个人销售、购买住房涉及税费政策

来源丨伊犁零距离

一、个人销售住房增值税政策

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定：“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

根据《财政部  国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第十五款的规定：“个人销售自建自用住房免征增值税”。

二、个人转让住房个人所得税政策

（一）个人转让住房个人所得税按什么项目征收？

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定“个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税”。

（二）个人转让住房按“财产转让所得”征收，税率是多少？

个人转让住房按照“财产转让所得”项目适用20%的税率计征个人所得税。

（三）个人转让住房未能提供完整、准确的房屋原值凭证的，如何计算个人所得税？

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第四条的规定：“《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条所称“‘未提供完整、准确的房屋原值凭证’，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。”

（四）个人转让住房按照“财产转让所得”征收时，可以扣除的项目有哪些？

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条第三项规定：“合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

（五）个人转让住房支付的装修费如何进行扣除？

支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

1.已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

2.商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

（五）个人转让住房什么情况不能扣除装修费？

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第五条第一项规定：“凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：

1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；

2.发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；

3.发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。”

（七）个人转让住房支付的住房贷款利息是否可以扣除？

纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

（八）什么情况下个人转让住房可以免征个人所得税？

个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。其中“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。”

三、个人购买住房契税政策

1.1998年06月16日颁布的《新疆维吾尔自治区契税实施办法》新疆维吾尔自治区人民政府令第77号 新疆维吾尔自治区境内契税税率为３％。　　

2.根据《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

3.根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）文件对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税。

4.根据《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）文件规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税 。

四、个人销售住房非税政策

教育费附加，以单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，费率为3%。                                 

地方教育费附加，以单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，费率为2%。

国家税务总局伊犁哈萨克自治州税务局

2021年6月1日

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