前言：
“吸血之城”的说法早已有之，但这几年来越发引人关注。关于谁是最能“吸血”的城市的讨论满屏皆是，“吸血”的做法也被人诟病。
谁是真正的“吸血之城”？“吸血”造成的一城独大真的全错了吗？
其他
7张图看懂谁才是真正的“吸血之城”！ 债市崩盘了，房价还会远吗？
一、7张图看懂谁才是真正的“吸血之城”！
吸的什么血？
何谓吸血？
在所有的讨论中，没人能下个定义。他们认为，一个大城市“鹤立鸡群”于周边的小城市，其发展是建立在小城市的“痛苦”之上的，“榨干了他们的血和汗”，造成一城独大。
被拿来讨论最多的例子是北京。环北京的贫困带、河北多个城市的资源、制造业为北京“打工”等说法不一而足。比如下面这段：
“北京将高污染的产业迁入河北，但是这些企业的人事、税收关系都在北京，只把生产车间放在河北排放污染。因此经济收入算北京，而治理污染的费用则靠地方。”
如此“吸血”，真是让周边小城市没有生存之地啊。
还有人将北京与其他世界大都市作比较：
大多数现代化国家的首都周围，都形成了一个富裕地带，从而与首都一起形成大都市区。“大伦敦”、“巴黎都市区”、“大东京”，莫不与周边地区共享繁荣。唯独北京，富饶的大城市周围却环绕着一条贫困带，对比鲜明。
这位同学恐怕要多读读历史了。你敢说伦敦、东京在历史发展中从没拿过周边的资源？从没吸引过周边城市的人口？
每一个现在都是历史的重复上演。世界城市发展的轨迹向来如此，一城独大的现象从没停止过。你拿西方城市发展200年后的结果，与刚刚起步的北京做对比，未免有点欺负人了。
而能证明“吸血”的，还是观察政策倾向、资源吸收、资本流动、人口流动等因素。
从这几个指标分析，谁是“吸血之城”？
人口在向哪流动？
还是先看“人口首位度”这个指标。首位度，是指该区域的首位城市与第二位城市（注意：不是人口规模第二的城市）的人口规模之比。
首位城市，在中国一般都是省会城市，但几个省份例外，如山东的青岛、江苏的苏州、福建的厦门等，也可视作首位城市。这里将几个城市一并列入，提供另一个视角，
▼2016年省会及主要城市人口首位度
这个图相信大家不再陌生，这里作简单解读：
1、 海口相对于三亚，常住人口优势明显，首位度排第一。
2、 银川、成都排第二、第三，也是常被大家认为的最能“吸血”的城市。
3、 福州的首位度是要远高于厦门的，毕竟厦门受地形限制，人口较少。
4、 青岛则远高于济南，苏州要远高于南京，与目前的城市地位基本一致。
5、 广州稍高于深圳，两者落差并不大。
6、 首位度前5名，均为中西部城市，处于高速发展中。
但首位度的历史变化趋势，更能看出一个城市是否在持续“吸血”壮大。
▼按增幅排序的城市人口首位度
▲注：红色为持续增高，绿色为持续降低。
其中：
1、 2000年以来，一众二线城市开始发力，28个城市中，首位度持续增高的有16个，下降的有5个，其余则有起伏。
2、 海口、银川、成都的增幅最大，对省内城市的优势逐步拉大。
3、 只有沈阳、济南、广州、杭州、南京、福州的首位度在下降。
4、 福州的下降，对应的是厦门的崛起，如今厦门影响力高于福州。
5、 广州的下降，对应的是深圳的赶超，2017年的GDP比较，深圳或将超越。
6、 济南、南京、沈阳的下降，与青岛、苏州、大连的强势有关，经济中心影响力超越行政中心。
7、 中部城市中，郑州增幅最大，其次是长沙、合肥、武汉。郑州近年来的发展速度之快，远超省内的洛阳、开封。
人们对美好生活的向往，是造成人口流动的根本原因。小城市的人口向大城市流动，是确定无疑的大方向与趋势。人在迁徙时，就近原则仍是大多数人的第一选择。
▲一线城市从全国人口抽血盛况
▲准一线城市抽血地图（图片来源：城市数据团）
比如上图中的强二线城市的人口“抽血”距离都在300-400公里左右，而北京、上海、深圳的人口吸引距离都超过或接近600公里，大城市越是发达，“抽血”的距离越远。
而现状是，省内人口最多的城市，往往经济不强。比如河南的南阳、山东的临沂，这些城市将为省内大城市发展提供“燃料”，造成“吸血”的现象。
