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一声惊雷:重要文件下发,楼市“禁区”划定!

2017-08-23 财经网在线

导读:北京8月18日消息,近日,国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,部署加强对境外投资的宏观指导,引导和规范境外投资方向,推动境外投资持续合理有序健康发展。一声惊雷,在全球不动产市场炸响!


一、国务院:限制房地产、酒店、影城等境外投资


8月18日傍晚,“中国政府网”发布了一份重要文件:“关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见”。


这份文件是国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部联合草拟的,现在以“国务院办公厅”的名义向各地发出。



文件列出了“境外投资”的鼓励、限制、和禁止的项目。


限制的项目包括:


1、赴与我国未建交、发生战乱或者我国缔结的双多边条约或协议规定需要限制的敏感国家和地区开展境外投资。

2、房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

3、在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。

4、使用不符合投资目的国技术标准要求的落后生产设备开展境外投资。

5、不符合投资目的国环保、能耗、安全标准的境外投资。


而且明确规定——“其中,前三类须经境外投资主管部门核准”。


禁止的项目包括:


1、涉及未经国家批准的军事工业核心技术和产品输出的境外投资。

2、运用我国禁止出口的技术、工艺、产品的境外投资。

3、赌博业、色情业等境外投资。

4、我国缔结或参加的国际条约规定禁止的境外投资。

5、其他危害或可能危害国家利益和国家安全的境外投资。


这份文件有两大看点:


第一,把此前一些境外投资的个案,用中央文件方式规定明确了,比如“房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资”被明确列入了限制项目,而且要求如果投资需要经过“境外投资主管部门核准”。

 

第二,明确规定中国企业即便到了境外,也不得“从事赌博业、色情业投资”,哪怕这类投资在当地是合法的。

 

应该说,房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部和境外赌博、色情行业,都是“中国土豪”非常热衷的行业,现在基本上都玩不成了。


二、国办有关负责人详解缘由


国家发展改革委有关负责人就《国家发展改革委商务部人民银行外交部关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》答记者问,内容回答大致如下:


一些企业未能准确把握国家“走出去”战略导向,开展境外投资缺乏系统规划和科学论证,盲目决策,后续经营困难,造成较大损失;一些企业将境外投资重点放在房地产等非实体经济领域,不仅未能带动国内经济发展,反而导致资金跨境流出大幅增加,冲击我国金融安全。


关于限制类境外投资。《指导意见》从国家和平发展外交方针、互利共赢开放战略、宏观调控政策等方面统筹考虑明确了五类限制开展的境外投资活动。需要强调的是,近年来房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域境外投资出现了非理性倾向,部分企业频频出手、大额收购,引起了市场和舆论的广泛关注。《指导意见》将此类境外投资纳入限制类,并要求相关主管部门实行核准管理,就是为了强化政府的政策引导,提示企业审慎参与。


关于禁止类境外投资。当前我国面临复杂多变的安全和发展环境,境外投资风险因素明显增多,维护国家安全和利益的任务日益艰巨。《指导意见》提出禁止企业参与危害或可能危害国家利益和国家安全的五类境外投资活动,旨在为我国企业“走出去”划清“红线”、明确“禁区”,更好地维护我国国家利益和安全。


三、警告,其实早已发出


文件虽然是一份指导意见,但由国务院发布,具有法律效应。当然,这并不是一个突发奇想的事情,而是对前一段时间对境外投资清理整顿的一次重申,由几个部门联合发布,是有一段时间的酝酿的。在7月18日的时候,发改委政研室主任、新闻发言人严鹏程就有过提醒,说“有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向,建议有关企业审慎决策。”


自2014年至今,中国资本大鳄至少收购15家海外足球俱乐部的股权,有些甚至不惜翻几倍的溢价收购。有些收购,一方面是借机献媚,也有些是在洗钱骗汇,转移到国外。


还有一些企业,打着国家软实力输出的幌子,花几百亿收购境外影视项目,溢价好几倍,还花了几千亿买一些境外不动产,频频出手,大额收购,这不明摆着是准备开溜吗?


对于国家出手限制,我们应该坚决支持。有些人说,我自己的钱,自负盈亏,只要合法,爱怎么买就怎么买。


你如果把这话当真,就真的是too naïve 了,你认为真是他们自己的钱?真的是自负盈亏?真的是合法进出?中国富豪,不查都是神话,一查都是笑话。按照正常发展和财富积累,哪有短短十来年,成长几万或几十万倍的公司?哪有财富积累短短时间就成为首富的?正常国家的首富,哪个不是积累一辈子才达到?


金融领域是最黑暗的地方,国家这一轮的整顿和清理,暴露出来的黑暗正在逐渐揭开,警告,其实早已发出。


四、为什么会有这份文件?防止资本外逃!


