传优客工场欲上市背后：陷联合办公“烧钱魔咒” 已19轮融超40亿

资本退潮，看谁在裸泳。

近日，彭博援引知情人士消息称，共享办公企业优客工场（Ucommune）计划在2020年在美国进行首次公开募股（IPO），募资至多2亿美元。

优客工场由原万科集团副总裁毛大庆在2015年4月创办，目前已经完成D轮2亿美元的融资，估值达110亿元，成为办公领域“独角兽”。据互联网周刊日前公布的2019联合办公运营商排行榜数据显示，优客工场位于行业第一，纳什空间和氪空间分别为第二第三。

在同一赛道上，氪空间和SOHO 3Q都曾表示有上市计划。对于优客工场此次准备上市的消息。易居研究院智库中心研究总监严跃进对时间财经表示，优客工场属于行业内比较领先的品牌，公司或许是想强调做“共享办公第一股”的概念，体现其试图获得行业领袖地位的意愿。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚对时间财经介绍，国外WeWork的模式有一个文化支撑，即美国的车库文化。在美国硅谷等很多地方都有非常明显的车库文化，在车库文化当中，这种联合办公才有足够的发展潜力。但是在国内，仅有创业者，在联合办公领域有一些文化上面的契合点。“共享办公目前的发展阶段仍处于资本驱动发展的阶段，还没有真正实现有效的闭环，实现完全盈利。”

值得一提的是，此前有媒体称，优客工场计划在2019年三季度选择美国上市，目前消息或显示优客工场准备并不充分。

资本退潮

资本界永远少不了给淘金者卖水的故事。标准排名城市研究院在北京发布了《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，从2012年至2017年，中国联合办公市场规模的年复合增长率为125%。

艾媒咨询数据显示，截止到2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。截至2018年9月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。

行业也催生了优客工场、氪空间等共享办公“独角兽”。以优客工场为例，据天眼查显示，优客工场从2015年4月创办以来，到2019年7月，四年时间就获得了19轮、超40亿元的融资。这意味着，几乎每3个月获得一笔融资。天眼查股东栏里，股东人数高达45名，其中不乏红杉资本中国基金、真格基金、歌斐资产等数十个顶级投资机构。最近一笔融资为龙熙房地产追加2亿元战略投资。

年初，中国共享办公的标杆企业WeWork获得了软银孙正义20亿美元的投资，却被纷纷看空。WeWork于2010年诞生在美国纽约，它向小微企业和自由职业者，提供移动的办公空间，并通过共享来提高空间的使用率。创始人亚当·诺伊曼（Adam Neumann）身高一米九，有着一头浪漫卷发，其言必称改变世界，提高世界意识。

亚当·诺伊曼

从2010年成立以来，WeWork已经融资约120亿美元，其中大部分资金来源于软银集团。此前，软银资本原本计划再投资160亿美元，结果骤降至20亿美元。硅谷封面和彭博商业周刊封面都留给了诺伊曼，告诉这个大男孩，该自己赚钱了。

联合办公项目星库空间合伙人、副总经理刘铮此前公开表示，中国共享办公的普遍思路是“先看规模、跑马圈地、抢资源，然后号称自己第一。”

事实上，共享办公融资已经变“冷”。2015年是共享办公的萌芽之年，2016年至2017年是增长最为疯狂的两年，2017年是联合办公融资最多的一年，而到了2018年成长速度开始放缓。

投中网报道称，业内人士对目前行业的分析是：“主要这波都是互联网催出来的To VC的玩法，没人对盈利负责，只对估值、规模、拿下一笔钱负责。”

但是资本退潮了。世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕公开表示，“我们现在见的投资者，他们对联合办公已经谈不上看好了，但是会当做配置资源的一种方式。”

另外一个尴尬是，即便头部公司频繁宣布融资消息，似乎也不容乐观。投中网上述业内人士表示，“几个亿都不够给现有规模输血的，更别提再扩张了。”

