软软的一东

位于黄浦区五里桥的博荟广场（英文叫OneEast，咱们就称呼它一东吧，哎，取这个英文名的人是不是不认识LQD啊，吃了没文化的亏）。

零售商业部分其实520就开业了（写字楼更早一些就交付了，为了新办公室选择作者曾去考察过），但一直没去实地感受下，昨天去吃了饭，总算缘得见开业后的真容，ofcoz soft opening lah…vely vely soft那种。

说到这里我就要吐槽一句，tm谁发明的softopening啊，开不出来就开不出来，开了之后和没开一样，这不是欺骗消费者（投资者）嘛。

具体的业态我就不一一描述了，反正这里生意最好的是晚上的club。实际的状况，从开业时的软文其实可见端倪：（博荟广场 | ONE EAST 零售商场正式开业）。我仔细搜索翻阅了项目开业时不同出处的媒体稿，甚至找不到一个哪怕能从某个角度看起来人头攒动的照片，真是soft到连群演都没有了吗？甚至连媒体稿都写得很敷衍我觉得。

可叹，这个项目迄今为止最大的人流还是出现在效果图上，普通消费者去逛的话，一东的时间就足够了。

当然，我的目的并不是要吐槽这个项目做的不好，从现有的客观实际来说，尽管在一些细节上可以精进，但改变不了这个项目retail部分很难做的事实。反正周末有的是时间，我们就展开来说说。

A.前世今生

个人最早接触这块地的时间是2013年，那天我从某险资不动产下班后正去练习羽毛球，我未来的的上司（当时还不知道后面的事情）问我是否能帮忙过来做一个项目的测算，比较urgent，我掐指一算明天还要去义乌出差呢，但是还是应承了下来。

项目倒是不复杂，这家企业2013年通过股权收购获得了一东地块隔壁block的项目，然而一东的地块里面住宅部分，咪咪小的一块地，就是现在的绿地黄浦滨江，其实是属于隔壁项目地块范围内的，但因为ZF要将其收储后与其所在的五里桥block整体再出让，原有土地方自然成为受让的合理人选之一，但因为自持需求需要run一个model来看看，就临时抓我来帮手了（是的，大部分内资房企其实当时这种是不会算的，甚至到现在都是，不要惊讶）。当然最终算下来由于资金沉淀周期太长还是放弃了，最终绿地HK以59.5亿元获得五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗商住办地块，楼板价约为36627元/㎡，时间是2013年12月。（怎么又是绿地？Howold are you？）

从马后炮的视角来看，当时该房企放弃这个项目我个人觉得还是正确的，毕竟隔壁项目住宅为主还可以赚得盆满钵满，如果在五里桥地块上沉淀过多资金，是不符合其有效运用资金迅速扩张规模的战略目标的，何来以后成为黑马一跃进入头部房企前五位呢。历史的决定没有对错，只是在当时已知条件下你能获得的最优解是什么呢？

B.项目盘点

先看看这个项目的指标（住宅GFA1w8没有标注出来，已售完），可以看出这是一个以office为主的项目，以地上计容GFA来看；但地下商业面积的增加使得整体的retail部分达到了6w㎡左右，emmm，其实这个数字就有点尴尬了，咱们回头再说。（T1在brookfield接盘之前已经卖给了国药控股，所以就不算在一东范围内了）

C.Office：奋进中的希望

刚才我们说了，这是一个以office为主的项目，不考虑已经出售的部分，目前一东的写字楼一共在10w㎡出头，目前实际occp rate应该在50%以下，签约率可能会更高点。考虑到项目交付的时间，这么大的规模，以BF收购的价格来看，UW的租金不会太低（很可能在两位数左右），何况以绿地的品质，设计之初就是以销售为导向的，买家作为一个长期持有的fund，肯定会有AEI来使建筑满足实际运营的标准，目前这个进度真的是很不错了，但租金水平暂时低于预期应该也是板上钉钉的状态了。我个人认为这个体量的office，从可以交付到满租（90%）至少需要2~3年的时间，当然买的时候的AssetPlan是不是这样我就很怀疑了。