经济地位有啥变化？
另一个可参考的重要指标自然是城市GDP占全省的比重。
▼2016主要城市GDP占比
其中：
1、 银川占比最高，超过宁夏GDP的一半。西宁排第二位，占比也接近一半了。宁夏与青海没有明显的产业优势，周边城市的“落后”体现出省会城市的“独大”。
2、 然后是东北的三个城市，长春、哈尔滨、大连，占比都接近40%。东北重工业的没落，让大庆、鞍山等城市“一蹶不振”。大连依靠港口优势，经济大幅超过沈阳。
3、 成都、武汉、西安，中西部三大重镇，在这一轮的经济崛起中，率先享受政策、人口、技术、商业等红利，GDP占全省比重超30%。
4、 占比超30%的还有海口和兰州。
5、 深圳和广州只有0.1个百分点的差距，超越是迟早的事。
6、 中部几个城市中，郑州相比武汉、长沙、合肥，占比有些低了，只有19%。
7、 苏州高于南京，青岛高于济南。济南和青岛占比都不高，体现出山东经济的平衡，但济南占比过低排在了最后一位，要加油了。
与人口首位度一样，更重要的是观察变化趋势。
▼按增幅排序的城市占GDP占比
其中：
1、 银川、大连、合肥、西宁、成都增幅最大，都超过了6个百分点。
2、 西部城市中，兰州、贵阳的占比增幅比较明显。
3、 中部城市中，合肥、长沙、郑州增幅较大，反观武汉，由于占比一直较高，增幅不大。
4、 济南、南昌、苏州、厦门则是占比下降的几个城市。
5、 南京正在挤压苏州的比重，江苏的首位城市正在崛起。福州也正拉大与厦门的差距，旅游业为主的厦门有所下滑。
6、 济南与青岛的差距又拉大了一点。
“一城独大”是否合理？
“吸血之城”真的让周边城市毫无生存之地了吗？
其实不然。对比以上数据你会发现，在中西部的不发达省份，能获得的资源、人口红利本身就比东部经济发达省份少，因此，举全省之力发展省会城市成为不得已而为之的办法。
反观东部沿海的“小城市”，温州、莆田、潮汕等四五线城市，能得到更多的发展机会，甚至发展得比西部省会要好。
与“先富带动后富”有着类似的道理，中西部省份只能选择“先有后好”，先把一个大城市发展起来，再考虑带动其他周边城市。当然也和这个城市自身的努力分不开。比如三万老师之前谈到的成都，超前的政府服务意识、宣传意识等，是必然要超脱于其他城市的。
其实所有大城市对周边都是吸血的，因为现代城市化的规律，资源向成本洼地积聚，越集聚成本更加低，形成正反馈。
另外，城市也是有功能性的，一个城市不可能发展所有的产业链，他总得舍弃一些产业，重点发展适合它的产业，这时候，一个强大的超级城市，它的周围就会自然形成一个产业链互补的城市群。这是自然的经济规律。
一城独大的现象不是永久性的，将会逐步改善，毕竟大会提出了新的矛盾，“不平衡不充分”将是重点解决的问题。
二、债市崩盘了，房价还会远吗？
首先表明立场，房价不会崩盘，至少在中短期不会。
但是以下两种情况是必然会出现的：
1. 大范围内，涨幅逐渐回归到零。重申一遍，对于金融属性很强的中国房地产，不涨就是跌。至于为什么，懂金融逻辑的都懂。
2. 局部范围内，前期过分炒作的地区，房价会在19年年中左右出现明显的跌幅（20%以上称之为明显），为什么是19年年中，后面会说。
看空房地产，并不简单粗暴地等于认为房价会崩盘，这是两个概念，大家不要混淆。
01
为什么房价不会崩？
是因为中国城镇化的继续？因为货币的超发？因为中心城市的虹吸效应？还是因为中国式婚姻捆绑在房子上？
都不是。房价不会崩，站在当下来说，只有一个原因：被冻住了。
政府为什么要冻楼？真的是因为担心进一步上涨吗？并不是。政府真正担心的，不是房价上涨，而是冲顶后的迅速坍塌，到那时，政府想冻也冻不住。
房价不崩盘，不代表它不会降价，特别是相对的范畴上来看，比如相对于其他金融资产的收益（从投资房子的角度）。
也更不代表它还会继续狂涨，哪怕温和地涨，在三四线城市去库存这一重大任务已经接近完成的今天，也变得越来越不可能。
02
那么，理解房价未来走势的核心是什么？再次重申，是货币，是利率。
理解货币和利率，央妈的货币政策是最直观的观察对象。
