房地产10年内仍然有较大发展 未来或涌现万亿房企

问题：怎么才能每天都收到这种文章呢？

答案：只需点击上方蓝字《粤港澳大湾区第一房产资讯》即可！

大象级房企在噪动中孕育。

品牌之路漫长，需紧贴市场前行。

转型的天空充满想象。

战略转型的本质是产业结构和运营模式的调整。

“房地产市场空间巨大，仍有很大的做头，只是增速趋缓。行业竞争对企业资源获取与管控能力的要求越来越高，土地、资金、人才三大要素资源的获取能力与精细化管控能力，将决定企业的成败。”本周，在中海地产2 0 17年度中期业绩发布会上，第一次以董事长名义上台的颜建国做出上述判断。

种种迹象都在表明，2 0 17年，中国房地产市场站在新一轮大变局的开端。调控进一步深化，存量物业时代“呱呱落地”，房地产行业进入分化的深水区，机遇与挑战并存。企业如何把握自身优势突围而出，品牌战略的转型布局或是最关键的答案。

根据中国指数研究院的观察，房企主要通过“三大维度+五大体系”--即空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度的变革，居住体系、安全体系、颐养体系、智能体系、文化体系等五大体系的创新，实现产品质量的全方位提升。而在战略转型的大道上，特色小镇更是迎来新一轮探索与开发的风口。

A

规模战略市场更趋集中，未来或将涌现万亿级房企

这是中国房地产不平凡的半年，从3月份起，新一轮此起彼伏的调控大潮急风骤雨般在全国多个城市“落地开花”。据不完全统计，超过30个城市加入这场调控大战，密集程度之高、执行力度之大、覆盖范围之广，堪称史上之最。

不过，虽然楼市已经进入深度调整的下半场，但在近日克而瑞发布的《2017年上半年中国房地产企业T O P200》排行榜中，依然有7家房企上半年销售业绩超过1000亿元，其中碧桂园、万科和恒大的销售规模甚至突破2000亿元。

“上半年千亿军团不断强化竞争优势，市场进一步向品牌房企集中。”同策咨询研究部总监张宏伟从一系列数据中发现，典型品牌房企规模化的速度似乎并没有下降，大部分房企在楼市调整期的大背景下仍然有规模化扩张的冲动。“这导致品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中，市场集中度也会越来越高。”

按照张宏伟的预计，今年全年千亿房企的数量将达到20家左右，“如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企，再有20家左右的千亿房企，那么，也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势。”张宏伟一针见血地指出。

诚然，“强者恒强”的马太效应凸显，一方面让中小房企被洗牌挤出市场的危险性加剧。而另一方面，数据显示，房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10 .43%。而根据国泰君安2016年对上市房企资产负债表的统计，房企资产负债比率约为78%。在这样的前提下，哪怕是一线品牌房企，也不得不面临企业运营风险增大的挑战。

“从供需关系来看，房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间。”在今年的博鳌房地产论坛上，住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一指出，现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展，使供给适应需求，这是企业需要考虑的问题。“在市场分化、变化及因城施策的前提下，房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术。这是当前房地产面临的挑战。”

克而瑞信息集团深圳区域总经理、易居中国企业集团合伙人陈洪海在受访时给出了答案，房企需要从大局上了解整个市场走向，在市场中找准自己的位置，并据此做好三至五年的战略布局调整。同时，具备独特资源或优势的房企，完全可以根据实际情况走出有自己特色的路子。“比如莱蒙，在养老方面有自己的资源，那么拿地战略上，基于自身资金的局限，不一定要拓展热点城市的热点地块，反倒可以聚焦旅游、养老为主的地产业务。”

B

品牌战略业务转型与品牌再定位是当务之急

“2015年8、9月份以前，除了深圳以外，大部分城市的开发商因销售难度加大，压力剧增，典型表现都是焦虑。但这种焦虑带来了非常好的发展动力，开发商第一次站在房地产客户的角度，在做转型的努力。”在一场主题为“地产模式变革一千零一个为什么”的讨论会上，泳利集团总裁赵毅谈起房地产转型的历程。

时间的脚步悄悄走到2017年，中国房地产市场开始面临房子居住属性强势回归、租房市场旗鼓大振、房企拿地成本一路走高、整体利润收窄、增速减缓等一系列新象，转型、变革与创新更是势在必行。“当前房地产行业已经进入以资产管理为主的阶段，探索城市空间更新和资产运营管理变得十分重要。”在此前举行的一场论坛上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉如是表示。

从开发商向运营商转化，房地产企业对于转型核心的认知，从未如此高度一致且如火如荼。在经历史无前例的重组之后，招商蛇口转变以往单一以房地产开发为主业的模式，在社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营等三大核心业务领域全力布局，“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”的定位，道出了这个央企改革的决心；而去年8月以130亿元收购黑石旗下印力集团的万科，正在整合商业地产业务的道路上越走越远；中粮在地产业务上提出了多业态并行、多元化发展、全产品线覆盖的目标，如今，以“大悦城”为核心的商业地产、为新兴产业聚集提供优质载体与平台的“公园”系列产业地产、以“亚龙湾4A级景区”为旗舰品牌的旅游地产等三大战略产品线已然成熟……

