【典型案例】住宅小区车库是归开发商还是归业主？——全国首例小区车库所有权之争诉讼案
按：该案例形成于2014年，虽未被最高院收录为指导案例，但至今仍具有典型示范意义。“车库之争”以业主委员会一审部分胜诉告终。据【鼓楼法院】微信公众号介绍，该案经初审后被告星汉公司上诉于南京市中级人民法院。南京市中级人民法院认为原审判决事实不清，将案件发还重审。鼓楼区人民法院另行组成合议庭进行了审理，并于2014年9月18日重新作出一审判决，部分支持了原告方的诉讼请求。判决作出后双方均未上诉，判决书已经生效。
本文所附判决书来源于【中国裁判文书网】，为已经生效的判决书。
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裁判要旨：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。
南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第1656号
原告星汉城市花园业主委员会，住所地南京市水佐岗35号。
负责人陈维，业主委员会主任。
委托代理人张琴锋，北京市大成（南京）律师事务所律师。
被告江苏星汉置业有限公司，住所地南京市汉中路180号星汉大厦28层。
法定代表人杨林，总经理。
委托代理人范凡，江苏薛济民律师事务所律师。
委托代理人戴玉芹，江苏薛济民律师事务所律师。
原告星汉城市花园业主委员会（以下简称业委会）诉被告江苏星汉置业有限公司（以下简称星汉公司）车库纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告业委会的委托代理人张琴锋，被告星汉公司的委托代理人范凡、戴玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业委会诉称，1998年被告经建设、规划部门许可建设了星汉城市花园住宅小区，并按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》、南京市规划局对该项目《建筑工程规划设计要点通知》的要求和《半地下室平面规划核准图》的核定，以0.2车位／户的比例标准（36个标配车位）建设了半地下车库。车库建成后，被告在未取得产权登记及销售许可的情况下，将车库向小区业主出售。原告认为，根据《江苏省物业管理条例》的规定，地下车库作为小区公共配套设施应属全体业主所有，而根据法律规定及合同约定，星汉城市花园小区的土地使用权已全部转让给业主，业主就被告建造的地下车库支付了对价，故应该取得地下车库的所有权。被告出售地下车库的行为违反了法律规定，也侵犯了小区全体业主的合法权益，故原告诉至法院，请求确认星汉城市花园地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利为原告所代表的全体业主共有；被告立即向原告移交星汉城市花园地下停车库，不能移交的支付车库的实际出售价款；被告承担本案诉讼费用。
被告星汉公司辩称，一、业委会作为原告主体不适格，其既未与被告签订房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故其无权提起诉讼；二、根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠、或者是出租等方式约定。原告并未提供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利；三、被告销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，故被告应享有地下车库的所有权。综上，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。
经审理查明，1998年，被告星汉置业公司经建设、规划部门的许可建设星汉城市花园小区，并按《南京市规划局建筑工程规划设计要点通知》的要求，以0.2车位／户的标准建设了地下车库。建成后的小区，土地使用权面积为7697.60平方米，共用分摊面积为7697.60平方米。地下车库的建筑面积为2794.46平方米，规划核准为36个车库（被告实际建设59个车库），作为独立于商品房建筑面积的部分在《南京市预售商品房备案证明》和《商品房屋登记备案平面图》中得到了反映，但未取得独立的销售许可证。2000年被告按高档商品房定价办法对星汉城市花园商品房自行定价销售，并以均价100000元／车库的价格向小区业主出售地下车库的使用权，车库使用权的年限同业主购买商品房的年限。现被告已出售35个车库，其余24个车库由原告委托物业公司出租，收益归全体业主。
以上事实，有双方当事人陈述、国有土地使用权出让合同、商品房买卖契约、购买星汉城市花园停车位使用权协议书、《南京市规划局建筑工程规划设计要点通知》、《南京市预售商品房备案证明》、《商品房屋登记备案平面图》等证据予以证实。
本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；
二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。
本案诉讼费2000元，由被告江苏星汉置业有限公司负担（原告已预交，被告于执行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户行：农行鼓楼分理处；账号：10×××76）
审 判 长 乔延彬
人民陪审员 孙可义
人民陪审员 奚正财
二〇一四年九月十八日
见习书记员 沈 婷
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