从控规图分析楼市：知识城、万博、金融城、南沙、广钢都在这了

大家好，我是镁地产的陈一朵。今天这篇，绝对是房产号中难得一见的深度技术帖，各位收藏拿好。

买房如何选地段？究竟什么样的地方有发展前途？这，非常考验一个人的远见卓识。

有些地段，当初卖房子的时候，全城瞩目，而一旦房子卖完了，马上销声匿迹，IP效应直线下降，比如广州的亚运城、牛奶厂、金沙洲。

而有的地段，很少有新楼盘推出，却长期霸占市场注意力，比如珠江新城、科学城。

同处是“城”，为什么亚运城不如珠江新城？同样是近郊板块，牛奶厂为什么会输给科学城？同样是“睡城”，金沙洲为什么输给了南村？

如何区分、识别一个地段的含金量？给大家推荐一个简单粗暴的方法——看控规。

控规，即控制性详细规划，它是指城乡规划主管部门，根据城市总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。 

一个区域要建成什么样子，很大程度是由它的控规决定的。

如果控规显示住宅用地多，商业/商务用地少，就意味着这个片区未来以居住功能为主。反之，商业用地多的话，这里就可能建成商务区。

而居住和商务用地的比例，基本上可以决定一个片区未来的发展方向，进而影响整个片区的楼市走向。

通过看控规图，对地段进行初步筛选，是我们买房的一堂必修课。

01

金沙洲和万博的PK

政府开发的每一个区域，都会有一张控规图。

控规图有两种，一种是有颜色的，一般是比较大范围的片区规划；还有一种是没颜色的，一般是具体某一地块的规划，不过现在很多也标注颜色了。

控规图都会自带图例，不同颜色代表不同的性质功能。不同的控规图在色彩的深浅也有区别。

图例颜色（部分，仅供参考）

看控规图，颜色很重要！

你可能会说，红橙黄绿青蓝紫那么多颜色，根本看不过来啊。对于咱们非专业人士来说，想了解一个区域的规划，重点看三种颜色就够了。

黄色（深浅不一）：一般用于标注居住用地

红色（深浅不一，有时也包括粉色，具体看图例）：一般用于标注商务用地/商业用地（商务用地包括商业用地、写字楼、公寓用地等；商业用地更侧重商店、商场等零售业态用地）

棕色（深浅不一）：一般用于标注工业用地。

把这三类用地搞明白了，你对整个区域的规划定位、未来的走向就有了大致了解。

这么说还有点抽象，给大家看两张图就明白了。

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左图的主色是黄色，红色只有零星几个小块。说明这个片区以居住功能为主，商务用地基本没有，很像“睡城”的风格。

右图一片红，满满的商务和商业用地，住宅用地只有一小块，妥妥的CBD商务风。

如果买房，上面两张图对应的区域，哪个更有价值？当然是后者。

上面两张控规图其实都是大家熟悉的区域，左图是金沙洲，右图是万博。完整的规划图放出来给大家看一下（以下控规图均来自政府官网，有图注的除外）。

金沙洲、万博距离珠江新城CBD的距离分别是14公里、16公里，而且金沙洲和荔湾仅一水之隔，按理说比南村万博更靠近市区。

但实际上呢，南村万博房价可以达到金沙洲两倍，而且土拍价已经超过3万，接近金沙洲的二手房价格了。

为啥？原因就在控规里。

看金沙洲的控规图，绝大部分是住宅用地，几乎看不到写字楼，也没有工业园区，这就是比较典型的睡城了。当然，金沙洲和市区非常近，附近5公里内，还是有大量办公楼宇的，但问题是金沙洲是个岛，和市区隔了一条河，交通拥堵是个难题。

当然，我不是说金沙洲的住宅就没有价值，如果看重性价比，金沙洲作为刚需上车盘还是不错的选择，只是升值潜力相对差一点。

相比而言，南村虽然离市区更远一点，但它规划有商务中心区，看万博控规图，清一色的商务/商业用地。事实上也是这样，万博商务区的商业面积比珠江新城还多，还有欢聚时代（YY）、携程华南总部等知名企业办公。

