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从控规图分析楼市:知识城、万博、金融城、南沙、广钢都在这了

陈一朵 镁地产 2020-11-15


大家好,我是镁地产的陈一朵。今天这篇,绝对是房产号中难得一见的深度技术帖,各位收藏拿好。


买房如何选地段?究竟什么样的地方有发展前途?这,非常考验一个人的远见卓识。


有些地段,当初卖房子的时候,全城瞩目,而一旦房子卖完了,马上销声匿迹,IP效应直线下降,比如广州的亚运城、牛奶厂、金沙洲。


而有的地段,很少有新楼盘推出,却长期霸占市场注意力,比如珠江新城、科学城。


同处是“城”,为什么亚运城不如珠江新城?同样是近郊板块,牛奶厂为什么会输给科学城?同样是“睡城”,金沙洲为什么输给了南村?


如何区分、识别一个地段的含金量?给大家推荐一个简单粗暴的方法——看控规。

 

控规,即控制性详细规划,它是指城乡规划主管部门,根据城市总体规划的要求,用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。 

 

一个区域要建成什么样子,很大程度是由它的控规决定的。


如果控规显示住宅用地多,商业/商务用地少,就意味着这个片区未来以居住功能为主。反之,商业用地多的话,这里就可能建成商务区。


而居住和商务用地的比例,基本上可以决定一个片区未来的发展方向,进而影响整个片区的楼市走向。


通过看控规图,对地段进行初步筛选,是我们买房的一堂必修课。


01

金沙洲和万博的PK


政府开发的每一个区域,都会有一张控规图。


控规图有两种,一种是有颜色的,一般是比较大范围的片区规划;还有一种是没颜色的,一般是具体某一地块的规划,不过现在很多也标注颜色了。



控规图都会自带图例,不同颜色代表不同的性质功能。不同的控规图在色彩的深浅也有区别。


图例颜色(部分,仅供参考)


看控规图,颜色很重要!


你可能会说,红橙黄绿青蓝紫那么多颜色,根本看不过来啊。对于咱们非专业人士来说,想了解一个区域的规划,重点看三种颜色就够了。


黄色(深浅不一):一般用于标注居住用地

红色(深浅不一,有时也包括粉色,具体看图例):一般用于标注商务用地/商业用地(商务用地包括商业用地、写字楼、公寓用地等;商业用地更侧重商店、商场等零售业态用地)

棕色深浅不一):一般用于标注工业用地。

 

把这三类用地搞明白了,你对整个区域的规划定位、未来的走向就有了大致了解。

 

这么说还有点抽象,给大家看两张图就明白了。


左图的主色是黄色,红色只有零星几个小块。说明这个片区以居住功能为主,商务用地基本没有,很像“睡城”的风格。

 

右图一片红,满满的商务和商业用地,住宅用地只有一小块,妥妥的CBD商务风。

 

如果买房,上面两张图对应的区域,哪个更有价值?当然是后者。

 

上面两张控规图其实都是大家熟悉的区域,左图是金沙洲,右图是万博。完整的规划图放出来给大家看一下(以下控规图均来自政府官网,有图注的除外)


 

金沙洲、万博距离珠江新城CBD的距离分别是14公里、16公里,而且金沙洲和荔湾仅一水之隔,按理说比南村万博更靠近市区。


但实际上呢,南村万博房价可以达到金沙洲两倍,而且土拍价已经超过3万,接近金沙洲的二手房价格了。


为啥?原因就在控规里。


看金沙洲的控规图,绝大部分是住宅用地,几乎看不到写字楼,也没有工业园区,这就是比较典型的睡城了。当然,金沙洲和市区非常近,附近5公里内,还是有大量办公楼宇的,但问题是金沙洲是个岛,和市区隔了一条河,交通拥堵是个难题。


当然,我不是说金沙洲的住宅就没有价值,如果看重性价比,金沙洲作为刚需上车盘还是不错的选择,只是升值潜力相对差一点。


相比而言,南村虽然离市区更远一点,但它规划有商务中心区,看万博控规图,清一色的商务/商业用地。事实上也是这样,万博商务区的商业面积比珠江新城还多,还有欢聚时代(YY)、携程华南总部等知名企业办公。


看控规图,万博核心区只有一块住宅用地,十分稀缺,目测是金地壹阅府项目,单价已超过6万,商务区住宅的价值可见一斑。


02

知识城控规图分析


我们再来看看炙手可热的知识城,以下是北起步区和南起步区的控规图:


