没有人口流入的城市新区，必定会成为“鬼城”？
1
高铁新城余新
地处上海、苏州、杭州三城之间，嘉兴是无数人向往的炒房圣地。无数人只看过地图就敢直接奔到售楼部去买房。这个曾经以粽子闻名的小城，再次被全国熟知是因为一场马甲乱飞的土拍。五六年没怎么涨的房价，坐上火箭，从七八千轻松翻番。
但真正到了这座城市，你会发现，这是个典型的三线小城，站在城中心最繁华的商圈高处四望，一马平川。城市摊的饼很大，在之前的扩张中，留下了大量的空白地带，这些空白地带又留存了不少存量土地，有待开发。
嘉兴城区街景▼
所以，这是个奇特的城市，你穿过几条马路就能遇见繁华，再过几条马路，就有置身乡下的真实感。甚至，在城区的二环某个边儿，我们很难找到一家像样的饭店。
嘉兴的主力发展方向也相当模糊，各个城市区块都有着力要发展的新区、新城。每个新城都在热火朝天盖楼。比如，向南，有万达广场的国际商务区还在大肆开建，它再向南的余新镇利用嘉兴南站通往上海的高铁通车，又建了一个余新高铁新城，离嘉兴市中心有10公里的直线距离，嘉兴不通地铁，需要1个小时公交通勤时间。
余新高铁新城▼
这个高铁新城，镇级配套。一栋新式的办公服务楼，孤零零得矗立在嘉兴南站不远处，沿路，有零星车辆驶过。
这附近的楼盘大多靠小蜜蜂带客。有些投资客，刚从嘉兴南站下车，就被他们带到了离南站最近的售楼部，匆匆上岗抢客的小蜜蜂，甚至连项目的面积区间都记不清楚。但，这无关紧要，这个区域有项目连产品定位都直接服务投资客，拼了命把产品面积做小，总价做低，满足投资客的低首付、高杠杆需求。
这是高铁新城，是被老嘉兴人称为乡下的新区。一栋栋拔地而起的高楼在这个空旷的区域显得尤为落寞，需要多久，需要多少人才能填满这个区域？
现实是，嘉兴，这个人口流入率排在浙江倒数的城市，夹在杭州、上海、苏州之间，有了高铁，劳动生产力反而更容易被吸走。
在当地，一个做实业多年的老板，每到过完年，都要去嘉兴火车站拉人，他的厂子里每年都有很多工人回乡之后就不再回来。
所有人都在盼望着嘉兴接轨上海，承接上海产业，带来人口红利。但环沪所有的城市都在盼望着，留给嘉兴的又能有多少？
2
无锡太湖新城
和嘉兴的高铁新城相比，无锡太湖新城情况要好很多，毕竟已经发展了10年。在它身上，我们能完整看到一个典型新区建造的固有套路。
修路、修大路，修四通八达的新区路网，如果可能，最好新区还能开进地铁。所以无锡的第一条地铁，地铁1号线一共只有24个站点，太湖新城占了7个。
路修好了，新区要聚拢人气，要吸引人口。那机关单位起个带头作用，迁入新区。2010年，太湖新城实打实把无锡市政府搬了过去，不是仅仅盖了个办公大楼就OK了，在核心区域建了市民中心、金融街、体育馆、大剧院、文化宫。无锡市政府的背书，是不少新无锡人去太湖新城买房的最主要原因。
太湖新城街景▼
这还是一个用名校配套带动的新城。无锡整个城市考察的过程中，其他区域的置业顾问谈起太湖新城，对在这个区域置业有褒有贬，却都会承认这个区域内优质学校资源的存在。无锡排名第一的锡师附小在太湖新城建了新校，受欢迎的民办学校金桥双语实验学校在太湖新城也设有校区，还有即将招生的国际学校......
不止于此，区域内大多数楼盘都是品牌房企在开发。很早进入太湖新城的万科、融创、绿城；还包括雅居乐、朗诗、中海、富力、万达......
