房产投资里躲不开的“东北黑洞”
来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
我首先先声明，我没有任何的地域歧视，我也有很多北方的朋友，但是当很多人问我要不要在东北买房子，我都会用投资不过山海关来劝说不要押宝自己的资产在这里
看上去是一句很敷衍的话，但是本质里却是我很想和大家深层次探讨的问题
为什么投资不能过山海关
投资不过山海关是坊间一直会流传的一句话。所谓的山海关，本质上就是东北这一块。这一块也约定俗成了，认为投资东北，回报的概率会很小，甚至都会亏本
但是为什么投资不过山海关呢，这么久以来一直有人有各种各样的解释，比如说人口留不住啦，产业转型发力，结构老化啦之类的
但是这些判断对我来说我认为还都是表现，很多内在原因决定了这里的人口会外溢，这里的产业结构很难转型。那到底是什么底层原因呢，我想和大家聊聊我的看法
需要看透这个现象，我们需要把时针稍微往前拨弄一下
东北的发展，本质上还是因为他的特殊位置
清末期间，我们都知道列强在瓜分中国的土地
这张时局图很清晰的描绘了当时的格局动态。
但是大家也都明白，其他的所有的列强，本质上没有和中国直接接壤，重点还是希望可以打开这里的通商口岸可以和中国更多的做生意赚白银
但是唯独有一个国家例外，那就是俄国，也就是地图上的那只大棕熊
俄国是唯一一个和中国有土地接壤的列强，但凡是能欺负中国一点，除了其他国家可以获得的资源之外，自己的国土还能顺势扩张。
所以本质上俄国想要侵略中国土地的欲望也非常强烈
所以中俄密约第一版本很快俄国就提出要在东北修建并运营铁路，李鸿章没签字，因为本质上知道通了铁路，很大程度上这片区域就等于被俄国占领了
但是架不住狼子野心
铁路后面还是通进来了，贫瘠的土地上被动的开始工业化进程，而一切都是为了帮助外来人更好的控制中国
至此东北大片的土地也进入俄国的管辖范围之内
虽然是被动的，但是整个东北本质上从那个时候进去开发周期，用现在的话来说，进入了城镇化的节奏里
最为典型的其实就是哈尔冰，城市被铁路一分为二
俄国人住道里，中国人住道外
铁路的开通本身就是一个快速的城镇化的过程，因为有产业，因为有物流，哈尔滨变成一座点石成金的城市，仅仅十几年，哈尔滨的人口就从建成之初的8万人翻了近四倍，33个国家的侨民在这里定居，19个国家在这里设立了领事馆。再到后来银行、保险业纷纷在这里孵化，一切都呈现欣欣向荣的样子
除了哈尔滨，吉林长春更是如此
日本也好、俄国也好甚至介入了整个城市规划体系，典型的欧洲生态小镇的规划模式，还是第一个实现地下系统全覆盖的城市，非常的发达。
整个道路系统按照“中心放射”和“直角交叉”相结合的模式设计。这样的城市规划理念在如今看来依然非常超前，在相当长时间内，长春拥有过“国内城区绿化率最高的城市”、“霍华德田园城市规划理论完美体现”、“堪比巴黎香榭丽舍大街”等等盛誉。不少学建筑规划的朋友都要去长春去考察学习
这是整个东北的发展照面，铁路的运输快速的推进了城镇化的进程，因为周围环绕着俄国、日本等诸多列强，纷纷侨民都选择在这里定居，人口流动加上运输解决，那时候的东北就像如今很多城镇化城市一样蓬勃向上的发展
唯独不同的就是时间点，你很难想象这一切都发生在20世纪初
后来战争结束了，老外都撤走了
但是幸运的是，给整个东北留下非常好的骨架，因为铁路还在，工业产业的壳子还在，另外东北的石油资源也还在。我们可以看下当初东北的经济能级
东北在1945年，工业总产值占据了全国的85%，台湾占了10%，还有5%是内陆所有加在一起的数据，东北在当时，重工业基地非常成型。
建国以后，东北的铁路网、公路网是最稠密的，水电、煤炭、森林各方面的资源都有，东北又作为当时最发达的城市给南方输血了很久，但凡一个地区缺资源了，东北都要伸出援助之手。
但这一切，都有一个前提，存在在20世纪的前五十年。后来伴随着人口的彻底、局势的不稳定，外加是军事要地，在经济维度，东北得到的利好就少之又少了
然后，国家发展方向又让东北错过了一拨红利期
90年代改革开放，所有人都知道是怎么发展的，邓小平南巡讲话，整体的经济发展在南方沿海城市呈现异常的踊跃
落点南方有各种元素考量，而本质上也让东北在这一轮高速发展的道路上蹭不上热点
而且本质上改革开放本身和东北各个城市也不甚融合，东三省整体的城市底蕴，因为俄国的大量介入，整体工业化氛围太过于浓郁，第三产业份额太低
而那个时候的保险业金融业牢牢被侨民掌控，伴随着他们的离去，这一切也都消失了，所以建国后的东北，本能上选择靠山吃山，所以回到重工业的模式上继续深挖
短期来看没有问题，但是在90年代经济改革的时候，却发现那么的格格不入
所以此消彼长，东北就慢慢的落在了队伍的最后面
而如今，还有一个致命的问题等待着东北
如今，两个周期交叠后在东北产生了一个比较严重的问题
