房价大涨潮，今年结束

来源 | 柯谈地产观（ID：lincokk）

责任编辑 | X博士

2021年春节之后的楼市风向，已经再明显不过了。一线调控后强二线大涨，长三角和大湾区的三四线小城最后跟涨收尾，自上而下的轮动形成闭环。

2020年开启的房地产牛市，将在今年彻底结束，2022年，楼市将会一片寂静！

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开启极致内卷

4月30日，政治局会议召开，会议对于房地产的表述原文如下：“要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价”。

最高级别的会议，却罕见的直接点名学区房，严重性可想而知，因为从去年开始的这轮房价上涨，所有城市都是从学区房领涨开始的。年后，针对学区的调控如约而至，上海市重点高中名额分配到校，北京海淀2022年以后迁移落户的全区统筹，合肥重点学区房开启限购，宁波9个学区即将出台二手房指导价。

2021年，所有上涨的城市，都将严打学区房！

重点中小学招生政策将开启极度内卷，包括但不限于多校划片、名额分配，多年一学位，落户年限要求，购房年限要求，产权份额要求，面积大小要求、房屋产权性质要求，限购限售，学区房参考价格指导，首付提高，税费提高，按揭贷款暂停等等。只有想不到，没有做不到。各个房价上涨城市会绞尽脑汁，在暂时无法提高教育均衡化的基础上，会千方百计的让购房者买了学区房也上不了好学校！以此来暂时降低学区房上涨预期。

目前，房价上涨明显的城市，务必遵从以下学区房操作指南：

一、对于急需入学和学校有落户年限要求的家庭，学区房该买还是要买。对你们来说，学区房绝非短炒，而是需要长持很多年的刚性需求，即使由于新政出台调控后，房价有所下跌，你也必须承受，真正的学区房刚需家庭，是愿意为学票付出资金成本的。况且教育资源根本不可能做到100%平均，只要有入读重点的一线希望，学区房的价格就仍然会显著高于非学区房。

二、孩子还没出生或者只有1-2岁，而目标重点小学没有设置落户年限要求或者距离落户年限还有几年时间的家庭，可以暂且观望，等待学区政策出台利空出尽学区房价格回调后再入手。

三、家里孩子读民办、国际学校或者不需要学区房的家庭，纯投资房产时，今年务必避开高溢价学区房，避免高位接盘。你们就是这次政治局会议要求打击的对象。

四、带有顶级学区的自住房，购买时也最好观望，虽然你是自住，但是只要政策出台，房价很可能会下调。

五、对于已经买了学区房的家庭来说，这个调控并非坏事。因为接下来买学区房的人少了，未来入学矛盾必定会减少，你孩子的竞争者就会减少，未来进入重点学校的概率就会大大提高。比如今年4月份，上海浦东、徐汇、闵行很多小学都发布了名额预警，提示经过摸底，对口的适龄儿童已经超出学校招生名额，很多学校在招生简章上明确要求落户需要3年以上，浦东的华二前滩更是要求孩子上产证才是第一录取顺位。如此内卷的政策，说到底都是在折腾家长。

六、至今没有出台学区房调控政策的城市，是接下来调控的重点，尤其是那些房价涨幅靠前的城市。

总之，2021年，除了急需入学的家庭外，其它投资和自住需求，务必避开高溢价顶级学区房，等明年房价稳定后，再考虑入手不迟。

2

大涨结束

我在之前的文章中多次提到，2021年是二三线城市的狂欢之年，但同时也是调控大年，是这轮房地产牛市的结束之年。

目前小阳春已经火热的城市值得买入，立刻买进后还能吃到一波涨幅，尤其是监管还未到位的环一线、长三角和大湾区三四线小城，比如佛山、珠海、昆山，目前限购形同虚设，到下半年很可能就会收紧限购，房票贷票从此消失。

