如何在瑞典合法的出租自己的公寓

Original ARWEN 北欧模式 2020-09-08

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瑞典是一个房屋出租市场被政府严格管控的国家。瑞典模式有一个基本的价值观，就是房屋是一种基本生活必需品而不是一个投资产品。为了保证人人都有房住，政府应该最大力度避免社会上出现有房阶级和无房阶级这两个阶级的分化。如果有房阶级不需要去工作，只是单纯靠把自己手上的房子出租给无房阶层就能赚到钱的话，就会让有房的越来越富，没房的越来越穷。

很多从其他国家（包括其他西方国家）来的人无论如何都无法理解瑞典的住房出租管控。大家会觉得：“我花几百万买的公寓，难道这房子不是我的吗？怎么我想出租一下都不行？出租房子赚钱难道不是天经地义的事情吗？”这个问题问对了。在瑞典，你买的这房子还真不是你的，出租房子赚钱还真不是天经地义的。请再回顾本文第二句话回顾一下瑞典模式的基本价值观。

瑞典模式的理念确实很正确，但实施起来却并没有那么容易。瑞典很多小城市经济发展不佳，造成大批人口涌入大城市找工作，再加上大量难民的涌入，就形成了大城市里对出租房的巨大需求。而政府却因为财政问题一直在出售自己手里的廉租房，导致廉租房数量远远不够。大家为了有地方住就被迫都去买房，把房价哄抬的水涨船高，而政府为了防止出现房市泡沫而一而再再而三的提高买房的门槛，让很多人因为买不起房而别无选择必须租房。这个刚需就直接推动了一个巨大的二手出租黑市的产生。出现在瑞典最大的二手买卖市场blocket.se的出租房广告，不夸张的说，至少80-90%都是非法出租。

其实政府对二手出租的黑市也是睁一只眼闭一只眼的。我曾经问一名社工：“如果有无家可归者自行在黑市租到了非法出租的二手房，你们会发给他们住房补贴吗？”社工无奈的表示：“补啊，我们手里又没房，不承认他们的黑市合同他们就得睡大街了。”

为什么说你在瑞典花了几百万买的公寓其实并不是你的？是因为在瑞典买公寓，你其实只是买了一个公司的“股票”。每一个小区，是作为一个“公司”存在的。比如这个小区总共有100套面积相同的房子，那你“买房”的时候所买的，是这个公司1%的股权。买房的广告上都会写你这套房子的andelstal，就是你这套房子在你们小区所占的股份比例。而你作为这个小区的股东，小区会给你一套房子的居住使用权。所以，房子的产权其实根本不是你的，而是属于小区业主委员会的。而小区的业主委员会是通过每年的股东大会民主选举产生的。这是一个很民主的制度。你用你手中的选票选出人来替你管理你入股的资产。

所以，你的房子能不能合法出租，是必须经过业主委员会的同意的。业主委员会给你不给你出租许可得看他们的心情。有些业主委员会会管的很严格，有些则管的很松，另外还有很大一部分业主委员会完全是抽风型的，看你顺眼就给你许可，看你不顺眼就不给。听起来是不是很神奇？相信大多数跟瑞典银行和移民局打过交道的人都应该对瑞典这种抽风式的办事作风不陌生。当然，如果你对业主委员会的决定有意见的话是可以上诉到Hyresnämnden（专门调解出租纠纷的法庭）的。如果Hyresnämnden判断你胜诉，那你就可以合法出租了。不过愿意赔上自己的时间和精力去打官司的人还是不多的，更多的人干脆就不理业主委员会，直接黑市出租，或者卖房搬家换小区。但是没经过业主委员会同意出租自己的房子被发现是有可能导致被业主委员会勒令强制卖房赶你出小区的，所以后果还是可以很严重的。但大多数业主委员会都也没这时间和精力去管这事情，毕竟强制卖你的房还得去联系律师，讨债局，警察，挺麻烦的。而且强制卖房卖的多了会影响到小区的房价。同是业主的业主委员会委员也是少有希望自己的房子贬值的。

