广州，真的涨了？
小荷才露尖尖角，早有蜻蜓立上头。
这两天，一朵关注的几个房产号，都在写广州房价跳涨的个案新闻，珠江新城、科学城、南沙不少二手盘的挂牌价明显往上攻。
虽说挂牌价不等于成交价，但它反映了当下的市场情绪。很多时候，市场情绪不是无中生有的，而是水到渠成的必然结果。
一个公认的事实就是，相比京沪深，甚至厦门、杭州、南京，广州房价太低了，低到不科学、不合理、不服气。这一次，亟待价值重估。
为啥？因为广州此前的调控一直很严，远比深圳、杭州要严，所以房价非常健康。但是今年，广州经济下行压力大、开发商库存压力大，不得已才在楼市上松了一个小口子，这才让市场感受到久违的阳光。
成交量变动是价格变动的基础，我们先来看看成交量数据。
8月，广州一二手住宅迎来久违的一幕：成交量大涨，其中一手房网签宗数达9533宗，为近四年来历史第二高位；二手房成交量突破1.5万宗，同比大涨65%。
量涨的背后，是广州政策的稳定和周边城市政策的缩紧，以及大家对后期行情的看好。而量涨也直接推动了提价，挂牌价一夜上涨435万、业主反价50万的传闻越来越多......
01
一手住宅
据广州中原研究发展部监测，8月广州一手房网签量继续高位攀升，网签9533宗，环比上月增长12%，同比增长31%，宗数为近四年来历史第二高位。网签面积103.85万平，环比上升12%，同比涨36%。
房子成交量刷新，供地也刷新年度新高。8月新增供应87.53万平（8262宗），环比增长35%，同比增长59%。
其中南沙区供应就达41.9万平（4150宗），几乎占了8月供应量的半壁江山，刷新了南沙区历史供应最高纪录。
南沙实现“三连跳” 黄埔供不应求
8月一手房的主力成交区域，仍然集中在增城、南沙和黄埔，网签量分别为2321宗、2267宗、1140宗，三区成交总量占到了全市总量的六成。
增城不用多说，因为有TOD超级交通枢纽的加持、不限购的助推，这两年一直是成交热区，从4月疫情得到控制后起，成交量已连续5个月维持在2100-2600宗。
南沙这几个月则实现了三连跳：4-5月单月成交宗数为600-800，6-7月单月成交宗数达到1200-1300，8月则超过了2200宗，环比大涨77%。当然，南沙的火热也在情理之中，镁地产在《果然，深圳人比广州人更懂南沙！》提到，受限购和价格等因素影响，深圳人将大量购房需求转移至南沙。
8月份，南沙紧抓时机，新房供应大增，其中成交超百宗以上的楼盘，就占到了7个，数量全市第一。
这7个盘分别是深圳人挤破头抢房的广州恒大阳光半岛、南沙保利城、越秀明珠天悦江湾、中国铁建海语熙岸、星河东悦湾、中交蓝色港湾、星河山海湾，覆盖万顷沙、黄阁、灵山岛、明珠湾、蕉门、南沙港等多个主力新房板块。
黄埔在4-5月，单月成交宗数为800-900，6-7月单月宗数达到1400，8月受供应量下降影响只有1100宗。
别看数据似乎有波动，其实是因为供应量下降导致的成交量波动。8月黄埔区的库存仅为4个月，已连续3个月创新低，更值得一提的是，黄埔现在的库存已突破天河区，成为全市最“供不应求”的区域。
所以只要新货上来了，黄埔是不愁卖的。据了解，“供不应求”给了黄埔极大的信心，有的新盘在“金九银十”期间反其道而行之，缩减了销售折扣。
02
二手住宅
与一手房相比，二手房的买卖更加活跃。
广州中院研究发展部数据显示，8月广州二手住宅成交（自助网签+中介网签）15272宗，环比升12.6%，同比大增65%。
究其原因，广州目前政策稳定，对比周边城市更显“洼地”效应。加上番禺、南沙等区域纷纷出台政策“抢人”，广州总体对买家是友好的。
有位好友总结多年的买房经验，得出的结论是：深圳涨完广州涨，只要掌握好这个时差，就能在广州市场赚钱。
珠江新城打头阵
量一上来，价就骚动。这段时间，相信大家或多或少对珠江新城涨价、业主反价等有所耳闻。什么“珠江新城豪宅集体暴涨，有人一夜提价435万”啊，什么“业主反价多要50万，我的房子没买成”啊，诸如此类。
如果只是个例，当然说明不了什么，一旦周围的人都在谈论这个，那你就要引起注意了。
冲在最前头的就是天河。数据显示，8月份天河二手住宅成交578宗（不含自助网签），环比上涨2.5%，全市第一。其中，珠江新城和东圃板块调价现象明显，尤其是珠江新城，作为坊间默认的广州房价风向标，从4月疫情得到控制起，就屡屡传出涨价。
据中原地产监测，珠江新城很多业主将放盘价上调了3%-5%，甚至达到10%。也就是说，一套1000万的房子，提价个30-50万是常规操作，涨100万也是有例可循。
而真实的案例，可能更惨烈。链家APP显示，珠江新城中区人气小区保利心语，8月份挂牌均价从9.59万/平涨至11万/平，一个月单价涨了近1.5万/平。按此推算，一套100平的房子，1个月内涨价150万也不稀奇。
中海花城湾挂牌均价7月就突破了11万，现在已经超过12万了。利雅湾单价也超过了10万。他们的房客比用了同一个描述——“客多房少”。
珠江新城西区原来给大家一种“性价比较高“的印象，现在也有盘加入“10万+”，比如星汇园、保利香槟。
东区的凯旋新世界广粤尊府挂牌价突破了16万/平，直逼汇悦台。
这些吓人的挂牌价，也许有些试探市场的意味，但也是根据当下市场行情作出的决策，正可谓“不疯魔、不成活”。
更可怕的是，很多业主捂房不卖了，都在等着房价上涨。如果现在坚决要入手珠江新城，第一步就是少纠结，行动大于一切。
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