以上是知识城北起步区和南起步区的控规图。


在北起步区,绝大部分地块为M1(棕色,一类工业用地),只有一宗居住用地,以及少量零星的商业用地。


而在南起步区,工业用地就少一些,主要是居住用地和研发地块,黄色为居住用地,紫色为研发用地,棕色为工业用地,


所以,知识城买房,更建议买南起步区,因为研发企业的收入更高,而且对居民区的干扰较小,而工业企业对居民区存在一定的干扰。


但是,无论是北起步区,还是南起步区,红色的商务/商业用地都很少,这也与我们对知识城的认知比较一致:浓浓的工业园区风,产业导入不少,但商业配套较差。


03

广钢新城和金融城的比较


控规图不是一成不变的,尤其是现在,规划部门比以前更重视市民的意见,所以控规一般要先公示一次,吸收意见后再修改,最后发布的通告往往会把修改前后的控规图都放出来。


很多人图省事,只看修改后的控规图,如果你把修改前后图对比来看,会有一些以为的收获。


我们以广钢新城修改前后的控规图为例:



上下两幅控规图,最大的区别在哪里?


原规划图中,板块南部几乎全是工业用地,商业设施用地分散在北部地块。


修改后的规划图中,工业用地大大减少,只留下最南一排,商业设施用地被挪到南部地块,且比较集中,北部居住区中间增加了公共绿地。


这说明什么?修改后的控规,把板块北部变成了一个更纯粹的居住区,环境更宜居,因为工厂变少了。这一修改似乎也透露了政府对广钢新城的定位——居住区。


反向思考,如果某个板块修改后的控规,商务和商业设施用地总量有所增加,居住用地总量减少,说明政府对该板块有更多商务方面的期待,比如写字楼和商场,而不是做一个“睡城”。


广州国际金融城是一个典型的例子:



对比可以看到,修改后的金融城,小块块更多,说明地块用途更加细分,红色面积明显增多,特别是紫红色代表的商务用地色块增加,居住用地进一步压缩,金融城住宅的稀缺性可想而知。


把广钢和金融城对比,可以发现什么呢?前者是以居住为主导,后者以办公为主导,如果要买房,我更推荐金融城,原因就三个字:稀缺性。



04

商业用地和商务用地,是不同的“红”


商务/商业用地都是用红色表示,但具体哪种红代表何种用途,我们还要具体情况具体分析。


还是用上面的图,这是广钢新城的控规图,这次我们看修改后的就行:



结合图例你会发现,板块内的红色块以商业用地为主,商务用地很少。一般来说,商业用地一般是用于开店、零售、批发等业态,商务用地的范围更广,写字楼、公寓用地都包括在内,所以商务用地的含金量更高。


这说明,广钢新城的商业地块,更多的是用来建商铺、商场,而不是办公楼。


再看看金融城的,可以说正好相反, 商务用地更多,商业用地较少。



修改后的控规图中,代表商业/商务用地有三种色块,正红色(B1)是商业用地,桃红色(B2)代表商业/商务综合用地,紫红色(B2)是商务用地。


看到大量的桃红色块和紫红色块,结合金融城的规划可以知道,金融城未来会有很多写字楼,也就意味着这里将有大把的人才和就业机会,它不火谁火?


琶洲西区也是一样的道理,大家可以自己看看,绝大部分为商务用地,其次是商业用地,住宅用地极少。



04

灵山岛尖和广纸的比较


那么,房价和控规正相关吗?不一定。不能说规划好的区域,房价就一定高,因为很多时候,地段和交通是更重要的因素。但我们可以说,一个区域的控规,和它的发展潜力是正相关的。


下面分别是是海珠区的广纸片区和南沙区的灵山岛尖控规图:



目前广纸片区的一手房价格在4-6万/平,灵山岛尖大概3-4万/平。是因为灵山岛尖的规划不如广纸吗?当然不是,论规划,我认为灵山岛尖更好,商务/商业用地更多,而且定位和档次也更高。但广纸板块更靠近市区,房子自然卖得贵。


未来灵山岛尖可能跑赢广纸片吗?只有规划全部落实,完全有这个可能。去深圳看看就知道,规划的好的片区,房价比传统市区更贵。


05

大城市看规划,小城市看实际


每个城市搞开发都会先出规划,但不一定每个规划都能落实。


因为这非常考验城市的财力和“才力”,不是每一个城市,都能把一张平面的控规图变成真正的钢筋水泥。


一般来说,一线城市和优质的二线城市,在这方面更有优势,其他小城市就算能按照规划把楼都建起来,也未必能吸引到大企业和人才。


所以,通过控规看地段的游戏,目前只适用于一二线城市。


如果去三四五六城市买房,应该怎么选地段?我的建议是:这些城市的市区很小,用脚步就可以丈量了,看规划不如看实际。


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