财经作家刘晓博认为:为什么会有这份文件?原因很简单——防止资本外逃。

 

中国的外汇储备在2014年6月见顶,达到3.99万亿美元。到了今年7月,只剩下3.08万亿美元,流失了23%。中国过去3年减少的外汇储备,几乎相当于俄罗斯外汇储备余额的3倍!

 

为什么中国外汇储备急剧流失,当然是汇率高估。由于汇率高估,中国人到海外旅游、消费、投资激增,反过来外国人到中国旅游、消费、投资则锐减。

 

胡润的研究表明,中国60%的富人想到海外买房,而且希望把自己资产的至少三分之一都转移到国外。所谓的“国外”,主要是经济发达的英语国家,以及日本、韩国等。

 

仅2016年一年,中国人在海外买房的花费就达到了330亿美元。注意,这仅仅是家庭、个人的花费,中国还有很多企业到海外买买买,买下了纽约、伦敦很多地标性的写字楼、酒店等。

 

买房之外,还有大量影城、娱乐业、体育俱乐部等“轻资产”的并购。这些资产溢价程度比较高,有转移资产的嫌疑。此外,将海外上市公司私有化,回归A股上市,也是转移资产的重要途径。

 

在这种情况下,央行不断收紧居民家庭、个人的境外用汇,特别是带有投资性质的。从去年年底开始,你去银行换外汇都要签署承诺书,如果未来用汇超过范围,则可能进入黑名单,失去每年5万美元换汇额度。境外刷卡买保险也被禁止,从下个月开始,境外1000元人民币以上等值的刷卡行为、提现行为,银行都要上报央行。由此可见,外汇管理尺度在大幅收紧。

 

对于企业也是这样,一批企业境外的投资项目都被叫停。

 

中国明令禁止个人、家庭到海外买房,高度限制企业境外买房,此举将对全球楼市构成重大影响。有可能终结很多国家的房地产牛市,比如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、韩国等等。

 

事实上,一些国家的楼市已经因此下跌!

 

8月16日,加拿大房地产协会(CREA)公布的数据显示,该国全国基准房价7月环比下跌1.5%至60.71万加元(47.9万美元),跌幅创2008年来最大。从同比来看,当月房价也下跌0.3%,为2013年来首次同比下滑。

 

澳大利亚的楼市也变得不景气,中文房地产网站澳洲家园网(AC Advertising)主管表示,(澳洲)对外国人贷款的限制以及中国的控制举措已经打压了买兴,只留下了那些最坚定的买家。她表示,中国的买房游客,即旅游假期一部分时间用于看房的游客数量,较上年同期减半。

 

中国人已经连续4年,成为美国楼市最大的境外买家。由于美元持续加息,海外流入美国的购房资金大增,推动美国房价上涨。今年6月,全美房价总价的中位数达到20.04万美,同比上涨7.5%。这是美国房价中位数历史上首次突破20万美元。但如今美国人开始担心:由于来自中国的接盘侠减少,未来房价可能会撑不住!

 

现在,很多国际研究机构都认为,中国越来越严格限制家庭、个人、企业到境外买房,最终将给全球楼市带来重大利空,引发普遍性的回调,尤其是全球最热门地区的楼市。

 

多米诺骨牌,很有可能被推倒!


延伸阅读:


万达紧急声明放弃收购英国项目:已把伦敦地块转让给了第三方公司

根据英国上市公司St Modwen的公告和英国房地产媒体PropertyWeek的报道,在《尾款到账!万达顶住压力完成收购伦敦市中心地块,涉资4.7亿英镑》这篇文章中写到万达已经将剩余90%的尾款悉数支付给了地块卖方,顺利完成了伦敦市中心一区Nine Elms Square大型开发地块的交割。



图为英国房地产媒体PropertyWeek昨天的报道


不过据万达方面今天(2017年8月22日)最新透露的消息显示,万达已经放弃以4.7亿英镑在伦敦收购土地的交易!




大连万达商业地产股份有限公司的境外地产中心在回复英伦投资客的邮件中明确表示:万达已经把Nine Elms Square的产权顺利移交给了第三方公司。



国内媒体已开始报道万达放弃伦敦项目


万达没有透露项目被转让给了哪个第三方公司,但这个消息已经足够重磅,这意味着万达已经和伦敦Nine Elms Square地块没有任何关系了,万达或其子公司不再持有该项目任何产权。


万达是在2017年6月21日(正好是“债股双杀”的前一天)宣布买下伦敦Nine Elms Square这块土地的(万达伦敦再出手!4.7亿英镑买下市中心一区地块,继续加码英国房地产),当时万达为这块地支付了10%的定金,还剩90%的尾款尚未支付。


