北京出台共有产权房：你和政府合伙，它能赔钱吗？
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所谓“共有产权住房”，其实就是买房人与政府共有房屋产权。简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。
继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地之后，北京楼市又有新动作。近日，北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，8月3日《办法》正式面向社会公开征求意见。
何为共有产权住房？谁可申购？如何申请？价格怎么定？可否转让出租？对北京房价有何影响？小编对此一一梳理，快来看看你有资格申购吗？
所谓“共有产权住房”，其实就是买房人与政府共有房屋产权。简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。
共有产权房价格如何？
“销售均价在土地供应文件中予以明确。”这一点极为重要，开发建设单位在拿地的时候就已经确定了房子的价格。
而土地出让，可采取“限房价、竞地价” “综合招标”等多种方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
当然，政府将对共有产权住房的建设用地合理安排，在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。
价格的确定，具体遵循下面的原则。
“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。”
这就确定了一点，共有产权住房比同地段、同品质普通商品住房的价格要便宜，具体能便宜多少，这个现在还看不出来。
“开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。”
“申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。”
这个说的很清楚，可以家庭为单位申请，如果还没结婚的，需要年满30岁。小编离30岁还早，也还是单身肿么办？可以找到另一半，赶快结婚生子啊！
“申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房”，“一个家庭只能购买一套共有产权住房”。
这个就要求申请人必须符合北京住房的限购条件，且全家名下无房。
【北京现在的限购政策是全国作为严格的，京籍单身限购1套，对已拥有1套住房的京籍家庭限购1套，非京籍家庭没拥有住房，且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税，限购1套。】
【信贷方面认房又认贷。购买普通自住房，首套房的首付款比例不低于35%，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。】
图片来源：京房字
1. 申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。也就是说已经有房的家庭。
2. 申请家庭有住房转出记录的。
3. 有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。
4. 申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。
重点是假离婚，需要离三年以上，夫妻双方的风险都加大了，这类申请人要慎重，毕竟人房两空的事情时不时的就会发生。
还要重点提及的是，北京户籍的无房家庭，可以申请本区的项目，也可以申请别的区的项目。而非北京户籍的无房家庭，只能申请工作所在区的项目。比如，小A是海淀区户籍，北京其他区的共有产权住房也是可以申请的。而小B没有北京户籍，在海淀区有稳定的工作，符合北京购房条件，就只能申请海淀区的共有产权住房。
非京籍的朋友也不用过度担心选择余地小，《办法》同时明确，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
图片来源：京房字
1. 项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭。
2. 符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
不满5年的，不允许转让。
满5年，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。转让对象仍需符合购买条件。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭 。
满5年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。（再出售就不会受到限制）
允许！租金和代持机构分配。而且租赁只能在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息。
在购房合同签订条款中规定，购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容。也就是说，共有产权住房不仅可以出售，也可以出租。
租金收益分配上《办法》意见稿提出，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。
购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
代持机构、其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
5年之内不许卖，持有满5年的，同等价格下代持机构优先买；也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；还可以转成商品房销售给代持机构分成；满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。
自住房将被新的共有产权住房替代。
原有的老自住房还是会执行老办法；今后新入市销售的项目，包括目前尚未摇号的朝阳区锦都家园自住房项目，也将执行新的共有产权住房规定。特别说明，朝阳区锦都家园将执行按老办法审核条件，将来销售的时候签订新版合同，按照新办法管理。
位置：共有产权住房项目应优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。
密度：容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等综合技术经济指标应符合地区控制性详细规划的要求。其中，城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。
停车位：机动车停车位应合理布局，宜集中设置。停车位数量应符合相关法律、法规、规范、标准等要求。城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。
