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海银财富管理（英国）有限合伙公司

海银资本（英国）有限公司（简称海银英国）成立于2016年5月，总部在伦敦梅菲尔，是海银金融控股集团驻欧洲的首家代表处，服务于海银金融控股集团及其下属公司，负责开展集团在欧洲的战略布局，为集团及子公司搜集和管理欧洲境内的战略和财务投资机会。

海银英国于2016年年底成功收购了英国精品投资管理公司Azure Wealth Management LLP，已于2月份完成整合并更名为Hywin Wealth LLP海银财富管理（英国）有限合伙公司。

作为海银英国的全资子公司，海银财富管理（英国）有限合伙公司是受到英国金融行为监管局（FCA）正式授权认证的全牌照专业投资管理机构，在英国为全球范围内高净值客户和机构提供财富管理和资产管理服务。

海银财富（英国）首席投资官Gianmarco Rania，为欧洲股权投资专家，在评估公司基本面，分析金融市场及国际经济环境有着丰富的经验。在加入海银财富（英国）之前，他负责管理Exor Spa公司2亿美元的股权投资业务（暨菲亚特集团所有者，阿涅利家族办公室的首席操盘手）。

海银（英国）地产债基金由3个地产基金组成。这3个底层基金是海银英国的基金管理人在了解中国客户需求后，精心挑选的，有不同的侧重点：

欧洲获奖基金管理人、商业地产管理专家

海银（英国）地产债基金的底层基金管理人是欧洲顶尖的对冲基金管理公司，欧洲商业地产管理专家，总部位于伦敦；目前管理基金规模超62亿美金，85%资金来源于美国、欧洲、中东的机构投资者；旗下房地产基金是欧洲最大的独立地产信贷基金，规模超24亿美金。旗下的房地产基金是欧洲最大的独立房地产信贷基金 （real estate credit fund），该平台是欧洲房地产贷款空间的市场思想领袖，具有创新信用解决方案、可靠性和及时交付的声誉。

投资锁定期短，收益高且流动性强

一般地产债基金周期长（5-8年），本产品由于合理的底层结构设计，给到投资者最短2年即可退出。同时，市面2年期美元产品平均收益为3%-5%，本产品预期收益为7%-10%，同时兼顾流动性，预计每年提供4%现金分红可供投资者灵活取用。

投资标的具世界级稀缺性，增值稳健

项目主要投资于以英国王室所在地白金汉宫为中心的伦敦核心地段的写字楼、高端酒店等，为世界顶级富豪汇聚区，政府用地保护措施严格；Greenpark是伦敦游览必达地，游人如织人气兴旺。伦敦作为全世界财富汇集地，其房产历来稳健增值。

海银（英国）严密投后跟踪

基金管理人对所投底层地产项目和借款人彻底调查，查产查证，抵押完备。

美元计价，减少汇率波动风险

为方便中国高净值人群直接投资，海银英国负责汇率风险管理，主动承担汇率变动风险，让投资者可以美元投资而享受欧洲地产的收益，高枕无忧。

新闻报道

海银财富（英国）现就“为什么要自欧洲房地产债券基金”作出了详细分析，一起来看看吧。

英国目前的市场现状-经济基本面基本保持稳定

1. 基础利率从0.50%降到0.25%；

2. 英国经济增速稳健，失业率创新低。2017年第一季度，英国经济同比增速为1.99%，不仅创两年最高增速，还高于欧元区和日本增速。而英国失业率则降至历史新低水平4.6%，非农就业空缺岗位数持续处于高位，处于充分就业状态（参见下图）。

图片来自：Bloomberg

英国目前的市场现状-房地产市场

根据世邦魏理仕（CBRE）最新研究报告显示：

1. 2017年上半年英国商业地产整体资本增长率为2.5%，租金增长率为0.8%，并预期2017年全年整体收益率将达到5.3%；

2. 预计2017年整体租金价值增长率 1.3%（2016年11月份的预测是-0.5%，2016年8月份的预测是-0.7%）；

3. 预计2017年整体资本价值增长率 4.9%（2016年8月份的预测是-3.6%）；

4. 预计2017年房地产整体收益 6.2%。

投资机遇 – 单纯投资房地产？

英国已经正式开始脱欧程序，未来的谈判窗口期使得不确定性依然存在。如果做一次曝光率统计，从2016年至今，与英国房产市场相关新闻中出现的重复频率最高的关键词一定是“脱欧”。从脱欧前的各种具有争论性的预测，到脱欧后消极与更消极的展望，市场在调整，投资者也在适应。

据普华永道预测，英国房产市场在未来几年将保持疲软态势，但由于需求不断增加且供应短缺，预计到2025年，平均房价从当前的21.2万英镑上涨42.5%到30.2万英镑。PwC表示房价年增幅将由2016年的7%放缓至2017年的3.7%。因此，单纯投资房地产市场的收益及增长空间不大。

投资机遇 – 房地产债券投资

欧洲房地产传统融资渠道效率低，制约多，配置不合理。

2008年全球金融危机后出台的欧盟保险公司偿付资本监管制度（Solvency II）和巴塞尔协议（Basel III），加上严格的内部审核制度，使得越来越多的金融机构作出非理性、非商业化和缺乏风险调控的贷款政策；投资银行正在从资产负债表贷款中退出，因为它们的自营业务（proprietary business）日益缩小，并且一些欧洲银行在逐渐退出房地产贷款业务。

然而市场对再融资和新贷款的需求没有下降，越来越多的投资者渴望灵活创新的房地产融资解决方案。

房地产债券投资的优势：

通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；

专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险，比直接投资地产形式灵活，流动性强，公司可根据客户特殊需求提供度身订做的投资服务产品；

收益主要来源于租金和地产升值，与股市、债市的相关性较低，分散综合投资风险。

房地产债券投资风险：

自然灾害引起的抵押物（地产）灭失风险；

信用风险；

利息风险；

国家政策风险等。

（来源：Hywin Wealth LLP、海银财富。部分图片来自网络）

©海银（英国）

若想获取更多信息，请联系海银资本（英国）有限公司，联系方式为：

网址：www.hywinwealth.co.uk 

邮箱：[e-mail]

电话：[phone]

@ 英国中国商会

英国中国商会（China Chamber of Commerce in the UK, CCCUK）拥有会员单位180余家，下设金融委员会、贸易委员会、科技委员会及监督委员会。商会在使馆及经商处的领导下，努力推进在英中资企业之间的相互交流、信息沟通和业务合作，以维护会员合法权益和提供服务为己任，致力于改善在英中资企业的业务经营环境，为扩大中英经贸合作和发展中英友好关系做出贡献，使商会充分发挥了中英关系“黄金时代”合作共赢的稳定器、助推器和扬声器作用。

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