制还得有“硬件”保障。解决好停车问题、物业管理问题、环境问题、住宅区内公共空间等问题，是实现住宅街区化的前提。
“拆墙”是从商业到社区的一场战争
实际上，这堵墙，已经是阿里京东顺丰包括中国邮政这些牛B哄哄的巨头苦恼了几年的问题。物业拒收包裹、索代收费已成风，电商苦不堪言。
无论从《物业服务合同》中的有关规定还是从各地《物业管理条例》的规定，物业服务企业都没有代业主收取快递邮包的义务。于是才有了：电商按1元/件向物业支付费用；电商设快递自提柜，盈利与物业分成等这些提案。
那开发商对此项政策怎么看？他们正在算账，开放式小区的容积率、单价、成本收益……但是开发商和物业的连带关系很强。如果后续小区不好管，业主不满意，楼盘就不好卖。所以动小区围墙，基本是动开发商的奶酪。
但是近几年，随着政府不断提升电商快递产业的高度，为了解决这些问题，“拆墙”顺势而来。于是，地产集团军和电商集团军为了争抢这块蛋糕在线下和资本市场上已经开战了。
不管怎么说，以往中央强调要“逐步”完成打开封闭小区，“原则上”不得建设封闭小区，属于引导实施，并没有强制普及。
但这次不一样，广东省是明确规定不得建设封闭小区，说明这一步伐已经在加快，类似于之前推出“租售同权”，后续各大城市跟进一样，这不单单是巧合，而是政策是方向，并代表了高层的意愿。
广东省拥有广州、深圳、东莞等代表性城市，是改革中常用的试点城市。“不得建设封闭小区”在未来，会出现在更多城市的政府文件上。
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