“新经济业态的发展和居民消费升级的需要，给房地产企业提供了新的空间。”朱中一归纳了房地产企业正在进行的新业务增长点，“既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心，也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产，以及商业欠发达地区的商业地产等。”根据朱中一的估算，这些投资一般占房地产总投资的35%左右。

而按照张宏伟的观点，未来房企转型的趋势是必然的，并且未来房地产市场“老大”的定位不一定以“住宅市场”为标准，也不一定以规模化为标准。“未来房地产市场‘老大’的定位标准可能更加多元化，在房地产行业多元化领域将会多个‘老大’同时出现。”这也意味着，未来房企若想称霸房地产市场，抓紧时机实现品牌战略的转型与创新是关键“先生”。

C

产品战略特色小镇与城市更新成转型新风口

与往年有所不同，今年房企的转型侧重于两个风口——— 特色小镇和城市更新。“城市的产业多样化、功能外溢化，为房地产行业提供了新的发展机会。而所有的城市更新、特色小镇本质上都是产业结构的升级，运营的本质则是资产管理和服务。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在此前受访时的一番话，点出了城市更新、特色小镇所面临的历史性机遇。

数据显示，2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%，户籍人口的城镇化率为41 .2%，规划到2020年要分别达到60%和45%。在高地价的盛宴背后，一线城市稀缺的土地供应量已经不能满足一众房企的开发欲望和生存发展，“特色小镇是房地产企业的新发展舞台。”朱中一做出这样的判断。

在市场的大浪淘沙中，碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一批领先房企，早已将触角伸向“特色小镇”这一领域，期望用“造城计划”在市场上分得一杯羹。成功转型为城市综合运营商的深圳老牌房企星河控股，这两年更是加速布局产业，打造产融联盟新城、双创社区、特色小镇三条重要产品线。去年，星河产业就中山科技商贸小镇、惠州星河智谷山海湾、东莞黄江互联网小镇与当地政府签署合作开发协议。而这些，都只是此轮“特色小镇”转型潮中的一个缩影。

高力国际在此前的调研中发现，传统地产运营商由于缺少产业运营经验，一般难以对产业进行深入系统的设计和定位。“对于房企而言，要想进入特色小镇领域，目前来看需要合作分工，寻找到产业资源，然后发挥各自所擅长的方向。”业内观察人士陈根在之前接受媒体采访时曾经指出。

除了特色小镇，在存量市场环境下，如何进行存量土地和住房资源的盘活，城市更新也是一个潜在的大市场。根据深圳“十三五”规划，未来五年全市计划完成各类更新用地规模30平方公里，城市更新计划总规模将控制在35- 50平方公里，力争完成100个旧工业区复合式更新和综合整治项目，100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

朱中一认为，在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后，城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合，这是必然的趋势。

D

运营战略

“减法”成潮流

轻资产愈发深入

在品牌运营愈发追求创新与多样性的同时，部分房企“轻资产”的布局愈发深入。

近日，万达将万达商业旗下77间城市酒店以199 .06亿元抛售给富力地产，13个文旅项目91%的股权则以438.44亿元转让给融创中国。此举一出，立即引发轩然大波，万达董事长王健林向媒体表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。

无独有偶，7月份，SO H O中国董事长潘石屹宣布启动光华路SO H O 2、凌空SO H O两个项目的整售，随后月底又整售S O H O世纪广场。而不久前，上海虹口SO H O也被出售，加上SO H O中国自2014年以来相继抛售的物业，预计套现将超过340亿元。

“竞买规则的改变，自持压力的增加，传统开发销售模式面临挑战，租售并举的导向，逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。根据发达国家的一些经验，最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。”近期，保利地产集团副总经理余英公开发出的这番话，预示着王健林和潘石屹的选择，也从一个侧面说明，以往依赖重资产高杠杆的商业模式正在被颠覆，更高收益、更低风险的轻资产模式正在成为白银时代房地产企业打破僵局的“武器”。

“谁有能力占据价值链上的高附加值环节，谁就能有效操控整条供应 50 30132 50 15287 0 0 1559 0 0:00:19 0:00:09 0:00:10 2647 50 30132 50 15287 0 0 1503 0 0:00:20 0:00:10 0:00:10 2998，从而有效实现以小博大。具体到房地产行业，只有明确自身的核心专长所在，才能做好减法，最终实现轻资产运营。”有分析人士表示，要想实现轻资产运营，需要企业对整条供应链有较强的把控能力。

END

如果觉得本讯息对您有帮助就动动手指，长按下图识别公众号二维码关注吧，我们会定期更新关于珠三角粤港澳大湾区的相关房产讯息供您参考及时事资讯供您参阅！

长按识别公众号二维码     关注我们喔

对粤港澳大湾区等珠三角一带房产感兴趣，有刚需购置意向或投资置业的朋友们可以长按下图识别微信二维码添加为微信好友，即可获得客服的解答及资深房产专家的分析和建议！

注明：公众号客服全天在线，免费给予提供公众平台上粉丝的咨询！温馨提示：由于咨询人数过多，客服需要逐个解答所以有时候会回复的比较慢还望朋友们见谅和耐心等候喔）