楼市全面进入养蛊时代

来源 | 米宅（ID:MizhaiPlus），作者十一侠

责任编辑 | X博士

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中国楼市正在进入养蛊模式。

这是网上流传的一份无锡在4月28日的集中土拍的报名表。你随便瞄一眼，就会看到金地、招商、万科、保利、华润、中海、平安、融创等等充满整个屏幕。

最终，就像已经进行过的其他城市一样，无锡的拍地，也只能是沦为一场拼爹大赛。

月初的4月6号，西安市西咸区首次土地集中出让。沣西新城的一块宅地，是西安首个实行“熔断+摇号”机制的地块。

这块地的竞买保证金是6亿9千万，也就是说你要想参与竞买这块地，必须先交4个郑爽的片酬。

这显然并不是问题，最终一共有58家企业交了这些钱。

但有问题的是，这58家企业，并不是属于58个主体。

并且其中有24个企业有一个共同的爹，叫中海；有20个企业同属于另一个爹，叫华润。

——图片来自贞观

24×690000000=16560000000，165亿6000万；20×690000000=13800000000，138亿。

最终，中海和华润光交的保证金，分别为165.6亿和138亿。

不说别的，光这个保证金，就完全可以进入到中国地产销售金额的前100名了。

同样是房企，人家一年的销售额，还抵不上你交一次保证金。

西安毕竟是二线，一线才真的是开发商的修罗场。

上海首批宅地将于5月底集中挂牌，有一家央企直接调拨了1300亿现金集中在上海。

上海在2020年一整年的卖地金额也不过2400亿。去年排行榜第20位的富力，也不过才卖了1400亿。

于是，上海的土拍，已成权贵地产公司的独有战场。

然后是4月21日的浙江金华，卖了六块地，万科金地保利分食了五块。

4月25日的长春，成交了38块，中铁自己吃了13块，超过了三分之一。

4月26日的广州拍地，依然是如同国央企开发商在进行内部竞标，华润更是凭一己之力将白云金沙洲地王的楼面价拉升至4万2，震惊了一城的人。

中城联盟是房地产行业最大的组织，每一年末的中城联盟年会，都会成为地产行业大佬们纵谈明年和未来行情的集中时刻。

在去年的一次会议上，有地产业内资深大佬说了一个很吓人的数据：

10年后，中国房地产开发商的数量将不足3000家。

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如今来看，这个数据还是太乐观了。因为那个时候，还没有出两个政策：

一个就是去年9月的重点房企资金监测和融资管理三道红线；另一个则是今年2月的一年三次的土地集中出让制度。

如今无论怎么看，这都像是一个组合拳。

过往以来，这个国家的大多数房企，基本全靠高杠杆加持。你去翻一翻地产销售额排行榜，前50名有哪一个不是靠高杠杆扩张生存的。

现在好了，直接用负债红线，将高杠杆卡死，也就基本卡死了大多数房企的资金来源。

在泰禾和福晟之后，最近的新闻是蓝光要卖给融创，又说要卖给万科，后来澄清是项目合作，最新的消息又是引入财务投资。

这太简单了，万科和融创其实卖给谁并无差别；因为他们喜欢的，都只是你手里的优质土储。

早些年的收购，大家还比较傻，会整体收购，但是现在都学聪明了。

世茂接了福晟后，只开发自己想开发的项目，看不上的就不管了，任凭烂尾。

万科、融创和世茂并无什么区别。

泰禾、福晟、蓝光也并无什么区别。

他们都是加足了杠杆，不过两三年冲刺到1000亿、2000亿的规模。

在资金端收紧之后，立刻江河日下，形式产生逆转。

据说，蓝光这次的坎，是在三道红线后，还不上了200亿的债。再想想中海为了在西安拍一块地，准备的165亿的保证金。

真是一把心酸泪啊。

去年排名34，总销售额1221亿的蓝光都如此了，不用想也能知道，地产开发商隐藏的雷到底有多少？

在用三道红线卡死高杠杆之后，就是土地出让两集中：集中发布出让公告、集中组织出让活动，一年三次。

这给足了财主调动资源的机会。

西安就是最好的典型，一边是央企20份的保证金，一边是一家一份的保证金。上海五月底拍地，现在就已经准备好了1300亿的资金。

开发商迅速分化，正在进入养蛊时代。

也许就是明天，你所熟知的开发商忽然被人买了，一点都不用好奇。

有人愿意买还是好的，更多的则是在手里的土地消化完之后，默默的消失。

最终，在激烈的吞并之后，市场上只能剩下几十家非权既贵的地产托拉斯。

你可以把这看作为地产开发企业的国有化。通过养蛊，将整个地产链条的上游集约化。

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地产行业已经进入到了失律时代。

开发商越来越慌张和迷茫。这大概分为了两个阶段。

第一个阶段，是对于快周转模式的青睐。快周转是资金的快周转，而不是工程的快周转。

在一个时刻人们惊觉，要想活下去，必须得像碧桂园一样。 快周转高于一切，营销高于一切。 

那正是碧桂园工地连塌处在风口浪尖的时刻。但是依然挡不住碧恒融营销口的人成为猎头们手里最红的香饽饽。

但是慢慢的，形势开始变了，因为贝壳新房崛起了。

贝壳新房迅速崛起，让地产营销对贝壳产生了病态一般的依赖。地产营销进入到了第二个阶段。

2017年6月，贝壳开始进驻郑州，并且将郑州作为了贝壳新房的第一个试点城市。到了今天，贝壳线下门店在郑州市场的占有率已经超过了80%。

所有人都知道，过于依赖贝壳，就像毒瘾发作，一旦沾上再想戒掉，只能是刮骨疗毒。

人们经常说，阿里起家时的成功，得益于一个庞大的地推团队，后来这个团队被称为阿里铁军。

后来美团正是复制了阿里铁军的模式，打赢了长达数年的千团大战。

贝壳铁军，丝毫不亚于阿里和美团。

当售楼处安静到如亘古洪荒之时，你才能知道这个时候大家最需要的是什么？然后，贝壳来了，通过自己的贝壳铁军，瞬间将死寂的售楼处拉回到春暖花开的时节。

这个时候，有谁能不爱贝壳？又有哪一个营销总能拒绝贝壳？

单个城市经纪人数万，具备着强大的左右客户流向能力的贝壳，就是市场上最大的客源活水。这无论对于哪一个项目，或者哪一个营销总，都是不能抗拒的。

左晖说过，未来通过渠道的销售占比，将占到整个成交额的50%。

并且极大的概率是，这50%的成交额，其中的80%会在一家渠道手里。

2020年新房的成交总额在16万亿，我们假设数据恒定，也就是说在将来，这里面有1/3还多都是贝壳卖的，那就是6万亿。

最终贝壳将整个地产链条的下游抓在了手里，成为渠道之王。

这就是地产下游的养蛊模式，通过养蛊将整个地产链条的下游集约化。

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事实正是这样，地产的上游开发将越来越集中在权贵开发商手中。

地产下游的营销，也将越来越集中到少数渠道手中。

地产的上游和下游，全部进入到养蛊模式。养蛊的终局，就是地产上下游集体的托拉斯化。

并且在将来，可大概率的趋势是，它们将全部被国有化。

中国的楼市，已经狂飙了很多年，也失控了很多年。

它们曾经振兴了经济，也拖累的经济。

曾经楼市调控完全是一个恶性循环，房价上涨→大力调控→房产供应萎缩→房价继续上涨。

但是这一切都会成为过去式，楼市终将被驯服！

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