财经 | 马光远：楼市的六个周期和房价的四大推手（附彩蛋！）

在中国

有一样消费品

买的时候心惊胆战

不买又会痛心疾首

那么大家一定会说是房子

2016年房市一轮暴涨之后

2017年究竟是繁荣还是泡沫

新一轮的调控会起到多大的作用

2017年该不该入手买房呢

主持人：田桐

主讲人：马光远

马光远，经济学博士，民建中央经济委员会副主任。

作为中国知名的经济学家和评论员，马光远在宏观经济、房地产、以及民间投资等领域具重要影响力，还是多个中外媒体的专栏作家，并写下多部经济学著作。

中国房价的三次大涨

自2016年9月30日，全国拉开限购限贷的楼市调控大闸后，今年3月17日，以北京为首的热点城市又掀起了新一轮调控风暴。截至目前，全国已有至少45个城市出台了房地产调控政策140多次，北上广深已全面升级为认房又认贷，多城市上调二套房首付比例，北京更是最高达到80%。

我们从1998年到现在经历了中国房地产很多轮的涨涨跌跌，如果过去不买房，以后买房会更贵，所以每一次疯狂的时候我们都会看到很多人扑上去，经常讲说中国人没有信仰，我觉得中国人最大的信仰就是房子。

我们对房价的认识究竟怎样的？1989年，房价猛涨，百姓望楼兴叹，当时的房价2000块钱左右，现在你是不是觉得很可笑，而且报纸上面还写，一个大学生毕业以后不吃不喝，买这样的房子大概需要100年。

但是回过头去看，你是不是很后悔以前没有买房子？是因为你觉得贵，但是价格往上走的时候，你的人生观，价值观又一次接受了洗礼。

假定2017年以后，房地产突然崩盘，到那个时候你再回过头来看，你觉得你认为北京上海房价永远会上涨的观点又是多少荒唐。

2008年金融危机爆发以来，中国房价经历了三次大涨。第一次是为应对国际金融危机，实行“四万亿”计划的2009年；第二次是2013年；最近一次，则是2016年。

全国重点城市平均地价

2009年 “四万亿”出台以后房地产得到很大的政策优惠，几乎全国房价都上涨，其实房子不够。这种需求的为住，当年投资需求占的比重并没有多大。

第二轮是2013年，2010年大涨以后，政府调控。调控到2012年扛不住了，放松以后又出现反弹。2013年反弹40%的城市房价反弹很迅猛，60%基本没动。然后2014年3月杭州房价突然下降。

2014年的9月，全国70个大中城市房价，按照官方的统计，全部下跌，没有一个城市上涨。2014年9月30号，政府出台救市政策。

救市结果我们看到了，2016年房价上涨，那么我们从2016年房价暴涨的原因来看仍然是政府政策出现了变动。到了2016年下半年基本以投资购买为主，大量的城市出现了真正的炒房客。

尽管整个市场在涨，但是我们看到，第一点是需求的主导力量在演化。第二点是上涨的范围在变小。

作为货币现象的房价：2000-2016年M2图析

通过三次的上涨，房价究竟发生了什么？第一个是去库存的政策，去库存放松调控导致热点城市瞬间反弹。第二个去年大家都一直在讲资产荒，好像每个人都很有钱。还有货币政策，去年的货币政策明为稳健，实为宽松，2016年到最后演化成让人叹为观止的动物精神。

当市场疯狂的时候，很难用理性去解释。整个市场到最后会出现什么情况？大家都在讲一个故事房价不会跌，而且口口相传，每个人很恐慌，但是每个人坚定的认为房价不会跌，但事实上到了这个阶段以后，都会往下走。