写到这里，以2015年年底不到10000的均价买在太湖新城自住，也算是实实在在的价格。
但是，太湖新城的房子都卖给了谁？老无锡人看不上偏居城市一隅的太湖新城。当地的中介告诉我们，买在这里的一般有4类客户：在市民中心上班的公务员；就近买房的当地拆迁户；买来等升值的投资客；在无锡安家的新无锡人。
第3类人，曾经是这个片区的购房主体。2016年年初，苏州投资客组团来到高铁距离15分钟的太湖新城，扫房子。这拨苏州客走后，整个太湖新城的价格普遍拉高到18000-20000元。海岸城旁一栋楼总共60户居民，住了30多户，1楼到5楼基本上都是苏州投资客买的。
如今，这些投资客都着力转手、逃离，二手房门店全面占领了太湖新城的街铺，放眼望去，80%以上的门面全都是二手房中介，以至于我们在这个区域找不到能吃中午饭的街铺。
太湖新城规划常住人口要达到100万，目前无锡常住人口652万。尽管截止2016年底，无锡在江苏各市流入人口排第二，流入人口170万人，但是，最近4、5年，无锡产业结构的变化不足以吸引更多的人口，实际流入人口速度在放缓。
虽然，我并不认为太湖新城会成为一个“鬼城”。但如果仅仅靠苏州外溢到后花园无锡购房，它需要更长的时间去填补这100万的人口缺口。
3
郑州郑东新区
再看从鬼城中逆袭的郑东新区。
始于2003年的郑东新区，与金水老城区实际上仅有中州大道一路相隔，不远的通勤距离，让这个新区在发展之初已经占尽先天优势。
郑东新区开建的十年间，备受质疑。有来自郑州的老百姓，3000多元的房子都没人敢买，因为太荒，“面的”都不来这个区域；有来自郑州的本土开发商，没人敢进这个区域，就算进来了，也是胆战心惊，害怕栽进去；有来自郑州的本地单位，宁愿挤在拥挤的老城区，也不愿意搬迁，生活太不便…
甚至，在质疑声最顶峰的时期，被一些媒体称为中国最大的鬼城。
但是，这一切在2014年有了变化。2014年起，郑东新区基本上已经没有商品房库存严重积压的情况了。
这个拐点，很大原因还要归功于人口的流入。
有数据显示，从2010年起，郑州市常住人口从老城区向郑东新区流入。但现实不只是老城区到新城区之间的人口流入。
把这个情况放大，2010年到2015年的这5年中，郑州是全省唯一一个人口净流入地区，省内流动人口的60%是流入郑州的。这个数据再放大到全国，郑州5年净流入人口185万，在全国排名第七。
这意味着郑州每年净流入人口30多万。
这30多万人包括整个河南大多数的农村人口向郑州流动，包括大多数地市的城市人口也在向郑州转移，还包括从一线城市退回郑州安家的河南人。这些人都成为郑州的实际居住购房者主力，一度造成郑州购房者外地比例占到80%以上。
4
写在后面的话：
有人做过一项调查，平均每个城市都有近两个新区。甚至在一些小县城，同样普遍开发新区。
这些县城新区，在未来是否会成为真正的鬼城？
城市新区、新城能否成为鬼城，很大原因取决于城市的经济发展、产业落地、人口流入情况。
如果这个城市常年人口持续净流入状态，有发展成为大城市、特大城市的可能，很显然，这样的城市新区不大可能成为鬼城。
但是，如果，这个城市在三线、甚至在四线，人口净流出状态，新区空房没人愿意去买，没人愿意去住，买在这里，只能是填坑的炮灰。
延伸阅读：
真正值得投资的新区，都符合这5个标准！
为什么老区的房价，远远低于新区？
今天，想更加深入的来聊聊新区这些问题，所以在此郑重提示各位：
并不是所有的新区都值得买！
有些新区注定会成为鬼城，千万别买错了！
毕竟，全国300多个城市，大大小小有600多个新区开发区，平均一个城市2个新区，多的有10个8个都不意外。
这些新区，不可能都是优良资产，总会遇到很多坑。
那么该如何规避，是否有经验可循？
这就是我们今天要重点解决的问题。
本文框架：
1.为什么要搞新区；
2.如何吸引人到新区买房；
3.新区搞不好，有可能变成空城；
4.真正值得投资的新区，都符合这5个标准；
为什么要搞新区？
为了卖地
建设新区，确实有非常多的好处。
首先，是表面上的好处，比如：
弥补产业空白，拉动地方经济；
改善居住环境，升级交通配套，优化基础设施；
吸引老城区经济转移，减轻老城区压力等等；
但实际上，隐藏着一些内在因素，比如土地财政：
老城区渐渐没有土地卖了，没地卖财政收入就少了一半。当然，卖地并不是一件坏事。
如果没钱，就没办法搞建设拉动GDP，经济发展不好看，一是影响大家的生活质量，二是排名下去了，面子上都挂不住。
那怎么办？
搞新区，新区全都是地，可以拿来卖钱。有地卖，就有钱搞建设，可以修地铁，可以建高架，建设搞好了，GDP自然就上去了。
所以，开发新区绝对是一举多得的好棋。
如何吸引人去买新区的房子？
让新区房价猛涨
本来，大家都在老城区生活的好好的，你突然出来一个新区的规划，什么都没有，不是荒地就是村，谁愿意过去？
ZF也知道这个情况，现在不是旧社会了，不能逼着老百姓去开荒，怎么办，只能自己先上。
于是，新区的雏形一般都是这样形成的：
1.一个看起来挺牛X的规划。
2.拆迁，在新区的边缘建安置房。
3.修大路，做绿化。
4.省市直机关，先搬，以身作则，并配上低价格高品质的公务员小区。
比如市政府，市第一医院，市第一中学，能搬的尽量搬，不能搬的建分校。
这一步，相当于ZF再为新区未来发展做担保。
