WeChat ID LALandlord Intro 有恒产者有恒心。 距离2017年的到来只剩半个月时间，在即将过去的2016，市场再一次创造了中国的楼市神话：新房销售额超10万亿，多个城市同比涨幅创历史新高，好几个月的新增贷款几乎全是房贷。笔者对火热的2016作出总结，也对即将到来且充满未知的2017作出展望，分析和建议。相信将成为众多投资者的制胜参考。 内容结构 一，基本判断 二，市场研究       1. 本轮楼市景气追根溯源       2. 当前市场状况       3. 周期波动与预测       4. 逆分化的到来       三，应对策略       1. 对于刚需       2. 对于改善       3. 对于投资       4. 下一轮时机把握 四，总结  一，基本判断 2017将会是楼市的一个小年，买方力量将由于前期透支过猛而显著减弱，而严格的信贷和限购政策料将维持，人民币贬值和资本外流压力也对市场形成一定程度的利空。对于本轮上升周期中涨幅最为明显，杠杆透支最为严重的城市而言，市场会更加严峻。楼市正是在上升与调整中不断发展的，投资者的核心任务是在上升期果断布局，在调整期休养生息。因此，2017年将是一个休养生息的年份。 二，市场研究 1. 本轮楼市暴涨的追根溯源 这一轮楼市暴涨的根本原因在于宽松的信贷环境，带动居民杠杆率猛增。这一轮的宽松周期始于2014年初的定向降准，全面铺开于2014年底的降息。一般来说，央行的货币政策具有非常完整的周期性，放松或收紧都不会一次完成，果然，自2014年11月21日降息之后，又连续5次降息，将存款基准利率从3.00%降至1.50%，贷款基准利率从6.00%降至4.35%，与此同时，由于政策面统一对待地去库存，多地银行对于房贷展开优惠，加上基准利率的大幅下调，极大地降低了居民购房的贷款成本。 本轮宽松周期的利率变化 2014年货币政策的宽松并没有在房地产市场带来立竿见影的影响，2014年全国绝大多数城市房价阴跌，一方面是由于2013年楼市繁荣，一定程度地透支了下一年的动能，另一方面则是股市的崛起吸收了大量流动性。 自2014年8月起，A股开启了自2007年以来的最强牛市，上阵指数从2014年7月末的2200点升至2015年6月初的5100点，对于一个总市值20万亿的大国市场，一年期间股指升幅超过130%不可谓不疯狂。 然而在股指上涨的同时，有一个城市已经于2014年9月摆脱了调整开始上涨，并且在2015年3月开始猛烈拉升，没错，这个城市就是深圳。 带头者-深圳 深圳房价率先突围，到了2015年晚些时候，上海苏州也开始跟进，开启了同样疯狂的飙升，随后涨势向全国一二线城市蔓延，一直延续到今年10月。在这一期间内，P2P首付贷，离婚买房，众筹买房等炒房新方式层出不穷，可以说已经将政策与杠杆空间用到了极致。但值得注意的是，这一次各地楼市分化更加明显，无数三四线城市和东北，西北的省会城市没有出现上涨甚至还在下跌，而北上广深及附近卫星城，中东部地区的二线城市出现了显著的上涨。 本轮上涨的另一个明显特征是置换，刚需进场后，改善客拿刚需的房款置换改善型房产，而豪宅客的首付很大一部分又来自于改善房的套现，暂且称之为“链式景气”吧，对于一条这样的链条来说，最关键的地方在于链条两端，底端已经很清楚，即刚需客；顶端是豪宅套现者，至于顶端的资金流向，是一个有趣又敏感的话题，读者可自行思考。 总之，过去的这一轮上涨对于热点城市而言是史无前例的，据中原数据，深圳房价在这一轮上涨中实现了翻倍，上海涨幅超过70%，南京上涨61%，北京上涨47%，其余涨幅在20%以上的城市更是数不胜数，幅度超过上一个十年的超级大年2007，且考虑到目前房价的绝对基数远高于2007，本轮上涨之强可想而知。    2. 