谁是房价背后推手？

过去多年中国房地产市场为什么总会出现抑制以后的暴涨？我认为根本原因就是政策的紊乱。

2014年930打响了中央政府救房地产的第一枪。

2015年的330所有的政策几乎都回到了“四万亿”救市的时候，2015年底搞出一个去库存的组合拳，政策进一步宽松。

2016年两会以前，政策密集出台，导致上海、南京、合肥、厦门、苏州、杭州房价开始出现暴动。

我认为政策本身，一旦房地产出问题，一定会出手，后来我说这是一个感情问题，不是一个经济问题了。如果这个世界上只有一种爱是真爱，一定是中国地方政府对房地产的爱，不抛弃，不放弃。

说到拯救房地产，不得不提到政府贯穿2016年的重点任务“化解库存”。然而从2015年12月政策出台，到三个季度后的2016年9月，结果出乎大多人意料。一边是三四线城市房地产库存量依然高企、房价低迷；一边是一二线部分城市去库存目标基本实现，但房价一路狂飙。为何去库存政策出现了事与愿违的局面？

我认为到今天为止中国房地产的真问题不是库存问题。比如我们现在讲中国房地产市场基本面，那就是大城市缺房子，供应不够。小城市房子多，没人要，这是一个非常正常的情况。

而且那些城市多出的房子本身就是一种浪费，比如说这个城市就需要100套房子，现在市场上有200套，多出的100套就是浪费，绝对过剩。

中国房地产的真问题不是库存过大，而是资源严重错配。2016年暴涨的数据创历史新高，而且把去库存的希望寄托在农民工的身上，这是很讽刺的。

今年我们看到有关方面仍然坚持叫房地产市场去库存。我觉得这个政策要改变，首先是要抑制房价过快上涨，这是第一任务。第二任务是赶快解决资源错配，赶快纠正中国城镇化的方向。

北京房价在每一次调控里都会出现非常明显的波动，2009年北京房价跌过，2014年也跌过。调控对整个市场的影响非常大。

所以我们现在站在这个节点，调控以后，我觉得我们认清六个周期。过去中国房地产是六个周期全速推动。

第一经济高增长，第二货币高发行，第三国际资本高流入，第四城镇化，第五经济对房地产的依赖，第六中国的经济资本化过程、证券化的过程。

那么现在三个基本熄火了，但是还剩下三个。第一个是城镇化没有结束，第二个我们经济对房地产的依赖没有结束，第三个中国经济证券化的过程没有结束。

所以有人讲说“中国房地产会崩盘”。我们要看到支撑的力量跟往下拉的力量，实事求是地分析。

我为什么特别强调这次，大家千万不要低估，之前高层不管怎么讲，从来不提房地产泡沫几个字，现在是明确讲，从高到低，大大小小的官员都在警醒房地产泡沫，这是一个非常值得警惕的信号。

第一个肯定降温，千万不要抱幻想说继续会往上走。第二个，政府对房地产本身，它不希望房地产出现暴跌。第三个，去年的热点城市有相当一部分会调整，不要去追热点，不要在现在这个时候拿出你的全部身家去买房子，抢一套房子你就站高放哨了。

奋斗一辈子只为买房值不值？

2017年我的基本观点，高净值人士减持房地产。高净值人士不是普通人，不是没钱人，我讲的是拥有多套住房的人。中国人在很多资产价格方面，比较自作聪明，这是非常吓人的。

中国每一个村长都希望在中南海旁边有一个办事处，这样的话，房子很难掉下来，它有纲性。

在市场周期向上的情况下，海南今年也很热，有一些城市要注意，前期上涨过高的城市一定要注意。其实我一直不同意把房子分成一线、二线、三线、四线，我觉得太粗糙。

根据我自己对城市的划分，未来第一个可以叫全球城市，北上广深再加上杭州，有这样的潜力。第二个叫国际城市，对国际上的资源有吸附力的这些。第三个叫中心城市，第四是区域大城市。

房子是一个很复杂的东西，在中国没有比房子更复杂的东西。

比如说出现学区房的问题，北上广深的房子不是住的，现在花1000万在北京买一套房子，我觉得不值。

北大、清华在这一次在整个房地产里边彻底躺枪。第一个毕了业，买不了学区房，第二个出租车老大爷调侃他们，说“我家在北京靠拆迁有七八套房”，但你们不能把眼睛盯在房子上，如果你们眼睛盯在房子上，那国家还有什么希望？