20世纪初，整个东北就因为战乱被动的进入了工业化的状态，而工业化带来了城镇化，整个城市发展初步势能已经出现，人口的密集度以及城镇化也同步出现
但是改革开放这一轮的浪潮没有让整个东北借上力。所以城镇化人口聚集了，经济却没有足够升级转型
所以我们会看到类似这样的新闻
黑龙江全省企业退休人员由2010年的268.8万人增加到2016年的457万人。与此同时，养老金跟随全国实现了翻倍增长，基本养老金由月人均1076元提高到2119.56元，净增长1043.56元/月，整体增长近一倍。企业退休人员养老金水平排名由全国第32位上升至第24位。
黑龙江3800万人口里面竟然有457万企业退休人员，注意这还只是企业的，如果把政府公务员和事业单位的算进去还会更多，恐怕会有500万人。
实际上，黑龙江是全国养老金亏空最严重的省份，没有之一
养老金的亏空还不是核心，核心是整个区域进入城镇化人口的老龄化
为什么会这样，这本质上是成也城镇化，败也城镇化
东北的城镇化模式让整个城市过早的开发以及过早的人口导入。并且在建国后，因为中苏良好的关系，很长一段时间我们一度学习苏联模式在发展
而所谓的苏联模式，本质上还是重工业模式。
在当时中国政府的号召下，全国各地青年大量涌入作为边疆的黑龙江搞工业化和大农业生产
黑龙江人口从1950年的1037万人，到1960年变成了1815万人，十年工业化时期人口暴增了80%。为了吸引年轻人到边疆，不管是工业化人口，还是集体农庄人口，大多数都被纳入国家体系。
这一群人被纳入城镇化体系里，但是重工业，后期转型往第三产业转型的道路上非常艰难
东北现在的矿业、林业包袱太重了，存在着大量的计划经济时代积压的问题，比方说退休职工的退休金、安置，黑龙江大集体，辽宁大集体等等之类的问题
现在国家财政拨很多的款给到东北，都难以解决这些问题，越是这样，城市的转型越慢
东北当地原本资源型导向行业就特别多，譬如煤炭、林业，说转型其实没有那么容易的
所以这就是东三省的现状，城市太早的开发，格局和潜力都已经确定，未来的发展空间没了，另外人口太早的城镇化，如今进入迅速的老龄化结论。
而且老龄化人口也占用了社会太多资源，给到这些城市非常庞大的压力，重产业在如今的经济转型也非常的痛苦
而且越是这样的城市，年轻人越是外逃，这和如今俄罗斯的问题很像，人口老龄化的同时，城市里仅有的一些年轻人全部集中到了莫斯科，因为这是唯一一个相对比较发达的城市
为什么会有北漂这个词，东北所有的年轻人都去北京了，剩下的一些都在家做直播当网红
如此这样，互相之间形成恶性循环，渐渐的你会发现，不论给东北砸多少钱，都是没有声音的，投资不过山海关这句话也就是这么而来
当然说的不是那么绝对，但是很大程度上这就是趋势发展
未来会如何，很难，因为本质上这不是一时一刻的机制决定的，这是接近一百年的历史周期导致的
面对着这样的山海关的魔咒，很多时候也可以给到我们一些启发
所以很显然，整个东北的问题，是三段时间的各种因素的重叠。
20世纪初太早开始的城镇化
+
新中国成立后区域基于重工业的开发模式
+
90年代借不到改革开放的红利
三个特征三个现象，如果单独存在都不会有很严重的问题，但是就是这么巧全部都集中到了东北身上
这也导致整个东北深陷泥潭很难走出来
我们也感受到了，如今我们正在快速的进行城镇化的模式，甚至可以说城镇化的方式也和之前的东北很像：用地铁通
确实这样的发展在20年的周期来看还是正确的，但是有2个问题后面会慢慢的随之而来
城镇化之后的城镇人口，庞大的城市社保压力，国家体制能够跟得上。我们现在还好是因为大部分人虽然在城市工作，但是还是农村户籍，并没有给社会增加很多的社保压力，但是城市城镇化一定会带来人口城镇化，未来这一块能否吃得消，如果消化不良，城市活力下降就会快速的到来
第二，城镇化之后，整个城市要用什么样的产业去支撑，不同的产业有不同的优势，但是整个国家是否有足够多的产业来支撑75%的城镇化率呢
如果乡镇城镇化了，但是城镇里没有产业把人留下来，那么开通的铁路会加快带走人外逃的速度
年轻人口外流+常驻人口老龄化+产业驱动力不足，这一切发生在东北的，未来也都有可能在你所在的城市发生
当然这个问题你可能觉得都太早，但是对于城市研究来说，你只有站在历史的层面上，才能看到这里的前世今生，才能做出最理智的判断
这也是为什么我会说买房如果是投资，不要买在东北，因为背后你需要和这50年的时间做对抗，这个成本实在太高
而未来二三线城市资产的风险，大概率上也会是这个，如今的风风火火，未来城市发展能否支撑得起这样的城市化节奏，目前来看还需要时间考验
所谓的投资，短线永远做不过长线的，押宝起码要看到未来20年
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