让业主委员会同意你出租自己的房子，你需要有一个“合理”的理由。一般认为合理的理由包括：去外地读书，去外地工作，尝试与男/女友同居，照顾自己的直系亲属。去外地工作的人往往需要提供证明证明自己不是永久的搬去外地工作，而是临时的工作，之后有回来的意愿。尝试与男/女友同居一般最多批一年时间，一年之后普遍就认为你应该可以做好决定到底要不要卖掉房子彻底同居在一起了。照顾自己的直系亲属必须证明自己的直系亲属需要照顾而且居住距离不在“合理”的交通距离之内。至于什么是合理的交通距离就看个人判断了，有人觉得公共交通单程1个半小时的距离也算合理，而有的人觉得超过15分钟就不合理了。

2014年7月1日是一个重要的日子。在这个重要的日子里，瑞典取消了出租法里面二手出租房子需要“合理”的理由的“合理”二字，而改成了只要有理由就可以申请出租。这个在实践中意味着二手出租的理由扩展了，除了上面说的几个，还包括了诸如：“我觉得现在房市不好，想出租一年看看市场变化”，或者“我打算过两年退休之后再搬进去住”，“我儿子/女儿马上要上大学了，我给他们先买个房子备着”之类的理由。不过即使在扩展了可以被接受理由之后，“我就是想出租赚点儿钱”这种理由依然是不可能被接受的。出租法同时表示，出租的时间越长理由就需要越“强”的理由。也就是说等房市变化这种比较“弱”的理由，一般认为出租半年一年算合理，但如果想出租三五年，用这个理由就不灵了。

另外再啰嗦一句，如果你某日收到了业主委员会发给你的警告信，说发现你非法二手出租了，请别尝试跟业主委员会解释说：“住在房子里的是我的亲戚/朋友。我没收她的房租，所以我的房子不能算二手出租。”出租法表示，只要你的房子是整套让给另一个不是房主的人居住，就算出租，跟你收不收房租赚不赚钱毛关系都没。但是如果你不是整套出租而是自己跟房客合住，那就不算“出租”，也不需要业主委员会的同意。

好了，你有一个合理的出租理由，拿到了业主委员会的出租许可。你到底可以收房客多少租金呢？业主委员会管不到你的租金该收多少，业主委员会只能管你有没有出租的“理由”。根据瑞典模式的基本理念，租金到底多少是由Hyresgästförening（租客协会）跟Fastighetsägarna（房屋拥有者协会）每年协商决定的。就如瑞典某个行业某个职位的工资水平是由工会和雇主协会一起协商决定的一样。即使你没有加入任何一个协会，你作为个人小房东也必须定租金的时候也需要根据你们地区同大小房子协议出来的租金水平来定你房子的租金。但是从2013年开始有了新规定，表示公寓房拥有者在二手出租房子的时候还可以把你这笔钱如果不放在你这套房子里而是在市场上进行投资可以获得的收益算在你的出租成本里。这个收益率由Riksbanken（国家银行）的基准利率加上1-2%决定。考虑到目前的基准利率是负的在-0.50%，也就是说如果你的房子价值300万的话，你预计300万如果投资的话每年应该有大约1%就是3万的收益，平均到每个月就是2500克朗。你的房子如果业主委员会的月费原本是4000克朗的话，那么加起来你就可以收租客6500的房租。如果你的房子是带全套家具出租的话，你还可以收取10-15%的家具费，也就是7150-7475克朗。网费电费税费取暖费这些如果你的业主委员会月费不包括的话就单算。在此之上你还可以加上业主委员会的出租手续费。从2013年开始业主委员会有权收取出租手续费。出租手续费目前根据税务局的规定是最多360克朗一个月。这个手续费具体收不收和收多少是由每个业主委员会独立决定的。