看控规图，万博核心区只有一块住宅用地，十分稀缺，目测是金地壹阅府项目，单价已超过6万，商务区住宅的价值可见一斑。

02

知识城控规图分析

我们再来看看炙手可热的知识城，以下是北起步区和南起步区的控规图：

以上是知识城北起步区和南起步区的控规图。

在北起步区，绝大部分地块为M1（棕色，一类工业用地），只有一宗居住用地，以及少量零星的商业用地。

而在南起步区，工业用地就少一些，主要是居住用地和研发地块，黄色为居住用地，紫色为研发用地，棕色为工业用地，

所以，知识城买房，更建议买南起步区，因为研发企业的收入更高，而且对居民区的干扰较小，而工业企业对居民区存在一定的干扰。

但是，无论是北起步区，还是南起步区，红色的商务/商业用地都很少，这也与我们对知识城的认知比较一致：浓浓的工业园区风，产业导入不少，但商业配套较差。

03

广钢新城和金融城的比较

控规图不是一成不变的，尤其是现在，规划部门比以前更重视市民的意见，所以控规一般要先公示一次，吸收意见后再修改，最后发布的通告往往会把修改前后的控规图都放出来。

很多人图省事，只看修改后的控规图，如果你把修改前后图对比来看，会有一些以为的收获。

我们以广钢新城修改前后的控规图为例：

上下两幅控规图，最大的区别在哪里？

原规划图中，板块南部几乎全是工业用地，商业设施用地分散在北部地块。

修改后的规划图中，工业用地大大减少，只留下最南一排，商业设施用地被挪到南部地块，且比较集中，北部居住区中间增加了公共绿地。

这说明什么？修改后的控规，把板块北部变成了一个更纯粹的居住区，环境更宜居，因为工厂变少了。这一修改似乎也透露了政府对广钢新城的定位——居住区。

反向思考，如果某个板块修改后的控规，商务和商业设施用地总量有所增加，居住用地总量减少，说明政府对该板块有更多商务方面的期待，比如写字楼和商场，而不是做一个“睡城”。

广州国际金融城是一个典型的例子：

对比可以看到，修改后的金融城，小块块更多，说明地块用途更加细分，红色面积明显增多，特别是紫红色代表的商务用地色块增加，居住用地进一步压缩，金融城住宅的稀缺性可想而知。

把广钢和金融城对比，可以发现什么呢？前者是以居住为主导，后者以办公为主导，如果要买房，我更推荐金融城，原因就三个字：稀缺性。

04

商业用地和商务用地，是不同的“红”

商务/商业用地都是用红色表示，但具体哪种红代表何种用途，我们还要具体情况具体分析。

还是用上面的图，这是广钢新城的控规图，这次我们看修改后的就行：

结合图例你会发现，板块内的红色块以商业用地为主，商务用地很少。一般来说，商业用地一般是用于开店、零售、批发等业态，商务用地的范围更广，写字楼、公寓用地都包括在内，所以商务用地的含金量更高。

这说明，广钢新城的商业地块，更多的是用来建商铺、商场，而不是办公楼。

再看看金融城的，可以说正好相反， 商务用地更多，商业用地较少。

修改后的控规图中，代表商业/商务用地有三种色块，正红色（B1）是商业用地，桃红色（B2）代表商业/商务综合用地，紫红色（B2）是商务用地。

看到大量的桃红色块和紫红色块，结合金融城的规划可以知道，金融城未来会有很多写字楼，也就意味着这里将有大把的人才和就业机会，它不火谁火？

琶洲西区也是一样的道理，大家可以自己看看，绝大部分为商务用地，其次是商业用地，住宅用地极少。

04

灵山岛尖和广纸的比较

那么，房价和控规正相关吗？不一定。不能说规划好的区域，房价就一定高，因为很多时候，地段和交通是更重要的因素。但我们可以说，一个区域的控规，和它的发展潜力是正相关的。

下面分别是是海珠区的广纸片区和南沙区的灵山岛尖控规图：

目前广纸片区的一手房价格在4-6万/平，灵山岛尖大概3-4万/平。是因为灵山岛尖的规划不如广纸吗？当然不是，论规划，我认为灵山岛尖更好，商务/商业用地更多，而且定位和档次也更高。但广纸板块更靠近市区，房子自然卖得贵。

未来灵山岛尖可能跑赢广纸片吗？只有规划全部落实，完全有这个可能。去深圳看看就知道，规划的好的片区，房价比传统市区更贵。

05

大城市看规划，小城市看实际

每个城市搞开发都会先出规划，但不一定每个规划都能落实。

因为这非常考验城市的财力和“才力”，不是每一个城市，都能把一张平面的控规图变成真正的钢筋水泥。

一般来说，一线城市和优质的二线城市，在这方面更有优势，其他小城市就算能按照规划把楼都建起来，也未必能吸引到大企业和人才。

所以，通过控规看地段的游戏，目前只适用于一二线城市。

如果去三四五六城市买房，应该怎么选地段？我的建议是：这些城市的市区很小，用脚步就可以丈量了，看规划不如看实际。

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