地籍“二代身份证”的核心技术——三维实体产权一体化模型（BPM）
背景
地籍是记录土地所有权、土地使用权、土地类型、地形地貌、地貌地物等相关信息的登记册或档案。地籍管理对于保护土地所有者和使用者的合法权益、解决土地产权纠纷和制定土地保护和利用规划、政策等具有重要意义。传统二维平面的图、簿、册为展示形式的地籍管理模式存在着空间重叠、表达不够直观等问题，当前迫切需要一种“看得更清晰、管得更精细、用得更方便”的地籍 “二代身份证”。为此，江苏省自然资源厅组织于2020年开展了15个县区的不动产登记“一码+”三维地籍建设试点工作。其中，兰德数码承担了徐州、南通等多个地区试点工作，对“一码+”三维地籍管理的实现进行了探究和实践验证，并在此基础上提出了三维实体产权一体化模型（BPM）。
三维实体产权一体化模型（BPM）
之数据模型
三维实体产权一体化模型（BPM）的数据模型主要包括不动产实体模型和不动产产权空间模型。不动产实体模型采用不同的尺度和精度表达不动产空间信息的模型。将不动产实体信息按照一定的分类标准进行层级化，以便于不同应用场景和需要使用不同的信息精度和尺度。
图1 多尺度不动产实体模型分级
不动产产权空间模型通过对空间数据和不动产权籍数据的整合，建立起空间与权籍之间的映射关系。其中，空间数据包括不动产地理位置、空间范围等，这些数据可以通过地理信息系统技术进行采集、处理和存储，并形成三维空间数据库。不动产权籍数据包括权属信息、物权信息、使用权信息、限制权信息等，这些数据通常由不动产登记机构进行登记、存储和管理，并形成权籍数据库。两个数据库可以通过数据整合和对应关系建立不动产产权空间一体化模型，实现了不动产权籍信息的三维展现，解决了重叠权属空间的表达，进一步提高了不动产权籍管理的水平。
图2 不动产产权空间模型示例
三维实体产权一体化模型（BPM）
之技术支撑
为了构建三维实体产权一体化模型（BPM），兰德数码自主研发了实体产权一体化智能建模技术，其中包含实体三维智能建模工具和产权三维自动建模工具。实体三维智能建模工具以墙、柱、梁等建筑构件为基础，通过国家、地方、行业标准形成的预先定义的知识规则，自动识别建筑构件的位置、尺寸、形状等特征，同时基于大数据和深度学习，积累形成的样本库，实现非标准化建筑构件的自动识别，提高建筑模型的普适性和适应性，进而实现精细化实体模型的快速构建。
图3 实体三维智能建模工自动识别建筑构件
产权三维自动建模工具可以根据房产测量规范，自动识别建筑物墙体中心线，将实体空间转换为产权空间，并自动计算房屋产权面积。通过提高实体产权一体化模型构建的自动化程度和精细化程度，进一步优化产权管理流程，提高管理效率和服务水平。
图4 产权三维自动建模工具自动计算房屋
产权面积
图5 三维实体产权一体化模型（BPM）示例
三维实体产权一体化模型（BPM）
之数据支撑
三维实体产权一体化模型（BPM）的数据支撑主要分为存量数据和增量数据。存量数据包括历史房产档案、土地资源档案、交易档案和评估档案等基础数据。这些数据是BPM的基础，需要对其进行清洗和校验，通过对多源异构数据的融合处理，将不同类型的数据进行分类和标准化，以提高数据的完整性、一致性、精确性和可用性，实现存量数据的三维实体产权一体化模型快速构建。增量数据则指不断更新和添加的数据，包括新房产信息、新土地资源信息、新交易信息等。这些数据需要在现有数据基础上进行更新、补充和扩充，以确保三维实体产权一体化模型的现势性和有效性。
图6 三维实体产权一体化模型（BPM）的
数据支撑
三维实体产权一体化模型（BPM）
之应用场景
三维实体产权一体化模型（BPM）通过“一码”串联不动产管理的各阶段，溯源三维地籍的历史关系，实现了从用地预审、用地报批、土地供应、建设工程规划许可、竣工验收、不动产登记等阶段全生命周期的三维立体化管理。通过BPM可以减少工作流程中的差错，提升管理水平。
图7 三维实体产权一体化模型应用的
业务流程
三维实体产权一体化模型（BPM）
之应用案例
1、地铁TOD项目中的应用
基于三维权属界线组成的封闭空间，实现了不动产权空间从平面管理向立体管理模式的转变，同时分层设立地上地下空间建设用地使用权。利用BPM模型形成了江苏省首本地下空间三维不动产权证书，有效展现不动产主体与权利的关系。通过扫描不动产权证书上的二维码，用户可直观地获取三维宗地图，显示宗地可开发空间的界限，为不动产权益人提供了更加便捷的服务。
图8 三维实体产权一体化模型应用于
地上地下产权分层发证
2、三维不动产登记管理中的应用
通过将场景模型与实体模型融合展示，BPM模型不仅可以实现精细化管理和查看户室内部结构，还可以实现物理空间和产权空间的一体化展示。在三维地籍可视化的基础上，不动产单元码可以实现宗地定位、楼幢定位、户室定位，同时也可以查询各类模型的属性信息，直观展示不动产登记业务中各类要素的真实地理空间位置，从而提升不动产登记工作效率。
图9 实体产权一体化模型应用于“一码+”三维
地籍建设试点项目
3、不动产三维电子证照中的应用
通过三维实体产权一体化模型（BPM），解决了传统纸质证照不够直观，不动产单元信息不够丰富、立体空间缺失等问题。实现了从地下到自然幢再到层、户、室的多层次结构的产权空间的生成、管理与应用，让产权内容表达更加直观准确，更贴近现实场景中用户的使用习惯。市民可以通过扫描不动产权证书上的二维码，经过身份验证后查询本人的不动产相关信息以及三维实体产权一体化模型（BPM），提升百姓的获得感与满足感。
结语
兰德数码在三维地籍建设试点过程中发现，具体技术要求、模型颗粒度选择、立体空间确权、三维附图制作等方面缺少相应的标准规范，指导开展三维地籍全面建设。除此之外，BPM未来将与实景三维江苏建设有机结合，进一步降低三维地籍的建设成本，扩大三维地籍建设的覆盖范围。随着不动产登记信息化工作的推进，越来越多的部门和单位参与到三维地籍数据生产、管理、应用中来，三维实体产权一体化模型（BPM）的发展也将得到更好的支持和推动，通过实现数据共享与协同，为促进不动产登记信息化工作的推进做出更加积极的贡献。
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