没了外汇，房子就是一堆砖头！
来源 | 每日经济新闻 、时代之 、房屋屋
责任编辑 |X博士
土耳其里拉崩盘后，房地产也一落千丈！
“今年第二季度，我们向土耳其的购房者卖了75套，而去年这个时候，我们卖了109套”，前两天，土耳其房产中介商Property Turkey的创办人以及总经理德金·卡梅隆（Deggin Cameron）向记者说道。
上周五（8月10日）土耳其货币里拉崩盘，盘中刷新历史低点至6.6，日内跌幅一度达到20%。尽管本周里拉有了小幅回升，但是自今年以来，里拉兑美元已经暴跌了54%。伴随着里拉的大跌，一向被视作土耳其支柱产业的房地产近几个月也遇上了淡市。
“由于土耳其经济显著的美元化和进口驱动，美元和欧元的快速上涨通常会对土耳其家庭的消费以及投资行为产生心理影响，这些家庭宁愿延迟大笔的支出。他们更愿意考虑硬通货存款账户，黄金等高收益投资代替房地产，”伊斯坦布尔大学金融学院教授阿里·赫普森（Ali Hepsen）向记者解释称。
里拉贬值利率高企，爱买房的土耳其人静观其变
“在过去的两个月里，土耳其的房价平均已经下降30%。今年以来，房价已经降了近60%”，德金·卡梅隆告诉记者，他创办的Property Turkey已经从事土耳其房产业有14年的时间。
房地产早已成为土耳其的支柱产业。“当比较建筑业和国内生产总值（GDP）的增长率时，可以观察到在2018年第一季度，建筑业的增长率为6.9％，非常接近7.4％的GDP增长率”，赫普森教授称。
当记者向赫普森教授以及卡梅隆问起土耳其人是更愿意买房还是租房时，他们一致表达了土耳其人对于买房的青睐。另一家总部位于英国的土耳其房产中介商Armaya International的发言人更是向记者表示：“对于土耳其人来说，投资房产是他们的第一选择，其中主要买家是中等收入者。”
记者查阅土耳其统计局数据发现，在今年2月~4月，房屋销量较去年同期都有所下滑。其中，3月降幅最大，房屋销量同比下滑14%，共计售出110905套。
图片来源：土耳其统计局
除了Property Turkey外，房产中介Armaya International同样遇到了销量下滑的情况。“2018年第二季度，我们向土耳其人卖了60套房屋，低于去年同期，”Armaya International告诉记者。
那么，一向爱买房的土耳其人，近段时间为何购房意愿不再那么强烈了？答案显而易见。
“随着土耳其里拉的贬值，抵押贷款利率的上升，这可能会对他们购买房产的愿望产生负面影响。如果抵押贷款利率仍维持在现有水平，那未来几年可能租房比买房更有优势”，赫普森教授向记者解释道。
今年6月，面对不断贬值的里拉，土耳其央行为了稳住里拉下滑的趋势，维持国内物价的稳定，曾宣布将其政策利率上调125个基点，目前达到了17.75％。
另一方面，卡梅隆向记者表示，土耳其人此时的观望态度还透露出他们的另一担忧，“如果整体经济放缓，房价回升可能会缓慢，这意味着资本增长缓慢”。但他也提及，土耳其人正在等待货币稳定，一旦货币稳定，他们将重返市场。
没了外汇，房子就是一堆砖头！
美元升值周期的背后，都有一波国家倒下，被美国割了韭菜，而倒下的样子居然一模一样。
过去的几年中，土耳其在总统埃尔多安的领导下，创造了经济上的奇迹。通过积极融入欧元区，资本自由流动，大批外国资本涌入了土耳其。土耳其经济高速增长，从2011年到2015年，土耳其以美元计价的GDP年均增长超过10%，比我们的经济奇迹还要显著。而土耳其的人均GDP也突破了10000美元，比我们还高2000美元，步入了中等收入国家。而土耳其的房价也在资本的推动下，不断刷新纪录，其房地产占GDP的比例一路飙升到了9%以上。这个时候，土耳其成为了名副其实的中东第一大国。