当前市场状态 随着9月底10月初各城市房地产调控政策的祭出，各地楼市均出现了不同程度的降温。政策对于贷款的要求变得严苛，而限购政策也封堵得几乎没有了空间（典型如北京，上海，深圳的5年社保购房资格）。 对于限购的作用，越来越多人开始持怀疑态度，因为限购一方面没有消除买方力量（仅仅是延后购买），却对多房的业主带来了惜售心理，真正意义上降低了市场供给，也对有房票空余的居民带来了必买的心里。限购虽然虚伪，但限贷政策还是真金白银的王炸 -  以深圳为例，2016年买房者有96%是贷款购买，信贷对于房价的重要性可想而知。而论整个调控政策，仅仅是加快了市场从疯狂回归理性的进度而已，也就是说，即使不出台调控政策，市场也会自发降温。 最近的两个月，各地房价升速显著放缓，个别前期出头明显的城市出现了较大幅度的下跌，中原二手房指数显示，深圳房价10月环比下跌4.2%，11月再跌3.7%；而同样经历了显著上涨的南京，于11月开始了本周期的第一次下跌（-1.1%）。 中原二手住宅价格指数 目前市场租金已经开始下跌，而在这一轮房价大幅上涨的过程中，租金并未明显上涨，说明收入水平和居住需求并没有出现大的提升。目前个别城市（北上深）租金回报率已跌至1.5%-1.6%的水平，应征了上文所述信贷环境造就房价上涨的结论。 中原二手住宅租金指数 另外，给一个参考，北上广深在2004年时，租金回报率为分别为6.1%, 4.9%, 7.8%, 7.1%，同期一年期存款基准利率2.25%。 若干城市租金回报率走势2004-2013 房地产市场具有相当强的金融属性，当前的整体金融环境对于今后一段时间的市场走势有举足轻重的影响。 过去这些年，不仅是中国，全球各个市场都经历了一个大的宽松周期，从美国的量化宽松，到日本和欧洲相继进入负利率时代，又到中国连续降准降息，各主要经济体的市场利率都已经降到了历史的最低位，造成了货币泛滥，进而推动资产价格上涨，并出现资产荒。 但形势已经开始出现了微妙的变化，还是美国首先开始了行动，先是于2014年退出量化宽松并于去年开始了10年来首次加息，今天又加了第二次。而差不多是在同一个时间段内：特朗普刺激了美国通胀预期，欧洲央行考虑逐步退出宽松政策，中国PPI和CPI摆脱颓势快速上升，美国10年期国债收益率升破2.5%，中国10年期国债收益率升破3.2%，中国银行间拆借利率大涨。 中国10年期国债收益率走势 因此，无论是国内还是国际金融环境都在从宽松转向紧缩，在美国与其他国家利率正常化的过程中，中国不得不一定程度地收紧货币政策，不然通胀和汇率将会承受巨大压力。这对于未来一段时间的楼市产生了利空，本轮上涨中杠杆率过高的居民料将面临更大的杠杆压力，资产荒在未来一段时间可能演变为资金荒。 总而言之，目前的市场状态，是由牛转熊的一个转折点，市场有涨有跌，应当理性和坦然应对。 3. 周期波动与预测 中国楼市的小周期属性非常强，过去十几年，我们在一个大的上升期中体验了若干个小周期。例如，2006-2007的上涨和2008-2009年的下跌；2010年的上涨和2011年的下跌；2012-2013年的上涨和2014年的下跌。因此房价并不是沿着一条平稳的斜线上升的，而是在波动中上升。 以北京为例，2013年北京房价上涨约30%，2014年下跌约10%，2015-2016上涨45%。小周期的重要性在于，不至于让你在2013年到2015年站两年的岗去解套，所以即使我们处在一个大的上升趋势中，小周期的把握也是非常重要的。 北京房价 2004-2016 中国房价年化涨幅2006-2016 从上面的两张图中可以看出明显的小周期波动。这一轮上升在一二线城市的动能超过过去的三轮峰值（2007，2010，2013）。目前可以确定的是我们正在这轮涨幅峰值的高点，随后涨幅会逐渐收窄，跌破地平线，然后探底，再反弹，开启下一轮的上升。 