而三四月楼市仍然冷若冰霜，房价不涨，房子不抢的城市，今年行情彻底完蛋！货币宽松叠加楼市轮动，都救不了的城市，已经被彻底打入冷宫，今年刚需和投资都不建议入场。

房地产二十年发展史上，没有任何一年享有今年的待遇，住建部副部长亲自带队天天各城市出差，督导约谈房价大涨的城市。从2021年1月下旬开始，三个月内约谈了13个城市，调控政策更是不计其数，如此的态度和大动干戈的行动，早就表明了，今年一定会把房价大涨控制住。因为，今年将是控制房价的最后窗口期，最快年底最迟明年，我们的货币政策将会和其它新兴国家一样，开始收紧。现在主动挤泡沫总比到时候泡沫破裂好的多，反正，房地产拉动经济增长的任务去年已经圆满完成了。

2021年，二三线城市的大涨将会结束，2022年全国主要城市的楼市则会彻底平静！

3

降温明显

五一前，我和上海链家浦西一个板块的负责人聊，他给我详细描述了目前上海二手房市场的行情：

一、他负责管理的板块内的10家链家门店，3月份成交量是80套，而4月只成交了50套，相当于成交量下滑了38%。虽然现在官方统计数据还没有出来，但可以肯定的是，上海4月份二手房成交量将会大跌40%左右！

二、目前老破小和电梯次新房价格比较稳定，挂牌高的根本无人问津，价格合理的才能卖掉。老破小挂牌量比较大，且每天都会大量上新，而品质次新房房源比较少，只要是价格合理的很快会卖掉。

三、4月按揭贷款审批速度比3月略快，因为成交量少了银行单子少了所以批的快些，但是放款周期还是很长。中信银行按揭500万以下不看流水，其它银行流水必看并且需2倍覆盖月供，首付来源查的很严，JYD和XFD还存在，但是程序复杂，周期长。

四、他们这10家链家门店3月份还在招聘，4月开始已经停止招聘了。

总结下来就是一句话：目前的上海二手房市场是量跌价稳。这就是典型的高位横盘，下半年开始将会是量跌价跌。

而上海的新房市场如何呢？

新房限价，从2018年发明之初，就被诟病不科学，但是好歹也是个权宜之计，不是办法的办法。这导致的结果就是，上海网红倒挂新盘摇号积分越来越高，比如，新城千禧公园66.2分，招商虹桥公馆65.29分，泗水和鸣68分，宝业活力天地57.4分，仁恒金桥世纪75.6分，没有积分摇号的盘不代表不热，而是开发商挑客严重，认筹只通知全款和首付高的客户，设置各种门槛拒绝低首付纯刚需。

目前网红盘如此高的积分，其实入围者很多人是全款老年土著，在儿女的教唆下卖掉唯一住房，全款满分摇号。当然这些人根本就不是无房刚需，而是纯纯的投资客。

目前我听到一则小道消息：上海可能近期会出台新房摇号补丁，就是名下房子刚刚卖掉的不算无房户，而且积分增加一项内容：无房一年加一分，顶格十分。以上内容以官宣为准，纯属道听途说，本人概不负责。

如果万一将来这个消息属实的话，那么刚刚卖掉房子打新的人，则损失惨重。

我在3月1日的文章《一线房产，暂缓投资》里，包括答复所有上海粉丝时都会告诫大家，目前置换客不适合操作，因为在政策多发期，房票贷票很容易消失，一旦踏空万劫不复。

接下来说说广州。

广州是一线里调控最晚的，可以理解，毕竟房价严重低于北上深，多年抬不起头来，这下抓住机会总得扬眉吐气一把。说实话，依靠人才政策导致房价大涨的城市，全国就属广州最厉害，无人能比，KPI完成的真牛。

4月2日广州第一次调控只有一条实在内容而且还不见效：人才政策购房产证限售由2年延长至3年。结果4月8日被住建部约谈后才在4月21日再次出台调控：人才政策买房需要提供12个月社保，市内9区增值税免缴年限由2年改5年。调控感觉像挤牙膏。据广州的朋友反应，目前天河黄埔海珠部分次新房还在涨，不排除接下来广州还会出政策调控。

