楼市调控即将放松？深圳：我和他们不一样

来源：公众号楼市头条

作者：渔村村长

最近老有人问，深圳的楼市调控会不会放松？什么时候放松？我今天就来说一说。

其实期望深圳楼市放松调控是人之常情，毕竟，2017年，一度成为全国楼市“领头羊”的深圳，房地产市场几乎呈现全面降温之势。

有钱的深圳人只好跑隔壁不限购的惠州去买房子，惠州中原地产统计，2017年惠州楼盘成交客户中有49%都是深圳客。

一

前几天，任志强又一次抛出了他的“夜壶论”：

现在很多地方的财政已经比较紧张了，而我们房地产就是尿壶，夜壶总是在尿急的时候才用。

他这话的意思是说，2018年房地产调控有可能会放松。

虽然这是老调重弹，但是你别说大炮还真神了，话音未落，兰州就悄悄打响了楼市限购松绑的第一枪。

1月5日晚间，兰州发布新政宣布取消部分区域住房限购，但同时也对部分城区的住房开始实施3年期限的限售政策。

与长沙、郑州、武汉、南京等地以“抢人大战”为由，悄悄松绑限购不同，兰州这一次松绑限购，不仅白纸黑字正大光明，而且符合上级“分城调控、一城多策”的政策。

此次政策提到取消限购的区域主要在偏远的郊区，而部分热点区域不仅严格限购，还加码了限售政策，同时要求进一步强化价格备案制度。

这些城市放松大背景是，受到货币形势逆转、信贷收缩、房贷利率上浮等大环境影响，部分城市房价开始回调，某些二三线城市库存开始上升，于是在“分类调控”的名义下，多地或明或暗放松限购，以增加楼市成交量，维持楼市稳定。

这就是任志强再次祭出“夜壶论”的关键之处——调控如何进展取决于地方政府的钱袋子，调控的稍微放松只是针对那些急需去库存或者地方财政非常紧张的城市。

以兰州为例，据易居研究院数据，兰州去库存周期维持在17个月以上的水平。而一般来说，热点城市若市场不错，去库存周期可以降至12个月甚至8个月以下水平。

另据房天下统计，2015年兰州土地成交金额125.24亿元，2016年土地成交金额达到124.89亿元，2017年兰州市土地成交金额仅为66.68亿元，相比前两年几近腰斩。

至于那些以人才引进的名义变相放松的城市（最新消息：天津也跟进了），我想说，放松就是放松，有啥好羞于承认的？一方面绞尽脑汁为调控松绑，另一方面想方设法解释并非松绑，拿着夜壶泡茶喝还洋洋自得。

对这些城市来说，本轮房地产调控过于严厉，而且违背市场的基本规律，不可能持续，肯定会虎头蛇尾。但是中央都给了你“分城调控、分类施策”的台阶下了，还这样遮遮掩掩的，真没意思。

为什么总有人鼓吹深圳的调控也会放松呢？就是因为这种做法让政策的信誉荡然无存，不相信政策会坚持，也不相信政策真的抑制房价，折射的是政策屡屡无效，长效机制又处于真空状态下，买房者无奈又悲壮的选择。

二

但是，深圳和他们不一样。我们来看看深圳的情况。

1、库存。截至2017年底，深圳新房可售套数为33718套，可售面积为338.59平方米，环比增长7.55%。按过去半年平均成交量计算，去化周期为13.2个月。

2、财政。前几天召开的深圳市财税年终结算会议透露，经初步统计，2017年来源于深圳辖区的一般公共预算收入达8624亿元，首次突破8600亿元。一句话，深圳不缺钱。

先说库存。13.2月的去化周期完全在9-19个月的合理范围内，相对国内二线城市如武汉、南昌、长沙等10个月以内的库存周期，更为合理。而且这是根据严厉调控下急剧下降的成交量计算出来的，稍有常识就知道深圳没有去库存的压力。

深圳中原研究院发布的报告显示，2017年，深圳新房的供应面积、成交面积、供应套数、成交套数均创下近十年的新低：

一手住宅供应面积326.6万平方米，环比下降31.1%；

成交面积259.3万平安米，环比下降38.0%；

批售套数33707套，环比下降30.4%；

成交套数25820套，环比下降36.2%。

可供参照的是，自2010年以来，深圳的新房成交量都在3万套以上，2015年更是达到了66450套。

然而就是在深圳使出吃奶的劲儿限价，达成“十五连跌”成就的情况下，54445元/平的全年新房均价环比仍然上升了1.9%。

财政没什么好说的。深圳的财政收入足可以秒杀全国大部分省份，而且土地财政依赖度仅有20%左右，完全有继续坚持调控不放松的资本。

看明白没，不论是库存还是财政，深圳都不存在放松调控的动机，更没有被迫放松调控的压力。

三

早在去年10月深圳楼市调控一周年的时候，半官方性质的深圳房地产研究中心主任王锋就说过了，房价稳定，供求稳定，投资客基本被清理出市场，所以深圳继续出台加码调控的可能性没有，幻想放松调控的可能性也没有。

