关于小区车位的法律问题
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来源 丨烟雨法萌
随着生活水平的不断提高，汽车已不在是奢侈品，已经普及到大众家庭！但说到停车问题，大家可是苦不堪言。小区车位的所有权归属，一直都是大家争论不休的问题。
下面小编根据停车位的不同分类，给大家总结停车位的归属问题。（Jlls）
一、公摊地下停车位
小区内按公建面积分摊给全体业主的地下停车位，产权应归全体业主所有。开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的，从法律上讲停车场产权归全体业主。开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。、
如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。
2、占用共有道路停车位
占用共有道路停放汽车的车位，也应归全体业主所有。
开发商占用业主共有的道路或者绿地等场地，用于停放汽车。按照《物权法》的规定，这一部分停车位应属于业主共有，产生的收益由业主和物业双方协商分配。
3、地下人防车位
地下人防属于建造在小区人防工程内的、非战时用于停车的车位，既不归业主，所有权也不归开发商，属于国家所有。
但是，根据谁投资谁收益的原则，开发商享有收益权，最多只能将人防车位出租给业主，收取租金。根据合同法的相关规定，租赁合同最长只能租20年，超过部分无效，如果开发商告诉你租70年，那绝对是违反法律规定的。
引用：江苏高院对人防车位的问题作出如下解答：
基于人防车库的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜认定属于开发商或者全体业主所有。开发商投资兴建人防车库的，可以依法享有对人防车库进行使用、管理与收益的权利。
4、关于车位的其他问题
1、规划车位车库的性质
车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。因此，车位、车库应当首先满足本小区业主的停车需要。因为现代社会特别是大中型城市已经是汽车社会，开车已经成为城市人日常生活的重要组成部分。很难想像在一个小区只有专有部分没有车位、车库会是个什么样子？！既然是专有部分的配套设施，那么就应当首先为专有部分的业主服务。只有在满足本小区业主停车需要的情况下，才能考虑为小区外的其他人提供服务。当然，说车位、车库是小区的配套设施，并不等于说车位、车库与专有部分是民法上从物与主物的关系。因为车位、车库也是相对独立的。业主购房时，并不是非得购买车位或者车库。就民法上的主物与从物的关系而言，从物是不作为主物的组成部分，而是为了发挥主物的经济效用，而与主物同属一人的物。如钥匙之于房屋，钥匙之于汽车。但就重要性而言，在现代城市社会特别是现代大都市，就某种程度上来说，车位、车库对于业主的重要性就好比钥匙对于房屋的重要性，二者几乎不存在什么差别。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。关于约定方式，本款规定为出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。其中，出售主要指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。车位、车库的所有权在业主支付价金之后，由开发商转移给业主，是出售方式的主要法律后果，也是业主作为建筑物区分所有权主体取得车位、车库的重要法律手段。附赠，指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，其性质多为开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。出租，系指开发商作为出租人把出租财产——车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。通过出租方式，业主可以从开发商处取得对车位、车库的暂时占有权和使用权，但处分权仍属于开发商。关于约定的形式应当为要式合同，即车位、车库所有权的归属为与房屋所有权密切相关的不动产的归属，故依法应当采取书面合同方式。须予注意的是，此种情况下，在商品房销售过程中，实际存在两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。
（摘自《<中华人名共和国物权法>条文理解与适用》，最高人民法院物权法研究小组编著，人民法院出版社2007年出版）
3、关于规划车位、车库是否可以出卖或者出租给业主以外的第三人的问题
凡是小区的规划车位、车库，是不允许出卖给业主之外的第三人的。那么是否可以出租给业主之外的第三人呢？
我们认为，为了最大限度地发挥物的效用，也为了最大限度地保护开发商的合法权益，在首先满足业主需要的前提下，应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人。
我们认为开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人。但是实践中不排除有这种情况发生。例如，开发商根据自己的判断，认为自己的车位、车库足够，任何时候都可以满足小区业主的合理需要，这时决定将一小部分车位、车库对第三人出售。实践中也没有发生纠纷，业主和小区之外的第三人相安无事。我们认为，开发商的这种出售行为属于相对无效。在没有权利人提出请求的情况下，也谈不到对谁的利益造成损害。所以其存在也是合理的，没有必要主动干预。但是，一旦符合条件的业主提出要求，请求人民法院认定此种买卖行为无效，人民法院就得依法认定为无效。从这个角度来看，《物权法》第74条第1款的本意仍然是禁止开发商将规划车位、车库出卖给业主之外的第三人。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
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