但在目前的经济当中，央妈的货币政策，事实上已经出现某种程度上的「钝化」或者叫「扭曲」，比如国庆节前宣布的定向降准，事实上并没有产生「宽松利好」的效果。
除了最直接的货币政策，还可以关注金融市场利率中枢的变化。
市场化的利率，虽然在中国被人为地和政策利率（银行存贷款基准利率）隔断了，但最终它们会传导和收敛，因为金融市场定价的始终是基于无套利的原则。
而市场化的利率，最直接的观察对象，便是国债利率。
这当中又以十年期国债利率为锚，它正好能反映债券市场的利率中枢，对应着市场对未来经济、货币、监管、外围市场牵引、信用违约风险等一系列因素的综合定价。
与此同时，十年期国债的收益率，刚好又是所有金融市场的定价核，包括股市和具有强金融属性的楼市。因此，考察十年期国债收益率的走向，对把握未来市场的方向，包括楼市的方向，具有现实而重要的意义。
03
债券市场的崩溃。
在政府全面冻楼的同时，很凑巧地，十年期国债利率最近一个月出现了大幅飙升，这直接导致了债券市场自由落体式的滑落，债的交易情绪全面崩溃。
十年期国债期货价格走势图
细心的老铁一定会发现，这下跌幅度，不过就是从95块降到92块吗，这也算得上崩溃？有没有搞错！
没读小明的文章之前不懂不怪你，如果读了我的文章你以后还不懂，那就可以拖出去斩了。
金融市场有句话是这样的：
穷炒股，富玩债。
其实想想是极有道理的，各位老铁想想身边的人，无论是七大姑八大姨，还是上铺兄弟下铺嫂子，隔壁老王，单位翠花……
有谁是在玩儿债券的么？肯定没有。
有谁是在玩儿股票的么？肯定大把！
这隐含了一个扎心的事实，老铁们身边都是穷人啊！
富玩债是什么意思呢，就是搞债券的，都是富人，都是有钱的主。比如什么呢，比如这些：
工商银行
中国银行
农业银行
建设银行
浦发银行
民生银行
……
看到了吗，债券市场的交易主体，就是专业的金主。除了银行，还可能有一些保险公司，专业的债券基金，及极少量的大散户（资金量上亿）。
如果你是一个银行里负责交易债的，那么可能你的头寸有多大呢，随便一个大点的城商行，可能都是几十亿上百亿。一百亿的本金，波动一个点，你的盈亏就是一个亿。
所以，从95块跌到92块，如果你一直是多头，那么意味着一百亿的头寸，你就亏了多少钱啊同学们，3.2亿！你觉得一个城商行，因为你这笔错误的债券交易，亏损3.2亿会很少吗？当然不会！他们辛辛苦苦一年挣的钱，也可能就几十亿而已呀！
所以，债市的玩家因为其资金体量巨大，哪怕足够小的波动，已经可以让其产生巨大的账面盈亏。而关键的因素是，这些玩家的钱，并不都是自己的，很多其实是对其客户的负债，比如银行拿着你的钱，到债市里买国债。因此，银行天然的高杠杆也接受不了债市收益率的大幅波动。
与十年期国债价格一路崩溃对应的，则是其收益率的一路狂飙。
中国十年期国债收益率走势（周线图）
04
债的定价。
估计很多老铁看到这里已经非常懵逼了，又是价格崩溃，又是收益率狂飙。难道收益率不是越高越好吗？？？
这里就要跟大家普及一下债券定价的原理。
先记住一个简单粗暴的结论：
债券的价格，和其收益率成反相关。
事实上，在金融资产的定价体系里，任何金融资产都可以按照「现金折现」法来处理。
是什么意思呢，也就是你持有一个金融资产，它在未来会持续给你产生现金回报。但是未来的100块和现在的100块不一样，所以要把未来的钱打个折，才和现在可比。这个打折就是把货币的时间价值考虑进去，更专业的说法，叫机会成本。
债券在未来带给你的现金流，有两个部分：一是你定期收到的利息，二是你的本金。
把这两个部分都折现到现在，我们就得到了债券的价格。用数学的级数求和的方式处理一下，我们就得到了下面这个简单漂亮的公式：
在这个公式里，分子I，表示的就是你每期可以收到的现金流，分母R，表示的就是你这每一笔现金流的时间价值，更严格地，机会成本。
债券在发行的时候，就规定好了每期付息多少，因此分子I是固定的一个序列。但是分母R却是不断变化的。
举个例子，目前有两个投资选择：
一是买十年期中国国债，一年的收益率目前是3.9%。二是买美国十年期国债，收益率是2.4%。
