大家好，我是镁姨，今天下雨，窝在家写稿子了，兴致一来，想说说知识城。华师附中落户知识城，这事儿接近官宣了。
近日，黄埔区公布了2020年第二季度集中动工的重大项目，知识城华师附中赫然在列，引起当地楼市一阵小骚动，片区已有二手盘先涨为敬，报价直接上调15万。
华师附中在广东教育界的威名就不用多说了吧？更重要的是，根据此前的报道，华附此次进驻知识城不像是随便贴个牌、半个分校就完事儿，进驻规格可能会很高，不排除把本部搬到知识城的可能性。看名字就知道它的特别之处，它的名字叫“知识城华师附中”，而很多地方只能都叫“华南师范大学附属XX学校”或者“华南师范大学附属中学XX学校”。再联想到这两年市区名校纷纷到郊区办学的大趋势，知识城有地又有钱，所以这个华师附中，可期！
下面咱们就来说道说道知识城的楼市，到底值不值得买。我记得孙不熟老师讲过一个观点，产业是一个片区最本质、最持久的生命力，有产业的地方，政府一定优先服务。比如珠江新城为什么赏心悦目、人人都想要？因为它产值高，一栋楼纳税一个亿，那政府当然重视它，什么好事儿都会想着它。反过来，金沙洲为什么不行？因为它是个睡城，没有产出，基建方面很容易被忽略。所以，珠江新城什么都有，政府还在给它锦上添花，修跨江隧道，而金沙洲那么堵，却没有这个待遇。
一句话，买房要跟着产业走，才能沾持久地沾政府的光。这方面，知识城的潜力是很不错的，国际化的产业园区，广东省与新加坡的深度合作项目，前两年还上升为国家级合作项目。同时还是广深科技走廊规划“直接点名的十大核心极点之一，与科学城、琶洲、深圳空港新城、深圳高新区并驾齐驱的科技聚落。官方数据显示，目前，知识城累计注册企业已达1691家，注册资本达1402亿元，先后引进诺诚健华、瑞士龙沙集团、宝能新能源汽车、粤芯12英寸芯片、百济神州生物医药等165个重点项目，在建企业投资项目54个，总投资额近770亿元，达产产值超3000亿元。产业定位上都是高端、创新型企业，包括生物医药、知识产权服务、新能源材料、人工智能、信息技术等等。所以，产业发展的潜力，知识城没得说，不会输给南沙。有产业，就有钱，有钱就有配套，有配套就有持久的活力。当然，这只是理论上的推演，理论能否成为现实，还要看执行力和机缘。由于吸收了新加坡的规划理念，知识城在空间布局上，巧妙地避开了过去很多新城走过的弯路。过去的弯路是怎样的？要么全盖房子，变睡城；要么全搞产业，成单一园区；要么把产业和居住随意混杂在一起，相互干扰。知识城充分利用山湖资源，把整个区域分成北、中、南三个部分。整体来看，北区和南区主打产业，中区是生活区。而且既有分区，也有交融，在产城融合方面做了很多准备。比如，产业区也适量地安排了一些居住和商业用地，盘活每一块地的同时，尽可能绕开某一片区沦为“睡城”的弯路。板块内大多数的住宅、写字楼，包括知识塔都分布在九龙湖周边，湖楼交映，错落有致，颇有新加坡“花园城市”风情。
建设中的环九龙湖总部核心与知识塔（图源：中新广州知识城在线发布）这年头办教育，最看重的是财力。身处黄埔这个开发区，知识城的财力之雄厚，没得说。在华附官宣前，知识城已经规划了很多学校。共规划了48所中小学和幼儿园，满足基础教育需求，同时引进名校资源，目前公开引进的教育项目达11个，包括华中国际学校、广州实验中学、广州二中会元、新加坡华侨中学等名校。此外，还有一些知名高校的科研型分校院所，包括北大法学院黄埔校区、中国科学院大学广州学院、广州大学黄埔研究院/研究生院（将于今年招生并开学）、西安电子科技大学广州研究院/研究生院（已动工）等。据规划，知识城中小学校规划将按照28万人配置学位，至2020年，知识城将规划建设34所中小学校。届时，整个新城区公办中小学、院校总量将超过45所。不过，要论知名度，华师附中绝对是全省的NO.1。所以，华师附中的落地，对知识城的教育实力不仅是锦上添花，更有望吸引到高精尖人才真正居住在那，拉高整个板块的居住档次。