4月28日，四大行广州分行再次上调房贷利率，年后至今已经上调三次。4月28日上调后相比2月底，首套从5.2%上调至5.4%，二套从5.4%上调到5.6%。千万别小瞧这20个基点的加息。我曾经说过：加息是楼市调控的利器！广州房价已经到了绝对高位，各位谨慎吧！

深圳楼市已经彻底入冬，现在深圳的楼市新闻已经被小产权房替代了。游资没得炒，去炒小产权，可见深圳楼市有多惨。可怜的是，小产权一露头就被打，大家还是当做新闻听听罢了，千万不要参与哦。总之一句话：2021年，深圳房价必跌。

北京的调控永远是防患于未然，调控永远走在房价前头。海淀刚刚公布的从2022年1月1日起外区迁入户籍入学将全区统筹，这个政策必定导致今年接下来的8个月，海淀和西城的学区房量涨价涨。除此之外，北京整体也是处于降温之中。

4

地王将被套牢

22城土拍两集中制度官宣后第一个吃螃蟹的城市是长春，4月15日51幅宅地拍卖平淡收场，整体溢价率只有3.3%。

而接下来4月26-29日广州、无锡、重庆的第一场土拍均十分火爆。广州48宗土地成功出让42宗，其中4宗达到最高限价，溢价率超40%的地块就有9宗，金沙洲一块地楼面价高达42122元/平，冲进广州楼面价top10，南沙横沥岛一块地以23604元/平的楼面价夺得南沙地王。重庆土拍比广州还要火热，由于重庆不限价，主城区46宗地平均溢价率高达42.99%，最高溢价率竟达到130%。无锡也不甘落后，出让的16宗地里12宗突破万元，2宗地达到最高限价进入摇号程序。

年初土拍两集中政策公布之后，业界高度赞赏，均认为这是抑制地王的利器，结果广州、重庆、无锡的表现令人咋舌。

只能说，高层是真想控制房价，而地方是真不情愿啊。

还是上海觉悟更高，眼看三个兄弟城市土拍火爆，于4月30日紧急召开上海首批集中供地信息交流会宣布土拍最新规则：

一、实行房价地价联动基础上的限价竞价。规则设定起拍价、中止价、最高报价。如果低于中止价，就是价高者得，如果超过中止价，进入一次性书面报价环节，报价取平均数，最接近平均数的为中标者。

二、最高报价不得超过起拍价的10%。

上海最新的土拍规则直接避免了房企多轮抢地最终创造地王的可能性，因为最高溢价率只有10%。

接下来，各个集中拍地的城市大概率会仿效上海，重新修改规则，毕竟地王频出，严重违背了高层的旨意，而且与房住不炒背道而驰。

广州重庆土拍火热的当天，我就在新浪微博柯谈地产观里第一时间发表了观点：“今年的地王，明年一定套牢”！

对房企的三道红线，对银行的两道红线，22城土拍两集中，住建部各个城市约谈督导，二手房官方指导价，新房限价持续，楼市定向加息等等，这一切的一切都已经非常明确的表明，在今年之内房价大涨必定被死死摁住，2022年，楼市将彻底归于平静。

现在还在挤破脑袋拿地王的房企，明年注定被套牢！

当然了，精明的房企未尝不懂，也许他们只是寄希望于熬个几年之后再解套。就像2016年8月融信拿下的上海静安中兴路地块，楼面价10.03万元/平，全国最贵单价地王，紧接着上海楼市就彻底入冬，该项目熬了4年后才轮到上海限价放松，于2020年5月开盘，售价12.98万元/平，算上各种成本，其实毫无盈利。再比如，2016年5月13日，葛洲坝拿下南京河西南G14号宅地，楼面价45213元/平，创造了南京地王。由于面粉价已经超过面包价，该项目苦苦熬了三年半之后终于在2019年12月25日开盘，售价63999元/平。

今年的土拍狂热，更像是牛市尾声之时的回光返照，一旦冲动就会入套。各位小白千万别被地王冲昏了头脑，地王套的起，但是你输不起！

最后一句话总结：刚起步的城市，还有些赚头，已经大涨的城市，千万别再入手！

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