他认为，一旦失去宏观调控的大手，深圳房价会上天。

王锋为什么这么说？我们来回顾一下深圳这一轮调控的路径。

2016年10月，深圳出台史上最严的“104新政”，开启了深圳房价15连跌之路。有媒体评论，“限购、限贷、限售、限价”一次性推出，力图一步到位，使得深圳楼市避免了在2017年调控加码的局面。

而从过去一年的市场表现来看，2016年强力的调控措施确实发挥了成效。据深圳房信网数据，90平方米以下的中小户型产品成交18143套，占全市新房住宅总量的七成，成交均价41581元/平方米，大幅低于全市的成交均价。这意味着，刚需占据了2017年成交的主力。

因此你可以发现，“104”调控似乎确实起到了一步到位的效果，深圳楼市过去一年几乎没有再加码调控，仅仅是在原有的基础上有一些小修小补。

在房价总体趋于平稳的基础上，深圳还在大力推进租售并举。

推出全年期自持租赁地块，建行联手龙头房企在深圳发布“按居贷”，深业中城宣布以售转租等等，都是活生生的例子。

你再想想，为什么深圳的调控要以一步到位为目标？全国大大小小的城市这么多调控什么时候取得过这样的效果？

因为和兰州不同，深圳没有财政收入和去库存的压力；和北京也不同，深圳的土地比北京更紧张，但依然在大规模吸引人口流入。

深圳楼市现在的根本矛盾是，极度稀缺的土地和大量流入的人口之间的矛盾，以及高学历、高技能人才不断形成的更高层次的住房需求和高昂的住房成本之间的矛盾。

而供需矛盾，远不是调控能解决的。

深圳的房价并没有下跌，只是因为限价而稳住了，行政手段的调控只是权宜之举。

一旦调控的手撤了，房价依然要上天。

解决居住问题的根源仍然在于增加供应，更长效的、市场化的调控，只能是从供给侧进行，一是增加土地供应，二是开放建房者数量，三是从持有成本上增加炒房者和囤房者的成本。

说到底，调控永远是治标不治本的方法，房价要涨了赶紧调控，房价要跌了赶紧去库存，历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复。水多了加面，面多了加水，结果房价还是节节上涨。

四

那怎么办呢？

中央已经开好药方了——建立长效机制。

在“多主体供应，多渠道保障，租购并举”的导向下，2017年成为楼市长效机制建设的元年。对于深圳这样的城市来说，壮大租赁和向外围疏导需求是最可行的措施之一。

但是长效机制的建立不可能一蹴而就，是涉及到土地财政、税收、立法、产业布局、人口流动的系统化、长期化过程。

一个平稳的市场，是建设长效机制的基础。

从目前的情况来看，深圳对于长效机制已经有一个理想化的预期，并且希望为此创造出平稳的市场环境，这是短期内行政调控手段的有形之手不会退出的逻辑。这也意味着，未来一定时期内，房价上涨将难以得到支持。

因此，我的结论是：

1、2018年深圳楼市的调控总基调将基本延续2017年政策，围绕房住不炒、租售并举，更多的实行因地制宜、一城多策、分类调控的差别化调控政策，以建立长效调控机制为最终目标。只有多层次的住房供应体系真正达成的那一天，有形之手才能真正没有后顾之忧地永远退出。

3、预计2018年上半年总体形势与目前大体一致，可能会有一些小修小补，包括打击阴阳合同政策正式出台，恢复或加大交易环节的税率，因加息的压力贷款利率上浮幅度继续增加，针对商务公寓出台一些政策等。这也意味着买房成本可能会更高，市场成交量将会进一步下滑。

4、下半年可能会有所改观和局部微调，针对刚需改善需求小范围有限度的放开，比如稍微多发一点点预售证，稍微放松一点点限价，稍微降低一点点房贷利率，但是限购限贷依然会严格执行。

5、2018年的房价仍旧会维持在55000元/平方米上下轻微浮动，指望房价下跌和上涨的人，都可以去洗洗睡了。

6、长期来看，深圳依然是中国的经济中心和全球金融中心，国家政策支持力度大，经济发展稳而快，强大的基本面永远不会改变，城市核心优质物业依旧值得你长期持有。

7、什么，你说房产税？还早着呢！

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