至于不同城市间市场价格的变化，遵循“早熟者早衰的原则”，所以我们目前看到深圳和苏州房价开始下跌，上海放缓，广州慢涨；可以根据这条原则，推导所在城市大体的转向时点。 历史数据对于市场的预测具有极大的参考性，以上一轮周期为例，2013年年底市场见顶，2014开年即开始下跌，而官方于2014年上半年就开始宽松政策刺激楼市，直到一年以后的2015年3月，深圳房价突围，然后到2016年初，更多一二二线城市的房价才开始全面上升。由此可见，市场对于刺激政策具有一定的反应时间（大约为一年）。目前的信贷与限购政策在一年内看不到放松的可能性，而随着金融环境的变化，央行甚至可能会选择加息。 让我们作一个假设，楼市在2017年萎靡不振，官方于2017年底放松了政策，那么市场的新一轮全面景气将可能在刺激的一年后出现（2018年下半年），所以目前对于中短期内的市场不宜太过乐观。 4. 逆分化的到来 过去几年“分化”是楼市最热的词汇之一，但随着热点城市房价的大幅上涨和杠杆透支，调整期内，曾经的热点城市的跌幅也将大于其他城市。在日本，六大都市的跌幅远大于全日本水平；在美国，洛杉矶和旧金山的跌幅也远大于全美水平。 一线城市或热点城市的这种金融属性，在股票市场也有一个很好地名词解释：高beta资产。而对于一些经济与人口基本面较好，地理位置优越的二三线城市，相对一线城市的房价倍数差将会缩小，事实上在本轮上涨周期内，合肥，郑州，苏州，武汉，东莞，中山，惠州等二线与三线城市的涨幅大于北京上海和广州，这一现象也代表着逆分化的到来，毕竟这些城市的经济发展前景和平均收入并不落后于一线城市很多，房价的上涨可以理解为一种价值回归，而未来，基本面较好的二线城市和一线城市卫星城，投资价值都会高于一线城市。房产投资在选择城市的时候，看几线不如看城市基本面重要。 三. 应对策略 1.对于刚需 现在的刚需是不幸的但又是幸运的，不幸在于他们站在价格的历史高位上，而幸运又在于，在这个时间点，刚需可以有足够的时间，花足够多的耐心去看房选房和议价，我相信在这个过程中，价格的变化也会可能对刚需带来惊喜。但需要注意的是，在居住属性高于金融属性的城市（如本轮上涨幅度较小的城市）在接下来的调整期的回撤幅度也会很小，甚至仅仅是停涨，所以购房策略也当因地制宜。 2. 对于改善 改善型购房者面临的状况与刚需相似，但改善客拥有首套房这一坚强的资产后盾。在市场的调整期，换房的买卖顺序应当灵活调整，对于资产负债率的控制应当放在首位。 3. 对于投资 从现在到下一轮信贷放松的这一段时间，都应当更加谨慎，本轮上涨越夸张的城市越要做好风险防范。而对于早年持货较多的投资客，如果是在限购城市卖掉了一套房又因限购政策买不回来的，建议也不要出货，不买不卖，以静制动。对于杠杆压力较大的投资客，可以考虑套现一部分房产，现金作固定收益投资。如果出现非常心仪的标的，也牢记我微博中详述的房价中位数原则（投资城市总价均值的房产）和通用户型原则（如两室65方，三室100方），即使是短期站岗，也必将有解放的那一天。  4.下一轮时机的把握 上文中已经提到房价的小周期，并且做出了2018下半年的预测。但预测根据是基于假设，在具体的实操要点上看，入场必须要同时满足两个前提：(1)国家信贷政策放松；（2）所在城市出现明显放量。 四. 总结 调整阶段应做好防御措施，高筑墙，广积粮，缓称王。牛市的巴菲特不值一提，熊市方见真高手。 最后请牢记：房价原则上将随着时间，在波动中不断上升。有恒产者有恒心，时间见证价值。 关注【洛杉矶房东】 见证财务自由             Learn about writing a valuable comment Scan QR Code via WeChat to follow Official Account