从市场环境来看，我对这里的office的预期还是不错的。虽然个人一直觉得在浦江两岸搞一堆商务区是非常愚蠢的做法，但是从业人员无法改变ZF的预期，大家只能在现有框架下寻找最优解了。从这几年的发展来看，黄浦-徐汇滨江一线的商务区建设还是在稳步推进，在这个项目的周边，由于隔壁歌斐项目过去几年的辛苦耕耘，再加上一东的整体规模，俨然也能形成一个相对独立的次级商务区。在这个亚生态圈里，高品质的写字楼规模有限而且已经满租，如果不片面追求过高的租金，那么office的在中短期内的运营压力总体还是要低过北外滩，尽管长远来看北外滩的商务区能级是会超过五里桥这个小片区，而且租金的天花板也会比这边高（一面之词），甚至把未来的徐汇滨江算上，北外滩可以实现的远景依然不会在其之下。只是，北外滩现在有的开发运营机构除了凯德、APP还算不错之外，其他的实在是太烂了，仅仅是这两家是远远不够的，别再学某些又要钱又要品质的区ZF找绿地、恒大这种了，虹口人民deservebetter。从另一个角度来说，北外滩现在虽然困难一些，但我仍然相信这里是尚未进入上海、又有志于长期持有物业的投资者的最后进入市中心的机会。

顺便说一句，一东这个项目的office品质还是很ok的，有兴趣换办公室的朋友们可以关注下。

D.Retail：只有时间才能拯救你

这个位置其实不太适合做大规模商业的。

大家看看具体的地形：北侧高架，西边卢浦大桥，靠南不远就是黄浦江，只有东边面对着有客源的住宅区和商务区，而这个区位本身又不是一个有着商业传统的位置。尽管他离市级商圈新天地仅有2KM出头，但是他的catchmentarea实际被限制得死死的：

     -中山南路以北的大部分人群会去新天地，就算不去新天地还有luone和中海环宇荟，luone的retail体量本身就远大于一东，而且和环宇荟形成了很有效的错位互补关系（虽然双方初衷并不一定如此）。

    -卢浦大桥西侧的人群暂时没太多地方可去，但往北打浦桥区域传统商业氛围浓厚，尽管项目大部分做的一般但体量足够，再西可以去徐家汇，未来还有HKL的巨无霸项目（不要低估巨型优质商业体的虹吸能力）。

    -往南就是世博滨江黄浦部分，这里迟迟未做开发，短期内亦看不到为一东贡献客流的能力。

    -唯一的希望来自于东边，但是强辐射区域也就止步于西藏南路隧道了，区区这么大的地方，到底有多少人？何况隔壁尽管是个豪宅block，但里面的人大部分时间在附近的消费主要还是生活配套，社区商业里的盒马和集市、小餐饮绰绰有余了，至于更高一层次的消费，这些人可以去的范围太广了，他们的选择范围南西、新天地，再不济还有luone呢。

所以，如果只从纸面数据来看，3KM半径内足够养活这样一个6w㎡左右的商业体，但是实际的辐射范围总是根据山川、河流、道路的走向曲折分布的，不是一个圆圈，特别是在浦西这样一个本来就离传统市中心不远的位置，不是浦东那种缺商业的地方，连散售商业都可以活得很好。

本质来说，这个位置可预见的未来来看，只提供了社区商业存活的资源，但实际的规划却要求他超出本身可以有效影响的范围去抓取客流，去和北边规模更大、也太更全的商圈商业体竞争，真是太难为一东了。

当然我也不是说以后就好不了了，毕竟从南外滩一直延生到徐汇滨江的大范围片区，仍在以肉眼可见的速度纳入开发的轨道，世博园区如今空荡荡的停车场迟早会变成有一定人口密度的商务区、住宅区，项目本身office的入住率也会持续上升，这些都给一东的商业部分带来了存活的希望，何况团队也另辟蹊径，通过club来吸引本来不属于这个区域的客源，虽然对总体的消费帮助目前还是个未知数，但是不停的调整、尝试是必须要做的。

时间，它需要时间。

这也并不意味着一东就要在这里啥也不干坐着等死。其实在开业之初不被看好的项目很多，比如之前南丰城，虽然他的界面现在看起来其实比一东要好很多。在开业之初整个天山的商业其实已经衰落，而虹桥上海城这个位置的商业已经奄奄一息，但南丰城坚持自己的定位，持之以恒的推进他的目标，周围整个片区也算努力，才是他今天的模样，但谁有记得其开业当天那个大冬天的萧瑟呢。

另外，作为一个从绿地手里买来的东西，我相信一东预算里应该有很多AssetEnhancement的计划，作为一个消费者也提一个小小的要求：能否在车库里把标志做的再清晰一些？我还以为商场和车库不通呢；以及能否赶快把智能寻车系统运作起来，昨天我们小包总忘了停车位的位置后，在空空荡荡的车库找了好久没找到车，一个发达国家来的商业基金这点不该缺失吧。

祝愿一东在投资期结束、项目退出之前能够看到retail的黎明。