该地块位于伦敦市中心九榆新区(Nine Elms),紧挨着万达第一个项目——伦敦One,占地10.2英亩(约合4万平方米),万达可以在这一地块上建设一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼,总共供应大约1900套公寓,其中5%为政府福利房。



地块位于伦敦一区Vauxhall,位于泰晤士河南岸,靠近大本钟和伦敦眼。


图为万达伦敦第二个地块Nine Elms Square的具体位置


图为Nine Elms Square地块建成后效果图


谁都没想到的是,短短两个月时间,局势就发生了翻天覆地的变化,中国监管者不断向海外投资大户施加压力,自上而下切断海外项目的融资渠道,严控海外地产投资;除此之外,管控还在这几天被提到了最高级别。



8月18日,国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,明确指出限制开展房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

目前万达在海外的投资已超过2500亿人民币,基本都属于被重点关注的领域:



此前因为和融创的交易,国际三大评级机构之一的标普已经宣布将万达商业地产列入负面观察名单,信用评级的下降意味着融资成本的上升,海外融资变得困难。


标普已将信用评级分别为BBB-的万达商业地产和BB+的万达香港(Wanda HK)列入评级负面观察名单。


万达在新地块还剩90%尾款尚未支付的情况突然遭遇这种变化,直接影响到了这个地块能否成功交割,最终导致万达在地块交割前把项目转让给了第三方。


万达退出伦敦Nine Elms Square地块开发项目,进一步证实了博主在大陆严控之下,香港人疯狂圈地伦敦,2.85亿英镑金融城再买楼这篇文章中的结论,今年几个关键事件发生之后,大陆公司以企业形式出来收购房地产、足球俱乐部等敏感领域的交易已经大大减少,但个人名义、香港主体、离岸公司、家族办公室之类的出海方式却因此增加,目前来伦敦买房的个人买家也呈上升趋势。


放弃收购伦敦地块之后,万达在英国还有多少资产?


1.豪华游艇制造商Sunseeker


2013年6月,万达宣布收购英国豪华游艇制造商Sunseeker 91.81%的股份,并表示并购事宜已获得国家发改委批准,收购金额达3.2亿英镑。


英国Sunseeker游艇公司创立于1968年,是世界顶级奢华游艇品牌,也是英国皇室专用游艇品牌、英国销量最大的英国奢华游艇公司,年销售额约5亿美元。


但受到2008年金融危机和欧洲债务危机影响,2009年圣斯克业绩暴跌遭遇亏损,次年爱尔兰私人股本集团FLPartners通过债务重组接手这家游艇制造商,FLPartners从2012年开始与万达谈判,并在2013年把这一资产出售给了万达。


王健林当时表示:“中国高端消费市场发展迅猛,特别是私人飞机和游艇的消费潜力巨大,万达在青岛、大连、三亚的3个度假区项目规划中都配有游艇俱乐部,一个俱乐部至少要10艘游艇,与其购买大量游艇不如直接并购游艇公司省钱。王健林还表示,进口豪华游艇的税收占成本的40%以上,未来万达将在国内沿海城市建游艇工厂,来刺激国内消费。”


2.刷新印花税记录的肯辛顿豪宅


2015年12月,王健林斥资8000万英镑(约7.72亿元人民币),在伦敦富人区肯辛顿宫花园大街15A号,买下了一处维多利亚时期的豪宅,约合每平米41万人民币。


豪宅图片


这套别墅除了8000万英镑的总价,还需支付950万英镑的购房印花税,创下了英国印花税的历史最高纪录,在当时还登上了英国媒体的头条。



值得一提的是,任何人都可以通过英国土地注册局查看英国房屋所有人的信息,英国土地注册局的文件显示,这座豪宅是以王健林夫人林宁的名字购入。


3.还有一块伦敦市中心的土地


除了前文提到的万达刚刚放弃的伦敦Nine Elms Square地块,万达还在2013年6月以8880万英镑的价格从爱尔兰开发商Green Property手中买下了位于伦敦市中心九榆新区(Nine Elms)的一块地,并表示将投资7亿英镑将其开发成超五星级的伦敦万达文华酒店和高档住宅公寓,这个项目被万达命名为伦敦One(英文名:One Nine Elms)。


图为万达伦敦One(One Nine Elms)项目效果图,这个项目里虽然包括一个酒店,但不在万达出售给融创的酒店资产包中,目前依然由万达持有。


因为万达在国内强大的客户基础,这个项目的住宅部分在当时开盘的时候卖的非常不错,但王健林没想到项目会在施工端遇到大问题。


因为预算和工期问题,万达两次更换项目的总承包商,从一开始的中建-Interserve联合体换成英国大型建筑公司Balfour Beatty去年又把Balfour Beatty换掉,启用澳大利亚建筑商Multiplex,承包商风波造成万达伦敦One项目工期一拖再拖,原本许诺的2018年完工已经不可能实现。

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