一个国家进入了中等收入水平之后，就面临着“中等收入陷阱”，从二战之后，无数国家倒在了中等收入陷阱里面。虽然有些成功突破，但这几年又被打回了原型，比如阿根廷。真正突破了中等收入陷阱的基本上就日本和亚洲四小龙：韩国、香港、新加坡和台湾。
土耳其在面临中等收入陷阱的时候，首先是经济增速开始下滑，紧接着步入社会危机，前两年军方发动了政变，虽然很快就平息了，不过这样的局面对国外资本而言，是极其不愿看到的。土耳其虽然是世俗化的伊斯兰国家，但是跟美国这种基督教国家，总是有一些距离的。在特朗普声称要对土耳其进行制裁的时候，土耳其就面临崩盘了。
从2018年起，土耳其货币里拉进入了到了快速贬值的时期。这跟全球主流的新兴国家一样，一旦美国加息，由于资本自由流动，资本自然就会流出。这个时候，土耳其的债务就暴露在眼前。高达4600亿美元的债务，而外汇储备只有1300亿美金，很明显，这笔账基本上是还不上的。而土耳其这两天又在外汇市场托市，这区区1300亿美金，估计很快打光。要知道，我们在2016年耗费了近万亿美金，也才勉强保住了7的汇率。现在，土耳其总统已经开始号召大家，拿出压在枕头底下的黄金和美元了。
现在，土耳其人终于恍然大悟，自己的房子不过是一堆砖头而已。如果能够把房子卖掉用来还外债，那该多好？可惜，外国人根本就不要，本国人也不缺。如果房子能够换来美元也行，可是也不现实。美国当年次贷危机的时候，房价暴跌，居民债务破产，这个时候好歹还能把房子甩给银行。而面临外债要违约的时候，房子一文不值，一切都不过是纸面上的财富。
这轮新兴市场的危机，从巴西到阿根廷，从南非到印度，现在又到了土耳其。这些都是过去全球经济的明星，但背后实际上本质都一样，都是靠国外资本推升了资产价格，带动经济复苏，而自己的贸易又赚不到足够的外汇，结果国外资本一撤，剩下的就是一地鸡毛。跟98年的亚洲金融危机何其类似？
反思这场危机，香港也在风声鹤唳中。不过港府有4000亿外汇储备，捍卫港币基本上没有太大问题，只是一出手捍卫港币，股市就会大跌。从2月判断港股见顶以来，港股已经下跌了20%，正式步入了熊市。
要处理这样的危机，需要两个底气。一个是外汇储备，这是面临资本外逃的底气。一个是自身没有泡沫，这是资本外逃时不会遭遇断崖式下跌的底气。
无数国家倒在了“中等收入陷阱”的门口，倒下的样子又何其类似。正如同《阿房宫赋》中的那句名言：后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也！
以史为鉴。
三大利空信号来袭，国内楼市究竟有多凉？
与八月持续的高温相比，中国国内楼市正在变得越来越凉。
第一大利空，来自于约谈问责制的落地。
8月17日，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五地政府被住建部约谈。
要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
这5大城市分布于天南海北，唯一的共同点就是房价还在上涨。
根据国家统计局数据，7月份，三亚新房环比涨幅3.7%，在70城里排名第一；海口涨幅为2.3%，排名第9。烟台、宜昌和扬州同样排名靠前，环比上涨幅度全部接近3%。
这其中，海口、三亚在今年五一期间，刚与成都、西安一道被约谈过。这一次二进宫，两地不可谓不紧张，约谈后第二天：
三亚宣布，已查封3个地产项目售楼处，检查了53家中介，其中31家被取消经纪备案，35人被列入黑名单，禁止从事房地产经营业务。
大热必被调控，这是新阶段楼市调控的常态。不过，这一次约谈的与众不同之处在于，这是官方定调“坚决遏制房价上涨”之后的首次约谈，也是住建部表态“楼市调控不力要坚决问责”之后的首次约谈。
这意味着，约谈不再只是走个形式，如果不能稳定市场预期，问责之剑有可能就要加之于身。
