暗流涌动！起底梅州楼市“地王”
广东省梅州市的楼市“风起云涌”。
作为一个经济、交通均欠发达的四线城市，近年来却备受品牌房企的瞩目。奥园、保利、融创、敏捷及富力等多个品牌房企均悄然入驻。不足三个月的时间，“地王”新高再度被刷新。不仅如此，在品牌房企如日中天的竞争中，梅州市的招拍挂也频频“破亿元”。
此外，《中国经营报》记者在走访过程中了解到，作为一个不限购的四线城市，虽然没有高压的楼市环境，但仍有不少项目存在问题。在住建局的官网上，不少业主投诉保利江南和府项目存在预售证未批先售等违规现象，项目销售人员称此事属特例。在奥园梅江天韵项目记者尝试了解五证一书公示情况，然而其销售人员称不予公示。
然而，就在多楼盘现“销售乱象”的同时，梅州楼市正在不断的涌入“新势力”，房价也直线上扬。梅州市为何频频受到众多品牌房企青睐？这背后有哪些价值优势？带着这些疑问记者实地调研，试图起底这“暗流涌动”的梅州楼市。
（网络图源：梅州楼市）
品牌房企“争地战”
近几年，众多品牌向梅州蜂拥而至。
2015年，奥园进驻梅州拿地建设奥园·半岛一号项目；2016年6月恒大拿地进驻，建设恒大御景半岛项目；2017年初，保利落子梅州，拍下梅州江南PM-B16074地块，建设保利江南和府项目；同年9月30日，敏捷地产以4.3亿元竞得梅州梅县区商住用地，首次进入梅州。
这意味着，在近三年的发展过程中，作为四线城市的梅州，也逐步发展成为众多品牌房企争夺的“聚宝盆”。
有分析指出，随着一二线城市严控，开发商拿地难度空前加大。一二线城市的外溢需求，一定程度上带动了部分三四线城市的当地行情，刺激了开发商拿地热情。而对于开发商自身而言，尽管资金压力逐渐显现，但由于库存去化效果较好，企业拿地的需求比较迫切，因此，选择投入少、风险低的三四线成为必然。
事实上，梅州的房价，也在近两年有了“突飞猛进”的上涨。数据显示，2016年梅州城区商品房销售成交均价高达5345元/平方米，同比2015年1~11月的4998元/平方米，涨幅约为6%。
（奥园火热之势，创梅州热销传奇！）
2017年梅州城区均价更是“高冷”， 从9月至12月的梅州城区房价动态表上可以看到，梅州城区均价在8000元/平方米以上的楼盘有10个，最高的已破万元大关。其中江南均价为8042.9元/平方米，江北则为8321.03元/平方米，梅县区稍低，但也到了6213.64元/平方米。
新楼盘近一年的涨幅与“地王”频现不无关系。
2017年梅州拍出“天价地王”，保利以13.8284亿元总地价刷新了梅州招拍挂的地价纪录。8月29日，保利集团以楼面地价4201元/平方米、土地单价11595 元/平方米（772万元/亩）、总地价13.8284 亿元竞得，溢价率高达176 %。成交总价及楼面地价均刷新该区域土地成交纪录。
此外，在9月28日，敏捷地产也以总地价4.2913亿元、楼面地价2566元/平方米竞得梅县区扶大高管会所里村PM-B17056号块地，值得注意的是，该地溢价率高达224.3%。
楼盘违规销售
记者在梅州各楼盘项目走访发现，由于该地区楼市政策并无被限价或限购，与一二线城市高压的楼市政策不同的是，此地购房投资环境较为宽松。随着众多品牌房企拿地进入白热化阶段，违规售楼乱象却屡屡曝出。
日前，记者在住建局官网了解到，保利江南和府曾存在预售证未批先售的违规情况。
据住建局官网举报内容称，侯先生在今年2月22日与保利江南和府·江南苑签订了4栋A单元的《认购书》，但截至3月底也没收到任何销售签合同的电话。他在住建局官网上也没查到4栋A单元的信息。
住建局在接到举报后调查发现，保利江南和府确实存在未取得商品预售证，以认购形式向购房人擅自预售的违规行为。对此，梅州市住建局责令保利（梅州）房地产开发有限公司进行整改，并立即停止该项目违规预售行为，对已违规收取的款项，及时退回业主。
保利方面回应住建局称该情况是销售人员的个人行为，但涉及的问题也严重暴露出公司现场管理的不足，随后保利对相关销售人员进行严厉处罚，并联系客户进行退换定金。
记者在实地走访了解实情，项目销售人员向记者坦言该情况纯属特例。“当时涉及这个预售证未批先售的情况是特殊情况，目前一切销售合法合规，必须预售证批下来才能认筹销售。”
此外，记者还在奥园梅江天韵走访发现，该楼盘疑似未做五证一书的公示等情况。记者在看完奥园梅江天韵样板房后，销售人员向记者表示目前可交定金进行认筹。记者询问五证一书是否有做公示，但得知记者并无意向认筹后，销售人员称五证一书并不做公示。
就上述涉嫌违规的详情，记者致函保利房地产（集团）股份有限公司以及中国奥园地产集团股份有限公司想进一步了解情况，奥园集团表示，“梅江天韵项目五证一书公示材料在现场销售中心独立区域一直有公示，住建局市场科分别在2018年1月23日、3月23日、4月25日、5月21日及5月31日就项目公示情况做过五次例行检查，检查结果均为合格。”
奥园方面回复称，该项目五证一书公示材料在现场销售中心区域一直有公示，现场销售人员说辞均经过严格考核，经现场盘查，不存在“销售人员表示五证一书并无作公示”的常识性错误表述。而保利方面则未做进一步回复。
开发商寻求热土
作为粤东地区的价值洼地，梅州之所以能成为众多品牌房企聚焦的“聚宝盆”，实现房价稳步上扬，与其高速增长的生产总值也不无关系。据梅州统计局数据显示，2015年至2017年梅州市实现地区生产总值（GDP）分别为955.09亿元、1045.56亿元与1125.82亿元，同比上年增长分别高达8.6%、7.5%与6.8%。
为何开发商如此热衷梅州，并频频拍下地王？对此，记者采访了几家进驻梅州的开发商。其中，奥园集团对梅州的楼市发展态度乐观，“现阶段粤东市场尚处于价值洼地，对于粤东地区的布局，奥园将以梅州为基地，在周边五华、大埔、潮汕地区等周边三四线城市积极拓展项目。”奥园方面表示。
富力地产也向记者表示，随着一线热点城市竞争加大，三四线城市的交通基础设施逐渐完善，三四线城市销售显示出强劲势头，“粤东以梅州为中心，具有较强的战略地位，近年来积极推进城市化、城市提质扩容，也为富力城布局梅州提供了前所未有的机遇。”
中原地产首席分析师张大伟认为品牌房企要做大规模，只能往三四线城市去发展。“一二线城市各种限制性的楼市政策太多了，迫使品牌房企往三四线城市拿地发展，并且在三四线频频拿下地王的情况来看，会推动三四线城市房价新一波的上涨。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也向记者表示，大城市拿地的约束非常多，房企拿地方面有压力。房企会对比拿地机会和成本，进而积极进入此类三四线城市拿地。“三四线城市在购地方面的约束相对较少。”
此外，严跃进还指出，从产品线的角度看，房企十分愿意到三四线城市拿地。“大城市土地交易中，大部分其实是租赁型用地，所以拿地的可选择面较少。而中小城市中，拿地的可选择面较多，基本上是住宅用地为主。”（文：中国经营报）
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