注意｜三四线楼市危机：短期反弹≠长期趋势
看点1：中国人口向一二线集聚趋势未改
看点2：短期反弹≠长期趋势
看点3：厦漳泉建立土地出让联动机制
年初两月三四线城市地产销售火爆，部分三四线城市人口流出略放缓，其人均GDP接近10年前的一二线水平，共同引发市场猜想：
三四线能否复制一二线的城市化经验，从而形成新的经济增长点？短期数据的改善并不意味着长期趋势的形成，接下来由喵喵来为大家分析三四线城市的挑战。
中国人口向一二线集聚趋势未改
人口是决定中长期经济发展的关键因素，因而三四线城市化的首要条件是人口的集聚。然而，从国际经验看，人口向大中城市群集中才是普遍规律。
然而，人为的管制人口流动、控制大城市的土地供给，固然降低了特大城市的人口增速，但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。
我们根据第六次全国人口普查数据测算了我国分省各地区的人口净迁入率（净迁入人口/人口总数）。喵喵发现，人口流动的方向主要是由中西部向东部迁移，特别地，人口向大城市集聚的特征尤为明显。
北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列，天津作为热点二线城市紧随其后。在一线城市和二线城市较多的广东、浙江和江苏等省份，人口迁移率普遍较高。
东北地区是最近几年人口净流出省份的典型代表。2010年以来，东北三省人口持续流出，导致当地经济增速大幅下滑，房地产销售量、价均持续低迷。过去两年全国房价普涨，但东北三省省会城市房价整体横盘。
产业能否支撑？
1、经济-人口份额比：一二线高企，三四线平衡
一二三四线城市在人口、面积等方面存在巨大差异，因而单纯比较其GDP意义有限。
2. 优质企业：三四线占比微乎其微
500强企业：三四线占比仅10%，可见优秀企业资源在大城市集中的特征尤为明显。
3. 居民收入和所得税：80/20定律得到验证
居民人均收入：三四线远低于一二线。江苏、浙江、福建、广东四省公布了其历年省会及计划单列市，以及地级市的人均可支配收入。
资源是否充沛？
城市一方面因产业优势而吸引人才，形成人口净流入，即“开源”；另一方面则因资源充沛而留住人才，防止人口净流出，即“节流”。因而充沛的资源也是城市化的必要条件。而城市资源中最具代表性的分别是教育资源和医疗资源。
1. 教育资源：集中在一线城市
教育资源在城市间的分布并不均衡，特别值得注意的是，在更高级别的教育资源上，一线城市的资源集中优势更为突出。
2. 医疗资源：优质资源集聚京沪
医疗资源的分布同样存在着一线城市集中的现象。医疗设施和从医人员的紧张，使得三四线城市人口为满足医疗需求，进一步地向一线城市集中。
3. 交通资源：一二线数倍于三四线
交通运输的便利与否是地区经济增长的制约因素，一二线城市常为交通运输的枢纽，起着连接各地区经济往来的重要作用，而三四线城市交通运输条件有限，基础设施的制约使其不足以带动地区经济的繁荣。
短期反弹≠长期趋势
回到文章的开头喵喵所提到的引发市场乐观猜想的三个现象，其实都是短期现象。1-2月三四线引领全国地产销售反弹，但高频数据显示，3月三四线地产销量增速已拐头向下。
个别三四线城市人口流出放缓，但持续性存疑，更何况人口流出放缓与人口集聚之间仍有巨大的鸿沟。而三四线人均GDP迈向当前一二线水平的过程，仍是以三四线城市化为前提的，在解决人口、产业、资源三大难题前，难言乐观。
三四线部分微观数据的改善，并不能代表长期趋势。年初两月PPI增速仍处高位、CPI增速见顶回落，意味着房地产对消费的挤出效应开始显现。
因而微观层面自下而上观察到的消费改善，与其说是消费升级导致的，不如说是房地产的财富效应所导致的。
前者是一个漫长而平缓的趋势，对短期经济波动的解释力相对有限，而后者却是一个已经得到验证的规律，几乎是“历史重现”——过去十几年来，中国房价涨幅与奢侈品消费、澳门博彩业收入走势高度相关，房地产的财富效应十分显著。
厦漳泉建立土地出让联动机制
伴随着雄安炒房团和漳州炒房团的新闻，搅乱楼市秩序，最近又出新政策了，根据福建省住房和城乡建设厅关于建立厦漳泉房地产调控联动机制的要求，《厦漳泉房地产调控联动机制实施方案》已公布并印发执行，今后将实行相对集中供地，严防出现新“地王”。
该方案主要有三大联动机制：
一是建立土地出让联动机制。本次联动调控把厦漳泉都纳入调控范围区域。今后将加强与漳州、泉州定期沟通会商，调控厦门及漳州、泉州两市周边范围内土地出让规模和节奏，实行相对集中供地，防控出现新“地王”。
与漳州、泉州共享年度土地供应计划和土地出让信息；及时发布供地信息(包括供地总量、批次、所在区位等)，引导市场预期和社会舆论。
二是建立商品住房交易管理联动机制。与漳州、泉州两市联动，强化交易监管，加强购买商品住房资格审查，非厦门户籍居民家庭在厦购买商品住房(含新建商品住房和二手住房)，严格按厦门现行的调控政策执行。
三是建立房地产中介监管联动机制。与漳州、泉州两市联动开展房地产市场整顿行动，加大整治力度，规范房地产开发企业和中介机构经营行为，重点打击异地开盘、销售异地住房以及跨区域开展“团购”活动等房地产中介行为。
市国土房产局相关负责人介绍，此举主要是为促进厦漳泉三市调控取得成效，共同维护房地产市场稳定。
毕竟，单项中、微观指标的短期改善并不能简单线性外推出宏观经济的长期向好（除非该指标刻画的是中长期经济的核心驱动力），正如短期波动不等于中长期拐点。宏观经济的改善有赖于各项要素投入同等倍数的扩张。三四线城市化或仅是一个美好的愿景。
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文 丨招财喵
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