恒大发生坍塌事故，2020年房价要降？

文：诗与星空(ID: SingingUnderStars)

据武汉市应急管理局消息，1月5日下午15时30分左右，位于武汉市江夏区天子山大道1号的武汉巴登城生态休闲旅游开发项目一期工程发生一起较大建筑施工坍塌事故，造成11名作业人员被困。

恒大的2020年，似乎有点开年不顺。开门不红，已然成了恒大的惯例。一年前，2019年的1月，恒大当月销售额下滑三成。

好在2019年的成绩还算不错，公司公布的业绩快报显示，2019年合同销售额6010亿，较2018年增加了9%。

这么看，恒大的业绩一定还可以了？其实不然，房地产公司的业绩非常特殊。根据会计准则，房地产行业并不是按照销售额来确定营收的。

从恒大已经披露的财务数据看，公司2019年的业绩，大概率是大幅下滑的。

 

恒大的这一年

2019年这一年，恒大的消息就不断，几乎是地产界的网红。

而临近年底，关于恒大新闻更是层出不穷。

先是各地的退房风波，再是山东济南降价导致老客户怒砸售楼处… …

最为煎熬的，莫过于公司发布的财报公告，公司2019年上半年实现营业收入为人民币2269.8亿元，较上年同期下降24.4%。其中，物业发展部分收入为2211.4亿元，同比下降25.0%，主要由于按照销售合同约定的交楼限期，须在报告期内交楼的面积减少，报告期内安排的交楼面积同比减少25.8%。公司实现毛利润为人民币772.6亿元，较上年同期下降29.0%；实现净利润为人民币270.6亿元，同比下降49.0%；股东应占净利润为人民币149.2亿元，同比下降51.6%；核心业务利润为人民币303.5亿元，同比下降44.8%。

公司的业绩压力非常大，更大的，是现金流压力。

 

2019，现金为王

几乎所有的房地产公司，都把“房住不炒”四个字放进了自己的财报。如何从财报上来鉴定呢？那就是现金流。

房地产公司就是一台台烧钱的机器，几十亿几百亿根本不是事，恒大的长短期借款高达8000亿。

2019年半年报显示，公司资本化利息超过1123亿，利润表中的利息支出也接近150亿（2018年）。简单平均一下，公司每天要支付的利息就超过一个小目标。

如果一家房企一边告诉你房住不炒，另一边却不断的买地捂盘，那这家公司八成是在说谎。

公司现金流量表显示，2018年公司的经营性现金流量净额难得为正数，但2019年上半年就变成了-456亿。

数据来源：iFind；整理：诗与星空

说明公司拿地付出的钱远远大于卖房收回的钱。

与之形成鲜明对比的，万科近年来经营性现金流量净额均为大额正数。万科在踏踏实实的践行房住不炒，有一块钱拿一块钱的地。

说实话，恒大2018年的现金流量表着实给了表哥一个假象，还以为公司真的转换激进风格了。

但是，恒大依然是恒大，2019年上半年，新开工面积同比增长11.6%。

2020年新年伊始，恒大就迫不及待的公布了发行债券的计划，据深交所透露，恒大地产集团有限公司拟发行不超过45亿元2020年面向合格投资者公开发行公司债券。

就在两个月前，2019年10月23日，恒大获得中国证券监督管理委员会证监许可1968号文核准公开发行面值不超过110亿元的公司债券。

恒大烧钱的速度，已经堪比某些互联网公司了。

 

房价降了吗？

可以说房地产行业是老百姓最关注的行业之一，高高在上的房价让多少人望而兴叹。2020年，房价会降吗？

表哥觉得，不如看看这个行业。一个行业有没有前途，看这个行业的龙头赚钱后做什么，就知道了。

美的集团斥巨资收购了库卡，说明家电行业在工业自动化领域有着很深层次的应用；海尔智家并购了通用电器，说明公司还要在家电领域做出进一步的努力… …

大部分行业龙头赚钱后要么在同领域并购很有前景的公司来提升业绩，要么在相邻领域打通上下游未未来投资。

但房地产不一样，碧桂园、万科、恒大和融创这四大地产天王，几乎都在“不务正业”。

碧桂园搞农业，万科专注轻资产瘦身，恒大做电动车，融创去收购乐视的事就不多说了… …

（话说恒大9102年发布的电动车，设计师是认真的吗？）

虽然房地产看起来还很赚钱，但大佬们都在试图“逃离”房地产行业。

而事实上，中小地产行业已经是血流成河了。

国家统计局11月份发布的数据显示，在监测的70个大中城市中，二手房市场房价下跌的城市占据一半之多，达到了35个。

其中，跌幅超过0.5个百分点的城市就有9个，济南、西安和岳阳三城市同步领跌，跌幅达到0.7个百分点；大连、合肥、成都和温州四城市房价同上月持平；上涨的城市只有31家了，涨幅达到了1个百分点的城市有七个，哈尔滨以1.8个百分点领涨二手房市场，福州和吉林分别以1.5和1.4个百分点紧随其后。

考虑到一睁眼就要支付的利息，房地产公司的实际收益进一步被挤压。

恒大的“报喜”公告也显示出公司的不乐观的业绩：2019年半年报显示，公司销售房屋的均价为10765元/平；到了2019年业绩快报，这个数据变成了10281元/平。一年前，这个数据是10515元/平。

虽然均价很难说明全部问题，但也能说明大部分问题了：房价可能真的降了。

 

房企的责任

表哥曾经分析某些房地产公司的资金状况，认为完全是在给银行打工。受到了一些质疑，认为房地产公司的任务就是借钱盖房。

其实这是一种行业偏见，事实存在的不一定就是合理的，房地产行业本不该是一个在刀尖舔血的行业。

2013年以来，万科在王石的带领下，开始进行轻资产重运营的转型。后来虽然王石出走，但新的董事会继续在既定的方向上前行。

万科几乎是所有房地产企业中财务状况最稳健的，公司不追求激进拿地谋求赚快钱。在风险越来越高的房地产市场，保住现金流才是第一位的生存法则。

恒大在2018年虚晃一枪，但2019年继续激进经营，为公司带来了巨大的风险，也让投资者敬而远之。

在大方向已经确定的前提下，降低资产负债率、降库存、尽快回笼资金，持续优化现金流，才是房地产企业改善经营的长久之道。

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