形势已经全面发生变化，谁也不愿意当这个投名状。
第二大利空，来自房企融资全面受限，土地流拍成常态。
8月20日，市场传闻银监会暂停房地产信托项目。据华尔街见闻报道，房地产信托业务并未被暂停，但多地自上周开始陆续接到了窗口指导。
信托在房地产融资中权重虽然不是最高的，但在今年银行信贷、发债全面受限的背景下，地产信托一枝独秀，成为房企融资的主要支撑。
2018年1-7月，房地产类信托成立规模3268.51亿元，同比上涨57.31%，可谓一枝独秀。
此番信托融资遭遇强监管，意味着房地产融资进一步受限。
房地产融资主要来源于银行贷款、股权融资、债券融资、海外发债、信托融资、销售回款等六大方面。
此前向银行借钱、向境外发美元债等通道已全部受限，而股权融资和债券融资效果又不尽如人意，销售回款在限购趋紧下也有所减弱，如果信托融资再全面收缩，那么房企融资就只剩下华山一条路。
所以，表面看起来市场正在放水，但在强监管的背景之下，这些水注定难以流到楼市。
要明白，房地产是高负债行业，一些龙头房企的负债率动辄高达200%以上。如果水不够了，且债务到期，那对于很多企业来说，无异于生死考验。
说什么怕什么，从今年下半年到2021年，房企即将进入偿债高峰。
今年下半年的偿债规模是2.9万亿，明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿，房企的现金流面临着极其严峻的考验。
不难断定，房地产行业必然面临一场大洗牌。
对于大型房企来说，虽然融资不会受到太大影响，但资金成本将会逐步走高，这转过来又会限制拿地的热情。
对于中小房企来说，本来在银行信贷、债券融资和海外发债上就不占优势，如今连主要依赖的信托融资也被限制，等待他们将会是什么，不难想象。
其实，土地市场已经感受到深深凉意：
数据显示，今年前七个月，全国已有800宗土地流拍。其中，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。
这也提醒，不要轻易买小地产商开发的楼盘，一旦资金难以为继，烂尾只会是家常便饭。
第三大利空是，房价房租两手都要抓，出头就要“挨打”。
这两天房租超越房价成为热门中的热门，一众租赁中介被认为是房租暴涨背后的主要推手。
不管事实是否如此，也不管中介到底冤不冤，当房租暴涨已经激起整个社会的情绪反弹，必然要有人出来当这个“靶子”。
显然，中介们的觉悟一点都不低。在被约谈之后，8月19日，自如、相寓、蛋壳等10大租赁企业负责人承诺“三不”：
不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
同时，10家企业拿出手中共计超过12.57万套的全部存量房源投向市场，稳定房租预期。这个数字，已经超过2016年北京全年新房销售量，说中介没有影响房租的能力，谁信呢？
关键在于，稳房租已经与稳房价一道，成为稳预期政策基调的基本组成。
稳房价，其目的在于防范金融风险扩大化。
稳房租，其目的在于防范房租暴涨影响CPI、就业乃至社会稳定。
房价房租两手都要抓，这意味着无论是房地产企业还是租赁中介企业，都要做好暂时过冬的准备。
所以，这一次真的不一样了。
炒房要被严厉打击，房价仍在上涨的地方政府要被约谈，调控不力的地方甚至要被问责，而房企融资的渠道进一步收缩，货币放水被全面限制向楼市流入的可能；房租与房价一道被纳入管制范围……监管不再是和风细雨，而变成狂风暴雨。
在贸易争端白热化与经济下行压力加剧的背景下，“稳预期”从来都不是说着玩的。
谁没有这个觉悟，谁就可能成为第一个祭旗的对象。
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