为了保护租客，瑞典在2013年1月之前的法律规定，如果房东收取了过高的房租，房客是可以从房子里搬出去之后找Hyresnämnden（专门调解出租纠纷的法庭）申诉然后把缴纳的过高的租金的部分要回来的。也就是签订合同的时候签什么租金都不算数的，只要租客之后申诉，房东要的过高租金的部分都得一分不少的吐出来。这是一个特别强大的法律，因为这意味着租客想租你的房子的时候可以答应任何水平的租金，然后等搬走了不需要你的房子了之后再问你把多收的钱要回来。这条法律的取消其实意味着我之前说的怎么计算自己有权收多少租金的那段话都是白说的。因为在目前住房紧缺的情况下，租客是没有什么能力跟房东针对租金讨价还价的，所以租客如果签合同的时候不同意房东订的租金可能就压根租不到房了。

另外需要注意的是瑞典税务局对于“租金”的定义。“租金”被定义为每个月固定收取的费用。也就是说，如果你收租客8000克朗一个月包电费和网费的话，那么这8000克朗就全部被定义为“租金”，但如果你收租客7500克朗，然后电费和网费单独支付的话，那么就只有7500克朗被定义为“租金”。租金怎么定义会影响到你的报税。二手出租自己住房的收益是定义为“租金-月费-业主委员会的出租手续费”的。收益部分目前每年有4万克朗的免税额，超出4万的部分收取30%的税。这样的话，如果你的房子每个月出租8000克朗包电网，月费4000克朗，出租手续费360克朗，那么你每年需要上税的收益是（8000-4000-360）*12-40000=3680克朗，缴纳3680*0.3=1104克朗的税。但如果你的房子出租7500克朗不包电网的话，每年收益（7500-4000-360）*12=37680克朗，这是在4万的免税额度之内的，就不需要缴任何的税。

好了，租金问题说完了。那出租多长时间呢？这个出租时间当然得取决于业主委员会给你的许可的时常。业主委员会一般一次只会批准你出租半年到一年时间，但如果到期了需要延长，可以递交新的申请延长出租时间。但要注意的是，瑞典的法律是保护租客的权利的。如果一个租客在你的房子里住了超过2年的时间，房东便再也无权赶走房客。也就说你想卖房或者搬回自己家住都不行，只要房客表示希望继续住下去，你作为房东都必须为房客提供住房，这个叫做Besittningsskydd。这也就是为什么在瑞典拥有一个一手租房合同就等于拥有了自己的住房。因此大多懂法的二手出租房东都会在跟租客的合同里加上一句“租客自愿放弃Besittningsskydd权利”，以保证自己如果哪天想卖房了或者搬回来住了有权收回房子。很多业主委员会也会要求房主在出租的时候跟租客签署“租客自愿放弃Besittningsskydd权利”的条约才允许房主出租房子。

出租合同可以签订定期的或者不定期的。不定期的合同一般会说明提前3个月（或者1-2个月）租客或者房东通知对方就可以终止合同。但对于租客来说，其实合同是定期还是不定期是没任何区别的。为了保护租客的权利，出租法规定在无论合同上到底是咋写的，在任何情况下租客都可以提前3个月通知之后就终止出租合同。也就是说即使你们签订的是1年的定期合同，房东也是不能保证就一定能收上来一年的租金的，因为租客如果搬进去第二天就不满意了，就可以立刻通知你结束合同，然后在3个月之后停止给你支付租金。有些合同会写双方相互提前1个月通知另外一方就可以终止合同。这种合同需要注意的是，他其实只给租客提前1个月通知了就搬走的权利，但对于房东来说，不管合同是怎么写的，都必须至少提前3个月通知租客。就是说即使你们合同上写的是相互提前1个月通知另一方就可以终止合同，但如果你作为房东勒令你的房客下个月必须搬走，但房客就是不愿意搬走，是可以上诉到Hyresnämnden的，这时法庭是会判定租客是有权利再在你家住2个月之后才搬走的。