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 主要交易流程及注意事项

>>>1.洽谈房价、付定金<<<

在购买二手房时，首先得对楼市、所购房屋区域板块进行熟悉，如不是很熟悉的话，最好找一个靠谱的中介公司，在看中房屋后，将购房意向金交于中介，并签订购房意向书。约上家谈判，确认信息有：房屋地址、产证、产权人身份，价格以及付款周期和交易周期等条件。（包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定，家电家具的约定，交房时间以及尾款的约定等），交易中心核实完房屋的产权调查。

然后再由中介出面与房东洽谈价格，房东同意后意向金转化为定金，不同意的话意向金将退还购房者，当然也可以三方都在场的情况下进行洽谈。

⚠️ 一定要查看产调，了解抵押情况、租赁情况、户口等相关内容。

>>>2.签订房屋买卖合同<<<

房屋买卖合同是购房中最为关健的一部分，合同之中包含着很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。签订买卖合同比较关键『网签』，签合同当天需要付首付款（首付款要准备好），要确定产权人是否到齐，买家是几个人上产证，是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。

合同签好后，若需办贷款，这时需要同时进行，以利于后续交易的进行。同时审税也可以着手做起来，最快签好合同当天就可以去交易中心办理。

⚠️ 明确过户期限、房屋户口安置情况、交房期限。

>>>3.房屋付款方式<<<

房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款（商业、公积金、组合贷款）两种。

一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款得先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，最后签贷款合同。

⚠️ 注意各笔款项的支付时间节点，尤其是置换客，如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给本套房屋的业主时，需要特别精确的算好时间节点。另外：不能承诺银行何时放款，因为这个是银行第三方行为，客户承诺无法制约银行。

>>>4.申请过户、办过户手续<<<

在买卖双方都在场的情况下，在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。审税是什么？是审核买受方的名下是否有房产税（有的话，交易前需结清才能正常交易），同时进行的还有查是否限购，（是否有购买资格）。与此同时进行的还有『核价』。这三步走完(核价在过户前完成即可），审税就算完成。

核心环节大致是：核价-住房查询-房产税认定-缴税-过户。

⚠️ 需要注意材料带齐，特别是上家的原始档案（若需）建议提前调取。比如动迁房、有继承或赠与的房子，可以提前判断税费情况。

>>>5.领取房屋产权证<<<

⚠️ 若是下家贷款，部分银行会银行领取，公积金也是公积金中心领取。

>>>6.银行放款给卖方<<<

⚠️ 银行放款给卖方，要求卖方账户信息必须正确，核对清楚。建议业主提供的银行卡，和客户办理贷款的银行，为同一家。

>>>7.房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割<<<

⚠️ 水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用费用金额。以及，是否有拖欠物业费的情况存在。

 一张图看懂二手房交易流程

2018年01月15号公布流程优化改革

原交易时效	2月1日新政后
查限购	5个工作日	查限购、审房产税、抵押注销、过户、设立抵押	当日受理
审房产税	10个工作日
过户后出产证	20个自然日	受理后出产证	5个工作日
共计用时	41天	共计用时	5个工作日
原交易流程需要差限购窗口、审房产税窗口、交易过户窗口三个窗口	现为一站式窗口受理查限购、审房产税、抵押注销、过户、设立抵押
原全款买卖交易流程需要时间41天	现全款买卖交易流程需要时间只要5个工作日
原贷款买卖交易流程需要时间46天左右	现贷款买卖交易流程需要时间只要10天

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