限购！限贷！限离！限卖！四板斧下房价将走向何方？

导语：

北京“317”新政前后，全国一线和二线热点城市出台了一系列限购政策，想在两会“遏制热点城市房价过快上涨”的主基调下，房地产调控全面升级，在北上广深拥有一个自己的小家，需要满足哪些条件？政策之下，房价又会有怎样的走向？

一线城市最新限购政策，二线接连跟进

作为一线城市，北上广深是调控的重点，小编总结了在四地购房的一些现行政策。

上海本地户籍无房可买2套，有1套房可买1套，2套或2套以上的不可买；异地户籍无房可买1套（必须满足自购房之日起连续5年在上海缴纳社保或个税），有1套或1套以上的不可买。

广州楼市新政内容包括：社保缴费年限由3年改为5年，单身限购一套，同时执行认房又认贷。

此外，天津、青岛、郑州、石家庄、长沙、保定、句容、廊坊、沧州、成都、厦门等城市纷纷发布楼市调控政策。

本轮调控中，40多个城市的不同政策背后都有同一个底层逻辑。最近北京的一系列政策，让这个底层逻辑愈加明显。

这个底层逻辑就是：在房价不大起大落的前提下，尽可能减少一二线买卖交易，让钱流到三线或实业。

这个底层逻辑又被分解成以下一些措施：

1. 减少一二线首次购房需求，鼓励回户口所在地买，去三四线买。
2. 减少一线改善、投资购房需求，最好一生就买一次房。
3. 限制住宅、类住宅销售供应，增加租赁供应，让租赁产品基本不可能转销售。

比如占北京2016年“住宅+类住宅”成交量62%以上的“商住、公寓”基本不能再卖给个人了。而许多住宅用地在出让时就规定必须由开发商“自持”，只能用于出租。

而这些措施最终导致4个结果：

1.部分刚需、改善短期将无法实现在一线购房、换房的梦想。
2. 根据居住条件划分的阶层进一步固化，把三线房换成一线房。在一线把小房换成大房，都要承受巨大压力。
3. 房企被迫或主动持有住宅产品，以出租获取收益，以金融化缩短变现周期。
4. 一二线房产交易占用的货币短期内大幅减少，货币流向强三线、实业。

新一轮的调控能否破除调控效果不佳的“魔咒”？当下正处于调控周期中政策频出的“蜜月期”，大量市场观点都指向未来一段时间可能还会继续加码调控。

然而，如果是仅仅依靠这些调控手段，其实际调控效果相比2010年会如何？地产咨询机构一位高级顾问解释道：“调控政策最终干预的是购房者的心理预期，由于上一轮调控效果有限，一定程度会影响本轮调控的信心。”

敢问房价走向何方

新一轮的调控后，房价走向会是怎样呢？

民建中央经济委员会副主任马光远认为思考房价的问题，关键在于掌握三个维度的逻辑。

但中国房地产市场最缺的恰恰是逻辑，人们对房价的判断，大多基于一种群羊效应，价格上涨的时候追涨，价格下跌的时候抛售。市场陷入房价不会下跌的幻觉的时候，人们只会看到眼前的疯狂，而看不到逻辑在悄然起作用。

中国房价的逻辑，有三个维度：

一是政策的维度。中国房地产市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹。政策如果动真格，每次都是见效的。

二是供需的维度，供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺；

三是价格的逻辑，房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入，房价中位数，房价收入比，租售比等一系列的指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，泡沫化程度已经很高。

不要低估市场的决心，不要漠视市场的变化，六月份房地产市场要变天，都是基于这个基本逻辑的判断。当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过度到防止房地产泡沫风险的时候，短期出现降温是必然的，在限购限贷等政策的举措下，一些热点城市价格出现调整也是大概率。

绝大多数城市选择买房可以等到六月份市场和政策明朗之后再做决策。千万不要陷入市场永远上涨的幻觉。