知识城对医疗配套也挺重视的，近两年推进速度也挺快，规划的综合性医院和专科医院均已动工，包括三甲医院——南方医科大学南方医院知识城分院、中山大学肿瘤防治中心华南医院（已挂牌），恒建质子治疗与研究中心，以及高端专科医院广州泰和肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院等等，西班牙皇室御用亿元广州巴塞罗那国际医院也落地知识城。未来，知识城的医疗水平将得到大幅提升。商业就是知识城的痛点哦，这个也是整个萝岗的通病，毕竟萝岗原本是个单纯赚钱的开发区，最初没有考虑把它变成活色生香的城市。说来惭愧，高大上的知识城，长期靠的是楼盘底商，没有一个像样的购物中心。有网友去年表示，入住知识城两年后，第一次成功叫到外卖，而且不是美团外卖，是商家自己提供的配送。这商业配套，可以说被番禺、南沙吊打。直到去年底，绿地缤纷城的开业，填补了这一空白。知识城第一座邻里中心——城南邻里中心也已营业（南起步区共规划5个邻里中心），合景悠方购物中心预计今年底开业，康大国际风情节已经建设完工。但考虑到知识城稀稀疏疏的人口密度，商业的培育估计还要很多年。商业=城市活力，没有商业的片区，很难去指望它有什么高质量的生活方式。这一点，知识城目前输给了南沙。高德地图显示，从知识城到珠江新城，距离在45-50公里之间，不堵车的车程在1小时左右。如果乘坐地铁，需要换3次——14号线-21号线-5号线，耗时1小时起。对于在天河的上班族来说，无论是开车还是乘坐地铁，通勤都是个大难题。以上便是知识城的区位图，相当于硬生生从大山里挖出来的一座新城，和城市中心、周边区域都缺乏有机联系，这决定了它的基建都要从零开始。和知识城类似，南沙也一度因为交通问题被人诟病，但南沙好待有条四号线啊，虽然慢一点，但能够直达天河，而且高速地铁18号线很快要开通了，这个配置是知识城望尘莫及的。相比而言，知识城到目前为止还没有一条直达天河的地铁。当然，规划中还是有的。上个月，天河区高速轨道引入影响分析及规划控制研究的招标文件透露，天河区将引进3条高速轨道，其中一条是37号线，起始站分别是知识城佛朗村站和广州东站。这条线开通后，知识城到广州东站的时长，将缩短至12分钟。
注：图中规划线路，仅供参考，具体走向请以官方发布为准
不过，你懂的，37号线目前还在纸上，就算顺利获批，最快也要七八年才能建成。同样还在纸上的是知识城的高铁站，感兴趣的话可以自己了解一下，这里就不展开讲了。另外，知识城还有一个“857”交通规划，即规划8条轨道交通（包括37号线）、5条高速公路、7条城市快速路，来解决区域内的交通问题。至于何时能兑现，也不好说。目前在售的一手住宅主要有万科幸福誉、招商雍景湾、龙湖双珑原著、时代天韵，链家显示的在售户型和均价是这样的：因为板块内房子整体较新，区域二手房源较少，万科幸福誉二手房挂牌价多在2.2-2.8万/平之间。这个价格，和新塘差不多，略高于朱村，略低于南沙和亚运城，相当于科学城的60%。老实说，洼地效应已经不明显了，这个价格在广州的选择还是很多的。
可以看到，在房价上，知识城虽然一直没跑赢科学城，但比起六年前板块内的第一个楼盘项目合景天峻（2014年刚推出时均价7500元/平），知识城的房价涨幅似乎也达到了两三倍，相当可观了。总结一下，知识城是一个有故事、有概念、可以做PPT的地方，最大的优势是产业，其次是城市规划和居住环境，教育方面也有较高的成长性。短板是商业和交通，这两点估计会拦住不少务实的广州买家。就价格来说，2-2.5万的价格，比起科学城仍然有很大优势，但科学城和主城区近很多，二者其实没有可比性。与知识城有可比性的，我认为是南沙、新塘、朱村。老实说，如果价格差不多，姨肯定选南沙，知识城有的，南沙都有，而南沙有的（比如18号线、万达广场），知识城没有，或者说还在纸上。
和新塘比的话，知识城的优势是招商能力强，城市界面好，教育成长性高，但新塘有TOD，无论是交通还是商业，都是知识城不能比的。所以，如果在在知识城和新塘之间选的话，不太好选。更看重交通便利，选新塘，更看重环境和教育，选知识城。升值潜力，二者难分高低。和朱村比的话，朱村除了21号线这个资源，其他都完败于知识城。如果价格相差不大，姨肯定选知识城。关于知识城，大家有没有想说的？欢迎到评论区留言哦！