最高法丨买受人未及时办理预告登记、网签或备案,能否排除强制执行?
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十八条规定了无过错买受人有权排除法定优先权人的申请执行，既然称之为“无过错买受人”，那么，此类买受人必须满足的条件是对于案涉不动产未能办理过户登记手续不存在过错。如何认定买受人是否无过错呢？
本篇文章通过检索最高法院近三年来关于这一问题的裁判观点，梳理、分析最高法院处理这一问题的裁判思路，归纳实务经验总结，并为买受人提供降低此类法律风险的建议。（Jlls）
裁判要旨
预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，买受人未申请办理预告登记、网签或备案与所购不动产未办理权属转移登记并无必然联系，不存在过错。
案情简介
1. 2016年2月24日，买受人宋春梅自银鹰公司购买案涉车位，约定银鹰公司在一年内为买受人办理产权过户。购买时，案涉车位上有一年期限的抵押。之后，宋春梅支付合同价款并实际占有、使用案涉车位。
2. 2016年9月2日，银鹰公司继续以案涉车库为农行渝北支行提供抵押担保。之后，农行渝北支行将银鹰公司等起诉。
3. 2017年5月5日，根据农行渝北支行申请，重庆一中院对案涉车库予以保全查封。保全过程中，宋春梅提出书面异议，重庆一中院裁定中止对案涉车位的执行。农行渝北支行向重庆一中院提起申请执行人执行异议之诉。
4. 2018年6月13日，重庆一中院一审认为，买受人宋春梅对案涉车位未办理过户不存在过错，判决驳回农行渝北支行的诉讼请求。农行渝北支行上诉至重庆高院。
5. 2018年12月27日，重庆高院二审认为，宋春梅并无义务就案涉车位申请网签或预告登记，以防范之后案涉车位过户登记的权利障碍，故并无过错。判决驳回农行渝北支行上诉，农行渝北支行向最高法院申请再审。
6. 2019年9月26日，最高法院再审驳回农行渝北支行的再审申请。
裁判要点
本案中，关于是否因买受人宋春梅自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题，最高法院认为：
第一，出卖人以案涉车库为第三人多次提供抵押担保，每个抵押担保合同都对应有独立编号的《借款合同》，有独立的抵押期。案涉《车位申购协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。
第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故买受人宋春梅未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。
第三，出卖人银鹰公司未履行与买受人宋春梅关于1年内办理车位产权证的约定，再次用案涉车库提供抵押担保，导致买受人宋春梅未能办理权属转移登记，过错方显属出卖人银鹰公司一方。
综上所述，买受人宋春梅对于案涉车位未办理过户，不存在过错。宋春梅在满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定其他条件的情况下，有权排除执行。
实务经验总结
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1. 买受人未及时办理预告登记、网签、备案的，不影响法院对其是否存在过错的认定。最高法院认为，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故买受人宋春梅未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。因此，买受人未及时办理预告登记、网签、备案的，不影响法院对其是否存在过错的认定。
2. 买受人购买已抵押的房屋，不必然认定存在过错。一般情况下，买受人购买已抵押的房屋，法院将认为买受人在购买时未尽合理注意义务，忽略他人权利的障碍，认为买受人存在过错。但是，如果买受人与出卖人在签订房屋买卖合同时明知所购房屋之上存在抵押，但是该抵押属于一定期限的抵押，并且买受人与出卖人约定过户期限和过户条件，应当认定买受人对未来所购房屋能够办理过户存在合理信赖。在约定的过户期限内，即使所购房屋不存在客观不能办理过户的情形，买受人未及时办理过户也不存在过错。
3. 出卖人失信的情形下，应认定买受人不存在过错。最高法院认为，如果出卖人与买受人约定限期办理不动产权属转移登记的，出卖人在该期限内将该不动产为第三人设定抵押，买受人因所购不动产已对外设定抵押致使未能办理过户登记，买受人不存在过错，相关风险应由出卖人自行承担。
4. 法院在对未办理过户的原因进行审查时，应当从以下几方面出发：根据当事人对于商品房买卖流程的约定，法律、法规或规章对于商品房交易操作规程的规定，并结合当地房地产管理部门的实际操作情况、交易惯例等事实，综合判断买受人是否对于未办理商品房买卖合同备案登记、预告登记或者其他应由买受人履行的内容存在过错，以及未办理商品房买卖合同备案登记、预告登记或者其他应由买受人履行的义务对于此后未能办理房屋产权转移登记的影响。如果因应由买受人履行相应义务且不存在客观履行不能，导致所购房屋未能办理产权变更登记的，应认定买受人存在过错。
5. 律师建议：在已抵押不动产买卖交易中，买受人应充分注意出卖人的失信可能，尽量减少或者避免抵押权人的优先受偿权与买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益产生冲突。作为抵押权人，尤其是专业从事金融业务的金融机构，应注意对房地产开发企业提供的抵押物进行动态监管，避免已抵押不动产转让价款的流失和债权的损失。作为买受人，在签订合同及付款时应留意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险。
相关法律规定
1. 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院判决
以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：
关于是否因宋春梅自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题，第一，银鹰公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保，每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，有独立的抵押期。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局对抵押权进行了相应的登记、注销，具有间断性，故多个抵押担保不能混为一谈。案涉《车位申购协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故宋春梅未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。第三，银鹰公司未履行与宋春梅关于1年内办理车位产权证的约定，再次用案涉车库提供抵押担保，导致宋春梅未能办理权属转移登记，过错方显属银鹰公司。综上，农行渝北支行关于未办理车位权属转移登记系因宋春梅自身原因的主张，不能成立。
案件来源
《中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行、执行案外人）申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申3912号】
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