现在你有一笔钱，如果你投资中国国债，那么你的机会成本就是美债的2.4%。
一段时间之后，比如12月美联储加息0.25%，那么美债的收益率就会上行，也假设是这么多好了，就变成2.65%，那么你这时再投资中国国债的机会成本，也就对应上升了0.25%。
很显然，市场里就会有一部分资金，会从中国国债市场撤出，去买美债。这样的结果是什么？就是人民币会被换成美元，人民币会有贬值压力。
为了应对这种贬值压力，政府就可能会采取加息的措施。事实上，在一个没有资本管制的自由兑换的金融市场，如香港，政府的确就是这么做的。
债券定价的分子既定，那么价格变动的唯一来源，就是分母，即是收益率的变动。既然是分母，那自然和整个数值的大小反相关。
收益率越高，债券的价格就会越低。所以债券的牛市，对应的就是收益率不断走低的市场环境。如2016年之前，中国央行搞的几次降息。
以示区别，这里的收益率是市场根据多种因素（包括对未来的预期）「交易」出来的，反映了金融市场对未来的看法。它实际是一种「客观价格」，并非你投资某个资产，被保证可以最终获得的收益率，完全是两个概念。
05
收益率与资产定价。
如前所述，所有金融资产都可以按照它们未来产生的现金流，逐项折现求和，来得到它的合理价格。
收益率作为定价的「分母」，自然和金融资产的价格成反相关。
收益率越高，最直接的债券的价格会越低。
在股票、大宗商品以及房子上，这个逻辑会变得更为复杂。但是有一点是确定的：
越来越高的国债收益率，对任何风险资产的价格走势，都会构成下行压力。
这是因为：
1. 从定价的角度看，越来越高的「分母」，会拉低估值中枢水平（不懂资本资产定价的同学请自动忽略）。
2. 从机会成本角度看，越来越高的国债收益率，会显著增加投资其他资产的成本。
比如此前银行配置房贷这个资产，收益率是5%，国债是3.7%。但现在，国债收益率变成了3.9%，是不是意味着银行配置房贷这个资产，吸引力边际下降了？
总之，在金融市场，高的国债收益率，对价格的上涨，会构成系统性的压力，它会导致所有风险资产估值中枢的下移。
06
债市崩溃，房价还会远么。
还是上一部分的银行资产配置的例子。
如果一家银行有1000亿的资金，有两个配置选择，一是投资购买国债，获得3.7%的收益；二是贷款给你买房，获得5%的收益。资金分配假设是 300亿比700亿。
现在，国债的收益率已经变成了3.9%，请问如果你是银行，如果房贷利率仍然只是5%，你会怎么做？你是不是应该收缩配置在房贷上的规模，增加对国债的配置？比如变成 500亿对500亿。
这样的结果是什么？银行发放的房贷越来越少，或者干脆老子不玩儿了，停掉房贷好了。毕竟房贷的风险和流动性，怎么能和国债比呢？
或者另外一种情况，要保持银行继续发放房贷，那房贷利率就必须对应提升，比如变成5.2%。这样才能对冲国债收益率上升带来的机会成本的上升。
事实上，以上两种方法，在过去一年中，中国的银行都在广泛使用。有些银行选择缩减甚至停止房贷业务，更多的银行，选择了不断上调房贷利率。
再看一眼这个图：
十年期国债收益率从16年底的2.6%已经上浮到现在的3.9%，对应的房贷利率，从17年三月的4.5%上升到9月5.22%。
按照房贷利率滞后国债收益率半年的反应期来看，最迟到19年中还要上升到5.5%才能对冲国债收益率持续上升的机会成本。
房贷利率一直在涨，你认为还没加息吗？不要总盯着央妈的政策利率，各位不知道房贷利率是可以浮动的吗？
不幸的消息是，12月美联储加息的概率目前已经上升至100%，大概率上，中国央行会选择3月一样的手法，提高中国货币市场的利率跟随之。而货币市场的利率，会直接作用于国债收益率。
再往后，房贷利率曲线的中长期上翘，才刚刚开始。
所以老铁们，你还敢听信那些「砖家」们瞎几把乱扯，说货币一直超发，房价还要翻倍的言论吗？
懂一点金融，才不至于被这些牛鬼蛇神拐去了地狱。
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