近日，青岛市发布了一个房展活动规则，引起了热议。其中两条非常引人注意，第一是他主动调整了限售政策，出售1套以上原有住房，新购1套住房的，把5年限售变成了2年，第二就是调整限购政策，因为继承拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不再按其拥有一套住房计算。当时我们没有马上立即点评，就是怕他第二天就撤回，毕竟之前已经有过先例，河南驻马店和广州，两个城市都是因为松绑楼市调控，结果第二天就自己打脸，不但政策收回，还公开写了检查。那么青岛会怎么样呢，这显然也被解读为了赤裸裸的放松楼市调控的信号。但是2天过去了，这个政策还没有被撤销，说明有可能已经得到了默许。但是我们看到青岛这个政策，也是无比纠结，明明是非常想放松调控，但又不敢，犹抱琵琶半遮面，小心谨慎甚至故意把话说得让人难以理解。但事实上却起到了放松限购和限售的效果，这就是日拱一卒的节奏，慢慢的试探上面的底线，既然完全放开限购不行，那么我就先放开那些仅占一部分份额的，比如父母去世，多个子女共同继承一套住房，以前就是占了房票，现在就不算了。你们还可以单独购买。而限售也加了一个门槛，那就是必须是换购住房，才把5年限售变成2年，那意思就是说，你要不是卖旧买新，只是纯粹的卖房，那对不住，还是5年限售。这就相当于什么？相当于不放购房人离场，一般换房都是加钱买更贵的，所以这个政策意思就是，你得继续拿钱到房地产市场里面来，否则还是不让你跑。![]()
那么我们来综合分析青岛得政策，打开限购是增加需求，打开限售是增加需求和供给，那么你觉得是供给增加多，还是需求增加的多，需求是那些要换房的人，之前被继承和拆迁限制住的人，而供给也是那些等着换房的人，要知道换房有可能买二手房，也可能去买新房，现在新房的贷款政策肯定更好，总价和税费也比二手房有优势，所以换新房的恐怕不在少数，而他们卖出来的房子全都是二手房，这就是青岛的算盘，只要增加换房需求，就肯定有钱会流入新房市场，而限售放松，二手房的供给会大幅增加，所以你手上的房子肯定会更加难卖。换句话说，你卖不掉，换不了房，对于当地经济也没啥损失，但是一旦你卖了，就有可能有利于新房成交，就有利于当地的经济和土拍。所以这个政策出台，对于当地来说，没什么坏处，只有好处。之所以被放行，没有被驳回，估计上面也是有这个考虑。对于楼市调控，似乎没什么坏处。只要二手房不涨价，财富效应就不会产生，至于新房，都被限价按的死死的，也不会涨价，放开二手房供给，增加新房需求，反而有可能会让二手房价格下跌。而且还保护了换房需求，那么那些正常换房需求的人会怎么样呢？大家会先挂上试试，有枣没枣打一杆子，一看房子那么难卖，没准也就打消换房的念头了。换房这种事，很少有特别急迫的。真有着急的，比如要给孩子换学区房的，你也只能低价卖。能卖的房源多了，你就得挂更低的价格才行。至于前两年炒房的那些人，他们就比较尴尬了，本来想离场的，但你如果不买新房还是跑不了，那么他们会怎么办呢？要么死等，要么选择降低损失，也就是卖大的买小的，卖掉总价高的，买入总价低的，尽快回收资金，能收回多少是多少。所以总价高，面积大的二手房，反而可能出现大降价。相当于这些炒房投资的，要跟开发商提供的新房抢跑道，你没有贷款优势，所以只能去拼价格，如果新增的换房需求都跑到新房那边去了，二手房就更难卖了。![]()
所以青岛这个政策，你细品之后，就会发现他挺有意思，未必会像大家说的那样，成为刺激楼市的政策，如果说刺激，只是对新房销售利好，对开发商是利好，对于二手房可能反而是坏消息。今年的经济形势大家都是知道的，青岛又是以外贸为主的城市，估计肯定非常艰难。所以大家都没钱了，就会想到卖房回收资金，维持资金链，所以今年青岛楼市非常不看好。未来青岛这个政策可能还会被多个城市所效仿，因为地方上不会管你是否能炒房赚钱，人家在乎的是开发商能不能赚钱，利好新房，利好土拍的事肯定会被推广，所以大家应该能看出来，现在每出台一个政策都是利好新房，而不利于二手房的。我们投资买房，最后要赚钱肯定得靠二手房的出手，新房只是买入价，二手房才是卖出价，现在的政策就是把需求引向新房，反而让二手房多杀多。不着急你就扛着，这样价格也不会大跌，着急你就只能贱卖，一两套低价房销售问题不大，除非发生大规模失业，否则应该不会发生大规模的二手房抛售潮，也就不会改变整个市场预期，这大概就是央行所说的三稳吧，也就是通过促进新房销售稳地价、稳房价、通过限制二手房稳预期。所以现在楼市逐渐变成了单行线，只能进很难出。已经非常不适合投资了。买房自己住的也要量力而行，升值的事就别想了。你很难再把它变现。一个只有市值，很难变现的东西，就跟假古董差不多，平常觉得他很值钱，但是要用的时候，却根本找不到买家。在知识星球齐俊杰的粉丝群里，我们一直以来都给大家提供了一组稳健的组合，过去这么差的市场环境，指数一点没涨的情况下，3331组合，过去6年年化回报达到8.5%，442组合达到年化10.5%，3322组合更是高达13.9%，这三个组合没有一年是亏损的。5个2组合和DIY组合更加激进，是在为未来的牛市做准备，他们的年化回报也超过了10%。回撤幅度通常只有指数的三分之一，所以这就是组合的作用，跌的时候很小，涨的时候很快，市场越震荡，我们也就赚的越多。投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球app，找齐俊杰的粉丝群开始，每个交易日都有投资的课程，老齐只在这里回答大家的提问。在知识星球老齐的读书圈里，我们继续讲，枪炮，病菌与钢铁，这本书，昨天说到了很么欧洲人率先发展起来，主要的差别就在农业上，率先进入农业社会的，就取得了先发优势，但是别的地方为什么不进入农业社会呢？因为农业一开始的时候，是非常丑陋的，甚至还不如采集狩猎活得更潇洒。加入知识星球找老齐的读书圈，每天10分钟语音，一年为您带来50本财经类书籍的精读和精讲。利用好运动健身和上下班通勤的时间，听老齐说书，您就可以在潜移默化中得到明显提高，读书圈和粉丝群独立运营，也单独付费，千万不要走错了。苹果用户请到齐俊杰看财经的公众号里找二维码加入，三天内不满意全额退款，可以过来体验一下。![]()
今年这八个行业真实太难！基本看不到希望
语音版
开始担心！M2飙升到10%！是否又要拉动房地产了？
语音版
减产协议达成！油价却为何从暴涨到暴跌？
语音版
![]()
Long-press QR code to transfer me a reward
![]()
As required by Apple's new policy, the Reward feature has been disabled on WeChat for iOS. You can still reward an Official Account by transferring money via QR code.
Send to Author