最高法判例！双方买卖经适房所签订的合同，应认定有效

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来源丨 民事审判

裁判要旨

1、借贷关系中，借款人以其房屋向出借人作抵押的，在实践中抵押关系转化为买卖关系的情况也多有发生，只要符合买卖合同的构成要件，司法实践对这种转化也是认可和支持的。

2、经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并没有效力性强制性规定认定其无效，故买卖双方就经济适用房进行交易而签订的合同应认定为有效。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2015）民申字第3336号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：本溪市兴宇房地产开发有限责任公司。住所地：辽宁省本溪市南芬区下马塘镇程家村十组。

法定代表人：马忠辉，该公司经理。

委托代理人：张萍，该公司财务人员。

委托代理人：黄化青，辽宁贞观律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孔宪良，男，汉族，1962年2月21日出生，住辽宁省本溪市平山区富强街10号。

委托代理人：于洪革，辽宁平正律师事务所律师。

再审申请人本溪市兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称兴宇公司）因与被申请人孔宪良房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2014）辽民一终字第00098号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

兴宇公司申请再审认为：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。双方之间并非房屋买卖合同关系，而是借款关系，房屋仅为借款提供担保。（一）双方六次签订的十一份《房屋销售认购书》均系为兴宇公司向孔宪良的借款提供担保，孔宪良并未足额支付《房屋销售认购书》中记载的购房款项，其陈述的以往借款550万元以及现金给付部分无证据证明。（二）其中九份《房屋销售认购书》中的房屋销售价格严重低于市场价格。（三）在上述《房屋销售认购书》均已签订后，兴宇公司又分数次汇付孔宪良利息数十万元。（四）《房屋销售认购书》中的住宅房屋均属于经济适用房，兴宇公司与孔宪良之间的经济适用房买卖违反了《经济适用住房管理办法》，应属无效。综上，兴宇公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定，申请再审，请求驳回孔宪良的诉讼请求。

孔宪良提交书面意见认为：（一）一、二审法院多次开庭，兴宇公司的再审申请理由在其中已经阐述，且上述理由都是单方凭证，并没有经过孔宪良的确认。（二）虽然双方存在借贷关系，但已经转化为房屋买卖关系，且兴宇公司已经实际履行了部分房屋的交付义务。（三）关于经济适用房的出售，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定。综上，请求驳回兴宇公司的再审申请。

本院认为，综合双方当事人的主张和意见，本案的争议焦是：（一）兴宇公司与孔宪良之间是否存在房屋买卖合同关系；（二）兴宇公司与孔宪良之间的经济适用房买卖合同是否有效。

（一）关于兴宇公司与孔宪良之间是否存在房屋买卖合同关系的问题

首先，一、二审法院认定双方形成房屋买卖合同关系的事实有11份《房屋销售认购书》、11份收款收据、借条复印件、转账凭证等证据予以佐证，证据链条完整，证明力充分。孔宪良已经充分举证证明其支付了房屋对价，兴宇公司虽对其中以往欠款以及现金付款部分提出异议，但是未能提供充分证据足以推翻其出具的《收款收据》记载的收款金额，应当自行承担举证不能的法律后果。兴宇公司认为其中9份《房屋销售认购书》中约定的房屋价款明显低于市场价格，主张上述合同其实为借款提供担保，以房产作为抵押。本院认为，兴宇公司作为房地产企业，应当知道其与孔宪良签订的《房屋销售认购书》的性质和效力，在涉案11份《房屋销售认购书》中，未有任何以房产做抵押的意思表示。即使确如兴宇公司所述，兴宇公司为向孔宪良借款以房屋作抵押是真实的，在实践中抵押关系转化为买卖关系也多有发生，只要符合买卖合同的构成要件，司法实践对这种转化也是认可和支持的。至于房屋价格低于市场价格，兴宇公司作为公司法人，其享有独立处分财产的权利，根据意思自治原则，兴宇公司低价处分房产并不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，不应当影响合同效力。另外，兴宇公司分别于2012年7月4日、11月18日向孔宪良出具房屋交付凭据及住宅明细，且房屋现已实际交付给孔宪良，更进一步佐证其具有出售房屋给孔宪良的真实意思。双方房屋买卖合同依法成立，应当确认有效。

其次，关于兴宇公司提出的其于签订《房屋销售认购书》后仍向孔宪良支付借款利息的问题，孔宪良辩称其与兴宇公司另外存在担保关系，支付的款项系属其他债权债务关系，与本案无关。本院认为，兴宇公司未能举证证明其后续支付给孔宪良的几笔款项系偿还借款，亦不足以推翻其与孔宪良签订的《房屋销售认购书》记载的内容，故对其该项主张，不予支持。

（二）关于兴宇公司与孔宪良之间的经济适用房买卖合同是否有效的问题

兴宇公司主张《房屋销售认购书》中的住宅属于经济适用房，孔宪良购买涉案房屋违反相关法规的规定，合同应属无效。本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，兴宇公司提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且兴宇公司按照商品房买卖流程向购房人出售住宅房屋，在与孔宪良签订《房屋销售认购书》时也未向孔宪良履行告知义务，兴宇公司提供的其与其他购房人签订的房屋买卖合同亦未提交已经有关部门审批的手续，孔宪良有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且房屋已经实际交付孔宪良，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于孔宪良是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，二审法院判令兴宇公司在具备办理房产登记手续条件后协助办理过户登记，并无不当，故对兴宇公司的该项主张，本院不予支持。

综上，兴宇公司与孔宪良之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应当依约履行。一、二审法院认定事实正确，兴宇公司的再审申请无事实与法律依据，本院不予支持。

综上，兴宇公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回本溪市兴宇房地产开发有限责任公司的再审申请。

审判长郑学林

审判员汪国献

审判员范向阳

二〇一五年十二月二十五日

法官助理原楠楠

书记员陈中原

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