每日地产 | 观点：2018年的澳房市场教会我的三件事

本文首发于澳洲房产大全

2018年的澳洲房地产市场，最终以一种谁都没有预料到的“悲壮”结局收场。

年初我在一个讲座交流现场进行了一个超小样本的调查，当时认为2018年悉尼市场最终将以5%以内的跌幅进入2019年，占据了人群中的最大比例，而几乎没有人会猜到最终的数字，将是接近10%的跌幅。

市场调整是件好事，让大家冷静下来思考，让大家知道，不是闭着眼睛买房都可以赚到钱的。

通过一年的观察市场，我自己也总结出了一些个人的心得体会，就趁这今年最后一篇专栏和大家分享。

2018年的房地产市场教会我的第一件重要的事，就是不要去预测市场，或者不要轻易相信其他人对于市场的预测。

因为事实一再提醒我们，如果你不是上帝，那么去预测未来的做法，基本上都很不靠谱。

市场上对于房地产市场的预测，我把它们分为“一味看多型”和“见风使舵型”的，前者多见于房产中介，而后者，是普通媒体最常见的做法。

今年下半年，各种关于预测未来房市走势的文章和评论特别多，比如9号台沸沸扬扬的悉尼40%跌幅论，以及时不时冒出来的崩盘论等。

搁两年前，这样的论调当然没什么市场，但现在类似的文章通常一出现，就特别吸引眼球。

一般的媒体平台，最喜欢见风使舵型的评论市场，前几年往往是每篇文章都让你觉得今天再不买房你就是全世界第一傻叉，而如今文章的调调，则好像明天房价就会掉50%。

而一味看多型的自然就是推销房产的中介公司，以及带有售房性质的媒体。这些机构则与刚才提到的媒体正相反，不论市场现状是什么样，都可以装作看不见，继续和牛市一样的吹多市场。

这两类观点，基本上对于普通投资人来说，都没有太多实际意义。

2018年房地产市场教会我的第二件事，就是一个优秀的投资人必须在投资这件事上学会“与时俱进”。

如今的世界发展速度太快，哪怕是房地产这样的传统行业，其实也随着时代本身在进步和演化，所以，成功的投资者一定是不断自我学习和进步的。

虽然我的文章主要讨论的是住宅地产，但我建议大家平时还是多看看这个世界到底在发生一些什么，不要整天只盯着澳洲的清盘率、中位价等这些数字，说实话挺无聊的，更何况，今年的数字还不好看。

以商业地产世界目前正在发生的一些趋势来说，很多行业都已经在悄然发生属于自己的产业革命。

曾几何时，大型百货商场，超大规模的shopping mall，是商业地产中最受追捧的模式，人们购买自住房，也喜欢买在购物比较方便的地方。但如今，互联网早已改变了人们的消费习惯，传统零售商铺为主的百货公司早已难以为继，在中国已经关了一大批。

澳洲在这方面虽然还比较落后，但零售、商场类地产的价值，同样受到互联网的冲击。一些大型的地产基金和私募，如今看待商场的投资就会谨慎许多。

比如去年底的Westfield集团接受欧洲最大商业地产集团收购邀约的新闻，就被看做是大型机构对于零售物业未来价值判断，开始进入新的时代。

而在办公楼领域，普通人或许认为这是一个相对稳定的行业，但其实同样暗流涌动。

2010年，在美国成立了一家名不见经传的创业公司Wework，这家企业的商业模式，是在全球各大城市的黄金地段整租办公场所，然后为初创公司，中小企业提供可以共享的办公区域。一旦成为Wework的签约客户，你可以享用他们在全球任何一个城市旗下的办公场所。是不是很酷？

就是这么一个简单的创意，经过八年的发展，Wework模式在全球的办公领域创造了极大的成功，目前该公司的估值已经超过了200亿美元。日本软银创始人，“马云背后的男人”孙正义，更是打算向该公司投资100亿美元，无疑也是看好了这种共享办公模式的未来。

至于酒店业受到的冲击，那更是不需我赘述，它们早已经被airbnb这样的企业压得喘不过气来，更有微博大V没事给你来个偷拍暗访，防不胜防。

相较之下，住宅地产受到的冲击相对而言似乎是最小的。从目前的情况来看，的确如此。但谁又会知道，未来人们购买住宅地产，投资住宅地产的方式会不会同样发生一些革命性的变化？

如果还抱着那套几十年不变的买房，买房，再买房的投资理念，那下一个被颠覆的，说不定就是你。

最后，今年的市场教会我的第三件事，就是万物皆有“道”，趋势为王，你最好顺势而为。

市场冷下来，不再像过去几年这么疯狂，房地产市场也终于露出了它本来的面目。本来么，房地产也就是许多资产类别中的一种，它既没有个别房产销售说的这么好，也没有某些媒体说得这么烂。

在牛市横行的日子里，人们只看到了它的好，而将风险完全忽视；而到了如今的熊市，很多人对房地产的态度又180度转弯，好像谈起房产投资，就是洪水猛兽一般。但只要你有自己的独立思考，不人云亦云，实际上任何市场情况下都有机会。

趋势为王，那就更重要了。平心而论，过去几年的房地产牛市中，赚到钱最多的你以为是房产投资者吗？

相比牛市中坐地起价的房地产开发商和收取佣金的卖房中介，房产投资者赚到的，其实很有限；

当牛市不再，而成交高峰来临时，贷款经理人的春天其实则刚刚开始；

当你以为大量新房成交后，市场将变得异常冷清时，做短租生意的小公司们，正忙到吐血......

你以为实体经济不好？

NONONO，是你的实体经济不好而已。

房地产市场也是一样，你以为市场要整个垮掉？事实是，当你以为整个房产市场都将在未来几年内一蹶不振时，有独立思考，善于发现机会的人们，正在努力寻找，并抓住下一波趋势。

如果你在过去的房地产市场中赚到了，那么恭喜你，但也请你思考，你的成功，是因为自己的实力，还是更多只是运气而已？

而如果你的房产投资之路走得比较曲折，买错了地点，买错了项目，损失了金钱，那么就请你好好反思，不要去怪市场不景气，不要责问卖你房产的中介，所有的责任，其实最终都来自于你本身，因为当时做出买房决定的，终究是你自己。

2018年即将过去，不论你在房产市场中尝到了怎样的酸甜苦辣，只要你善于从自己的经验中不断学习和总结，那么这一切都将有一天，成为你宝贵的财富。

最后，祝各位圣诞，新年快乐！

END

关于作者

Kevin Yu，澳房大全专栏作者，专业地产分析师，注册金融分析师CFA三级候选人，拥有近十年中澳两国房地产行业经验。本文转自澳房大全《澳房闲话》专栏。

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