2018年，还能允许房价涨多少？
今年，在全国很多热点城市，传统的楼市“金九银十”不见踪影。尤其是北京与环京地区，房价仍在跌跌不休。
在10月大会召开之前，部分楼市降温地区的房地产从业者，还心存希望：会后必定稳楼市，会后调控会放松。
结果，政策“春雷”没盼到，反而迎来了一场“小雪”。11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉市开会。11月22日住建部网站上发了一条新闻，标题是“坚持调控目标不动摇、力度不放松，防范化解房地产风险”。
关于这次三部委会议，老杨认为有几点需要关注：
其一，这次会议规格较高，不是单一部委的市场调研会与简单的座谈会，而涉及全国房地产管理的三个部委联合开会，而且多个城市政府相关负责人以及所在省住房城乡建设厅主要负责人参加会议，是一次非常严肃的工作部署，各地没有商量的余地，只有严格落实的份儿。
其二，这次会议新闻稿的措辞相当严厉。比如，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。再如，“大力整顿规范市场秩序，坚决打击投机炒作，净化市场环境”。又如，“必须把住房和房地产工作放在坚决打好防范化解重大风险攻坚战中去部署”。
其三，要求各地定目标与方案，并进行考核。会议要求，各有关地方要坚决贯彻落实党的十九大对住房和房地产工作的要求，切实承担起房地产市场调控主体责任，明确工作目标，制定工作方案，采取有效措施，保持房地产市场平稳健康发展。加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。
综上可知，三部委会议，具有承上启下的政策引导的信号价值。
所谓“承上”，是本轮房地产调控的脉络，在因地制宜的总方针之下，出现了四波地方调控潮：第一波：去年3.25沪深二市出新政；第二波：去年9.30住建部在北京部署多地调控，16个城市被圈住，其后陆续出新政；第三波：今年3.17，以北京新政为代表，陆续有多地出新政；第四波：今年9月下旬以来，十几个中西部省会城市与东部三线城市出新政，如贵阳、昆明、泉州等。
所谓“启下”，是指在很多行业人士与关心楼市的普通民众，对于调控政策的走向仍心存疑虑、感到迷茫的时候，再次明确地重申、强调、施压，传递出明确信号：年底这两三个月，政策不会松；明年也不会明显放松。
那么，为什么这次三部委会议，没有按常规在北京召开？或者说没在房价更高的一线城市召开？凭什么放在湖北武汉？
接下来，老杨分析一下，更有意思、更隐秘的原因与逻辑。
第一，如上述所言，本轮调控实行的是因城施策，哪里房价热哪里出政策。今年9月下旬至今的第四波调控潮，主要是中西部省会，因为东部一线和二线房价或者趋稳或者已跌，而中西部部分二线仍偏热。
不妨看下70城房价指数中的35个一二线城市。二手房价格指数，10月环比9月，涨幅较大的是乌鲁木齐、太原、成都、大连、南宁、武汉、长沙等，而已开始小跌的是北京、天津、广州、合肥、厦门、南京等。东部一线和核心二线城市，房价多已下跌或涨势放缓，也就没必要在东部大城市召开此会了。武汉也属于房价仍偏热的城市，所以将这次会议放在这里，可以理解。
第二，湖北省对房地产市场调整风险有较为深入的认知。今年9月上旬，湖北省国资委发布“关于谨慎投资房地产的通知”要求，考虑到省出资企业经营房地产的户数较多，投资规模大、增幅快，且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题，需防范投资风险和经营风险。
第三，湖北省对于国家的房地产调控方针积极落实，提前部署。11月10日，湖北省住建厅下发《关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》，内容包括：控制房价、预售管理、限购限贷、安排土地供应，整顿市场秩序，发展租赁市场等六个方面，属于关于房地产管理的一揽子措施。
多数内容并无新意，只是重申和强调，但最具新意的措施是第一条：合理制定2018年房价控制目标和库存消化周期目标，确保2018年新建商品住房销售均价与当地城镇居民人均可支配收入增速相适应。
老杨又闻到的一股熟悉的味道。
2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（史称“新国八条”），要求：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
始于2016年3月25日的本轮房地产调控，与始于2009年12月的那轮调控，有很多相似之处。2010年多次出新政，市场仍未明显降温，最终于2011年1月出台“新国八条”，并要求各地制定房价控制目标，其后全国主要城市房价趋于盘整，半年后下跌。
湖北省的这份文件，是时隔六年之后，重新在一个省份出现类似的房价控制目标！这是一个强烈的信号！我认为这一做法，也被国家相关部委所认可，三部委会议放在湖北，可能与此有一点关系吧。
大家注意一点：在此之前，本轮房地产调控只针对热点城市，比如去年9.30会议圈定了16个城市进行调控，而这次湖北省对辖内各地区调控，要求各地都要制定2018年房价控制目标。
细究一点。2011年国务院要求各地制定房价控制目标后，绝大多数城市制定的标准为：2011年房价涨幅不超过GDP增幅或人均可支配收入增幅。两个城市特立独行：北京表示房价与2010年相比稳中有降；长春提出新建住房房价收入比（套型标准按60平方米）控制在5.8以内。
湖北限价新政传递出的信号：2018年仍要严控房价大涨，但可以小涨。涨幅与城镇人均可支配收入增幅（今年前三季度全国城镇人均可支配收入名义增长8.3%，实际增长6.6%）相适应。基本可以认为：2018年湖北各地，房价最多可以上涨7%左右。
老杨认为，长期来看，房价涨幅与居民收入涨幅相适应，也即房价收入基本平稳，这是合理的房价控制目标。但短期来看，类似武汉这样的省会城市，过去两年房价暴涨，2018年控制在基本平稳，可能比较合适。而湖北省内的其他三四五线城市，房价没有经历大涨，当前不算过高，则按不高于7%左右的标准进行控制房价，是合理的。
再回到上述的三部委会议，要求各地定目标与方案。那么，湖北省要求各地制定2018年房价控制目标的做法，会否被其他省学习、借鉴？老杨觉得，未来几个月，应有跟进者吧。
延伸阅读：
许小年：你以为你手里握的是价值几百万一套的房子，其实都是…
房价问题，是一个综合的经济问题，需要全盘考虑。
许小年，中国著名经济学家，曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。
以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。
一、为什么拼命印钞票？
归根结底还是美国在印。
美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。
二、多印的人民币怎么办？
美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。
中国也想让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。
因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释）
三、严重的通货膨胀后果是什么？
严重的通货膨胀后果肯定是经济崩盘。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。
四、如何处理严重的通货膨胀？
就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。
房价一直在涨，就囤积了大量超发的货币。
五、房价恶性上涨的后果是什么？
房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。
此外也必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设，让穷人有地方住。
六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？
后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。
同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是更不能接受的。
所以，房价可以下跌，但必须在可以接受的幅度内。
七、关于房产税
大家都知道，卖地给财政带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。
因此，必须找到一个替代的财源来填充这部分的收入。这就是房产税。
所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。
八、房地产业作为支柱行业会被放弃吗？
不会。
看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。
房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。
再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有的开发商，不太可能全倒闭。
九、调控的目的是什么？
上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。
目的是为了储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
十、为什么通过交易环节征税，而不是持有环节交税？
因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。
交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。
打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了，后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。
所以现在调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在有房者手里，变成纸上财富，不能轻易套现。
十一、房价取决于什么？
房价是涨是跌，并不取决于调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以就得被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。
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