周末特稿原创/楼市蝶变

上一篇文章聊了股市，今天聊聊楼市。“住”与我们关系很大，“居者有其屋”是我们每一个人的梦想，但对于不少居住北上广深四个一线城市及个别热点二线城市的朋友而言，近年不断攀高的楼价，可能将他们的这一美好梦想击得粉碎。

       房子为我们所爱，我们又为楼市所累，生活于我们时常陷入这样一个爱累交织的矛盾体中。历经去年发烧之后，这些城市今年楼市还会高烧不退吗？总体而言，答案显然是否定的。

       近期，频频接到中介或楼盘的推销电话，在楼市大热的时候，是很少有这种骚扰的，春江水暖鸭先知，这无疑是楼市日渐趋冷的一个信号。

       信贷政策是影响楼市供需的重要因素之一。四大一线城市中，北京今年再次率先发力收紧房贷，5月2日，包括几大国有商业银行在内的北京主要银行陆续收紧房贷政策，首套房执行基准利率，二套房在基准利率基础上上浮20％。此前，大部分银行首套房贷利率有9.5折优惠，二套房贷利率上浮10％。随后，上海不少中小银行也提高首套房贷利率，普遍从9折优惠提高至9.5折或实行基准利率，并且审核非常严格，放款时间大大延长。

       继京沪之后，近日，广州也及时跟进收紧房贷政策，自5月8日起，四大国有银行建行、工行、中行和农行首套房贷利率全面上调，全部按基准利率执行。深圳方面，首套房贷利率同样不断上调，普遍从9折优惠上调到9.5折，部分银行已恢复至基准利率。而二套房贷政策，上海、广州、深圳目前均按首付七成、1.1倍基准利率执行。至此，四大一线城市已全部上调房贷利率，大大提高了购房者成本。

       另有数据显示，4月份全国35个城市533家银行中，有122家银行提高首套房贷利率，511家银行二套房贷利率普遍上浮10％，并有12家银行停贷。银行房贷政策收紧或刹车，一方面，传递出银行资金面趋紧的现实，另一方面，也反映了银行风险意识提高，对未来房价调整压力的担忧。

   本轮楼市调控从两会后开始，为了落实高层“房住不炒”的政策指引，3月17日，北京首先发布楼市调控新政，紧接着，上海、广州、深圳纷纷跟进，短短半个余月，10多个城市密集出台楼市政策，在全国掀起了继去年“9.30”之后新一轮楼市调控的高潮。目前，“认房又认贷”政策不仅在北上广深一线城市重新实行，天津、厦门、杭州等热点二线城市也加入“认房认贷”阵营。此外，不少城市调控新招迭出，不仅及时恢复了“限价”，又创造了“限售”。迄今，北京、上海、广州、深圳、珠海、厦门、南京、杭州和福州等20多个城市启动了“限售”措施。除了“限购”、“限贷”、“限价”和“限售”的“四限”齐发外，近期，北京又实施了“定向加息”。北京政策往往具有风向标意义，随着北京此政策的实施，相信未来料有更多热点城市加入此调控阵营中。

       与此同时，国土部与住建部联手祭出大招，4月6日，两部门发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，要求地方政府根据当地住房供需情况合理安排土地供应。简单地说，管理层强调调控不搞“一刀切”，实行“因城施策”、“一城一策”。给了地方更多自主权的同时，也拉上了警戒线。《通知》规定，如地方不根据库存调整土地供应而导致房价上涨压力过大，或致去库存不利，地方官员很有可能被住建部约谈。

       两个月来，随着各地调控政策的不断升级加码，不少城市楼市降温明显，成交量骤减，市场观望气氛浓厚。5月2日，中国指数研究院发布的最新数据显示，4月一线城市楼市成交环比、同比双双下行。一线城市中环比来看，北京、深圳当月成交有所上升，上海、广州降温超过三成；同比来看均为下行态势，其中上海降幅显著，下降为41.1％。另据经济日报14日报道，据统计，5月上旬，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1010套，环比下降13.7%。北京各大中介公司也全面下调中介费用，最高下调幅度达0.7%。

  楼市已然走到“十字路口”，向左走还是向右走，一时牵动市场敏感的神经。楼市调控十余年来屡屡陷入了“愈调愈涨”的怪圈，不少朋友担忧此次调控的延续性和效果。但我们应清楚地看到，此次调控力度史无前例，不仅力度大，而且覆盖城市广。“房子是用来住的，不是用来炒的”，去年底中央经济工作会议对楼市进行了新的定位，要求住房回归居住属性。去杠杆，去资产泡沫，抑制投资投机性需要，防范金融风险，已成为当前重要的经济工作和共识。在调控手段上，各地不仅动用了“限购”、“限贷”和收紧信贷政策的老招，且有热点城市端出了“限售”、“限公寓令”、“限假离婚令”和“定向加息”等猛药，国土部和住建部的《通知》，更是明确了土地供应节奏和去库存的关系，犹如扼住了房价上涨的咽喉，首次从供应侧和需求端入手双管齐下治理。此种种举措清晰地表明管理层此次遏制房价上涨的坚定决心和魄力，这也被市场解读为建立楼市调控长效机制的破冰之举，意义不同寻常。

       另外，宽松货币政策今年已成过去。在今年美国不断喊话要加息的背景下，为了保证国家外汇储备，防止大量资金外流的风险，合理提高利率，紧缩市场流动性是必然选项。这也正是各地祭出“限贷”、“限售”和不少银行纷纷收紧房贷利率的重要原因。由此观之，今年各地楼市总体成交缩量进入下行通道是大势所趋。

       当然，楼市关乎地方财政、金融稳健及宏观经济，尽管房价大涨已成历史，但大跌也非政府所愿。既要抑制资产泡沫，防范风险，又要平衡楼市稳定发展，这才是管理层乐观其成的预期。      

       当前我国城镇化率是57.35%左右，距顶部70%尚有一定距离，城镇化进程至少还有十年黄金期，加之土地稀缺性特征，因此，在当前政府严调控的政策下，尽管一线及个别二线城市楼市中短期降温或滞涨恐势成必然，前期涨幅大的中小城市也有下行调整的风险，但长期来看保持稳健上涨仍然是大概率事件，尤其是像广州等每年人口增量明显的优质城市更是如此。当然，房价的长期涨幅与区位地段、交通商业配套及教育资源发展等紧密攸关。

       可以预见，经过政府去泡沫、去杠杆、严调控短期阵痛之后的未来中国楼市，必然会化茧成蝶更健康稳健发展前行。

1、图片来自央视新闻及广州日报，版权归作者所有。

2、原创文章，欢迎转载并请注明东窗话事及作者。如否，将追究法律责任。