WeWork2018年9月掀起的价格战，让不少企业元气大伤。当时，WeWork推出100%返佣的高佣金政策，对从竞争对手处转租到Wework、且签约超过一年的租户，提供“第一年租金五折”的优惠。WeWork财务数据显示，其去年一年的“增长和新市场开发”支出同比暴增335%，用于投资活动的净现金高达25亿美元。中国企业也纷纷跟进。氪空间提出五折优惠活动，方糖小镇近2000个工作折扣降至6.5折，SOHO3Q的租金也降至560元/周。

2018年12月，36氪被爆裁员，其中氪空间裁员20%，涉及上百人。今年4月，氪空间弃租了它准备布局海外的“首单物业”——香港华懋One Hennessy，毁约行为使其将面临一场高达5亿港元赔偿的起诉。有媒体报道，去年整个冬天，氪空间创始人兼董事长刘成城都在“到处找人，找各种人”。

VCSaaS的数据显示，从2018年至2019年3月，联合办公品牌减少约40家，发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。

艾媒咨询8月发布的《2018中国联合办公行业监测报告》则显示，国内联合办公行业市场规模逐年增长，尤其在2018年可能将出现159.3%的增长率峰值，但是此后增长速度会逐渐放缓。

“今年整个行业规模不会再有很大成长，企业也基本上不再走规模化的路线，大家现在都想走提高品质和效率这一个路线。”世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，经济下行也对行业有影响。尤其是当前P2P、互联网等企业确实受到了冲击，这都会对类似共享办公的物业出租形成利空。

“现在既然资本退潮了，那就看谁在裸泳。”联合办公项目星库空间合伙人、副总经理刘铮曾公开表示。

如何盈利？

今年5月，“到处找人”的刘成城终于为氪空间争取到了10亿元融资。他说：“去年公司在战略上犯了错误”。显然，靠着空间及服务增值来赚钱租金差价的“二房东”模式有缺陷。

《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，收租的“二房东”模式仍是共享办公的主要盈利模式，行业盈利太依赖卖“工位”，而且只有共享办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡。联合办公项目星库空间合伙人、副总经理刘铮曾在接受中国企业家杂志采访中提到，在联合办公行业，用户端租金占90%的收入。

而潘石屹经过三年的SOHO 3Q经营后发现，专注于创业公司的出租会使得工位的转换率较高，而出租率则一直徘徊在88%左右，无法继续增长。

那么，共享办公的盈利模式是否转向设备销售、资源整合等增值服务，甚至进行股权投资等尝试？

明源地产研究院执行主编艾振强对时间财经表示，目前共享办公的核心仍是租金，其他方式最多是补充。毕竟创业者普遍没钱，对于增值服务而言，基本的办公场地租赁才是刚需。尤其是股权投资成功的概率太低，而且时间周期特别长。

有意思的是，房企正在涌入。万科、碧桂园、SOHO、龙湖、中海地产、当代置业、华润置地、远洋地产等均以不同的方式布局联合办公。但是他们不是冲运营来的，是为了房产增值，

同策咨询研究部总监张宏伟曾公开表示，房地产企业进入共享办公领域或不是为了获得直接的租金收益，而是期待资产本身的价格，在运营过程中不断上涨。

还有一些联合办公企业选择与开发商进行品牌运营合作，与业主进行营业分成而非租赁面积；也有公司走政府路线，参与城市更新、老工厂活化项目；还有走产业集合路线的，比如把绿色食品创业公司都聚集在一起。需要注意的是，大客户的整租溢价较小客户更低。而且依赖单个大客户同样存在风险。

部分业内人士表示，联合办公还属于一个雏形阶段，很多企业还未找到利润点。中国共享办公不是在今天能预测到终局，至少需要20年。可以肯定，没有资本推动，行业提升将面临巨大问题。（北京时间财经 陈世爱）

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