我觉得中国房地产的未来在哪里？2013年，中央政治局学习的时候，习近平总书记关于未来的中国房地产有一个重要讲话。这个讲话其实提出了未来中国房地产制度化建设的最基本的构想，他提出，“以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求”。

还有怎么样在土地制度、税收制度、信贷制度等等来建立，满足各个层面老百姓居住需求的这么一个体系。当然中国房地产要真正健康起来，还任重道远，还需要各方面去做努力。

问题：我现在在燕郊有一个商住两用的房子，传闻现在北京商住两用房要降20%，我是不是要赶紧卖出去？

商住房现在能卖出去就很不错，因为从目前整个政策来看的话，基本上属于满门抄斩的一个政策。因为商住本身是不正常的，有很多很多的问题，它属于应该去消灭的东西。

商住房就是给在北京没有住房资格的人准备的。没有资格，凑合一下商住，否则税费那么高，生活成本那么高，为什么要买它？所以第一个把它的前门给堵死了，第二个把它的退路给堵死了，它还能到哪里去？赶快卖吧。

问题：房产税的目的到底是什么？它对房价到底有多少影响？

我觉得房产税主要是有很多障碍没有消除。第一个必须立法。第二个必须解决跟土地使用费的关系。第三个必须解决70年的问题。第四个必须解决跟其他税费的关系。

房地产行业的税已经很多了，十六届三中全会提这个税的时候说的很明白，收这个税要减免其他税费，所以现在不是一个加税概念，我们现在完全把它变成加税。我们一方面交了那么多的土地出让金，同时还又要交房产税，这是大的障碍。

这个立法不简单，立法涉及到老百姓最重要的一块产权。很多国家对出台房产税都特别慎重，怕影响房地产市场的稳定。很多老百姓把遏制高房价的希望寄托在房产税上，是很天真的。

因为它是个综合症，土地制度、税收、信贷，整个体系都要改变，千万别被忽悠。

《世纪大讲堂》播出时间
首播 周六17:20——18:00

重播 周日 02:45——03:25

周一05:00——05:30

周二 01:55——02:35

凤凰卫视中文台

想来现场的亲们有福啦~

报名彩蛋来咯~

4月26日 第一场

主讲人：杨希雨 中国国际问题研究所亚太室研究员

曾任外交部朝鲜半岛事务办公室主任

主 题：朝核问题的现状与出路

入场时间：12:30—13:00

演讲时间：13:30—15:00

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4月26日 第二场

主讲人：王立铭 浙江大学生命科学研究院教授

主 题：基因的编程时代

入场时间：14:45—15:15

演讲时间：15:30—17:00

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4月27日 第一场

主讲人：赵晋平 国务院发展研究中心对外经济研究部部长

主 题：一带一路战略与全球化格局的新动向

入场时间：12:30—13:00

演讲时间：13:30—15:00

报名链接：点击此处报名

4月27日 第二场

主讲人：陈兼 上海纽约大学全球事务杰出教授

主 题：特朗普和中美关系的新挑战

入场时间：14:45—15:15

演讲时间：15:30—17:00

报名链接：点击此处报名

4月28日 第一场

主讲人：王美秀 中国社会科学院世界宗教研究所研究员

主 题：中国天主教的现状与中梵关系的可能性

入场时间：12:30—13:00

演讲时间：13:30—15:00

报名链接：点击此处报名

4月28日 第二场

主讲人：冯玉军 复旦大学国际关系学院教授

主 题：普京困局解析

入场时间：14:45—15:15

演讲时间：15:30—17:00

报名链接：点击此处报名

地点：北京市朝阳区 凤凰国际传媒中心

编辑：二丫 玥玥 倪塑

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