配套：社区配套公共服务设施除按照《北京市居住公共服务设施配置指标》要求外，应将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。
建设智慧社区，推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。
大小：城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。
共有产权住房城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。
各套型功能布局合理，各功能空间面积及交通面积应与套型总建筑面积相匹配。功能分区应明确合理，做到洁污分离、动静分离、干湿分离。
装修：共有产权住房采用装配式建筑，应根据建筑高度和层数合理选型装配式建筑体系，并应符合我市关于装配式建筑的相关要求。应实施全装修成品交房，鼓励采用装配式装修。
建筑设计方案应以全装修成品交房的完整产品为目标进行方案策划，严格执行一体化设计。
房屋分配：各区的房源，都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。
产权分配比例如何？
参照项目均价占同地段、同品质商品房价格比例。
产权一分为二后，购买者最关心的问题首先是能分到多少份额？是自主选定，还是按房屋售价各有不同。
针对购房人产权份额，《办法》意见稿要求参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。这句话怎么理解呢？假设，周边房价是60000元/平，共有产权住房低一些是50000元/平，一套90平米的房子，购房者全款需要450万元。购房者获取的产权份额为50000/60000≈83.33%，代持机构持有的份额约为16.67%。
如果共有产权住房的价格被确定为30000元/平，那么购房者仅需支付270万元，获得房屋产权50%的份额。
现在还不能确定共有产权住房的价格会比周边便宜多少，便宜的少，购房者支出大占的份额多，便宜得多，购房者支出小占的份额小，就是这么个理儿。
为让申请服务更加高效、便民，官方采取了网上申请的策略。即，符合条件的家庭，可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。
随后，多部门进行联网审核。北京市住房城乡建设委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。
经审核通过的家庭，可取得申请编码，进入到摇号配售、顺序选房和购房确认的环节。
物业费和公维，再加上暖气费之类，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。
弃购行为发生两次以上，3年内不能再申请。弄虚作假者，10年禁止申请保障房和政策房。
并按以下情形处理：
1、已取得资格的，由区住建委（房管局）取消其购买资格；
2、已签约的，开发商应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任；
3、已购买共有产权住房的，由代持机构责令其腾退住房，收取住房占用期间的市场租金，住房腾退给代持机构后，由代持机构退回购房款。
共有产权住房购房人、同住人违反购房合同，且拒不按代持机构要求改正的，房屋所在地区住房保障管理部门可以责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。此外，此次共有产权住房还纳入了信用管理。申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定的情形的，行政机关应当按照国家和本市规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的，区住建委（房管局）依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。
第一，职住平衡
房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。
第二，“新北京人”分配不少于30%
第三，实现网上申请。
第四，规范退出机制。
未来一段时间的供应规模？
已有自住房体量约700余万平方米，可供应8万多套共有产权房，未来还将配建。
未来北京市共有产权住房供应量很大，已有自住房体量约700余万平方米，可以供应8万多套共有产权房，未来商品房土地拍卖当中，仍有一定比例配建，共有产权房将深度影响刚需型商品房的价格。
共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。
应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。
2017年8月3日后，自住房将被新的共有产权住房替代。
不同点
1、年龄限制
自住房：单身年满25周岁
共有产权：单身年满30周岁
2、政府参与方式
自住房：五年后上市收益的30%上交财政
共有产权：政府和购房人各持有一定比例的产权
3、申请程序
自住房：市住建委官网报名
共有产权：区住建委（房管局）官方网站报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序
4、递补选房后满6个月，剩余方式处理方式
自住房：对外公开销售
共有产权：由市住建委统筹调配给其他区进行配售。
5、上市
自住房：
出租：租金归自己；
出售：入住5年后才可出售，且上市收益30%上缴财政。
共有产权：
出租：租金与代持机构按比例分配；
出售：代持机构优先回购；按原有比例转卖符合共有产权的其他家庭，或者买下政府份额转成商品房。
如何上市？
出租
所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。
举个例子，购房人产权份额如果是75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。
注意：
1、购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
2、中介不能代理共有产权房的出租出售
出售
持有不满5年
只能代持机构回购。
持有满5年
同等价格下代持机构优先买；
也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；
还可以转成商品房销售给代持机构分成；
满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。
1、刚需型住房价格会比较便宜
长期来看，100平米以下的，或者90/70政策下的刚需型住房价格会受到共有产权房的影响。其价格会受到抑制，为刚需人群提供价格比较便宜的房子。
2、纯商品房高端化趋势继续
“大户型、高总价”面向终极改善人群的房子比较多，而面向初次改善置业需求的会比较少。加之，改善置业的贷款门槛提高很多（一般都为二套房贷，首付要80%），会导致这部分改善需求被抑制。