5.以各种税收减免的利好，进行招商引资，吸引大型企业入驻。企业来了，员工要来，于是要建设公租房，人才公寓，企业宿舍。
这一步，相当于提高人气。
6.新区领导给各个中大型房企开会，通过各种优惠政策，吸引他们来新区开发住宅和商场，并描绘出一个巨大的需求市场，和非常美好的前景。
比如，告诉开发商们，现在有很多大企业都过来新区了，但是他们的员工们都没地方住，只能住宿舍。这些人有钱，而且以后肯定都是要买房子的，这可是天量的市场需求，你们开发商赶紧来抢占市场！
这一步，相当于借鸡生蛋。
等这6步走完，一个新区的雏形基本就算完成了。
同样，这也是新区房价最便宜的时候。
之后的问题，就是如何吸引更多的人来买房子。
怎么吸引？
学会这一招就够了：
ZF做保，宣传XX新区是XX城市未来的核心，是高端金融商务中心。
开发商紧跟而上，宣传XX新区的房子，是集团最高端的住宅，打造高端人群的聚集地。
总之就是一句话，不断的给人们灌输一个理念：
以后新区的房子最高端，最值钱。
投资新区的房子，最赚钱。
各种媒体，各种平台不要钱的上广告，各种官方文件表明发展预期良好。
最好再通过某些小手段，营造出一种现象：新区的房价会比老区涨的快，价格要更高。
比如说：老城区限价1万5，新区限价1万8，从侧面表明官方态度。
然后媒体再一发文章，“XX新区房价远超老区，半年涨幅XXX%，潜力巨大”，人们基本就要疯狂了，这个新区也就不用发愁销路的问题了。
毕竟趋利避害，是生物先天的本能。
去更赚钱的地方买房子，亦是人们投资的本能。
等到将来买房子的人多了，很多本来看不上这里的开发商就眼红了，ZF再控制一下供地的数量，地价自然就上去了。
地价不断上涨，房价自然也就水涨船高，也就不需要再用行政手段来操作，不再需要跪求企业开发商来搞建设，顺气自然的发展就好。
房价越涨，造富的噱头就越真实，就有越多的人来买，希望自己能一夜暴富。
这是一个良性循环。
（同样的道理，也被用在三四线去库存上：三四线房价越涨，买的人越多；三四线房价跌的时候，反而是库存的巅峰）
这个时候，你再回头来看，反而是第一批买新区房子，和公务员小区的人，赚的最多。毕竟，这些人都属于雪中送炭，后来的都叫做锦上添花，收益自然不会相同。
看到这里，不知道大家发现了一个共性没有，其实新区建设的每一步，都是为了吸引来更多的人口。
吸引人口，才是新区最首要的目的。
人口，才是新区建设最核心的指标。
没人愿意去的新区，注定会成为鬼城
一座城市，有多少人，每年新增多少人，基本都是固定的。
不可能说因为你建了个新区，国家就变出来100万人，塞给你用。
所以，说白了，新区的人口来源只有两个渠道，要么吸老城区的血，要么吸外来人口的血。
一二线城市，可以大胆的玩新区，因为人多。老城区人多，外来人口也多，需求旺盛。
但是三四线城市通常玩不起，都是硬撑，尤其是那些基本没有人口净流入的城市。
就像一个漏斗里的沙子一样，总量是固定的。当一头的沙子越来越多，另一头就注定越变越少。
所以，三四线城市注定只能二选一，要么拼命保住老城区，让新区变鬼城；要么赶紧卖了老城区，买新区防贬值，见证老区变贫民窟。
请牢记，人口，就是城市的一切，不论是新区还是老区，都要建立在人口之上。
最后，说一下结论。
真正值得投资的新区
都符合以下5个标准
1.新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。
2.人们在老城居住，去新区上班，或者在新区住，在老城上班，通勤时间都不能过长。
一线城市1.5小时，2线城市1小时基本上是极限，再远人气就极度下降。
在我国，这样的通勤距离也有一个大概的标准。
一线城市30KM左右就是人气的极限。
二线城市新区与市中心距离，不能超过15KM，三线城市不能超过10KM。
不然新区房价就很难被带动，因为人气用尽了。
比如北京，30KM正好是燕郊到国贸的距离。
总的来说，与老城区市中心距离不超过30，15，10公里的一二三线新区，可以考虑。
3.政府带头去的新区，并且将市第一医院，市第一中学迁移过去的新区， 可以考虑入手。
4.有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。
有的城市，搞个新区距离市区40-50公里，就一条地铁线路，这种基本不靠谱，刚需谁去受这罪，没有全国性的上涨行情，根本带不动。
5.规划刚刚出炉，就有大批顶级开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。
最后，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪？
尤其是对于二线及以下城市，只有主要发展方向上的新区，可以放心买入，其它方向上的新区，大概率成为炮灰般的存在。
毕竟，新区的建设可以速成，但是人口却只能慢慢的吸引。
最近，各大城市都感受到了人口不足所带来的问题，为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。
人口，才是搞新区最大的问题所在，想要同时搞好2个新区，齐头并进？
一线城市以外，根本不存在的。
作者：张大大
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