我的返乡见闻：人口净流出的三线小城，房价为什么涨了？
今年春节，我跟随熙熙攘攘的春节返乡大军，踏上了回家的征途。职业使然，在家期间也会留意家乡的楼市动向，在邻里唠嗑中不仅能听到谁谁谁又在哪里买了房，也能了解到小城市迥然不同的楼市逻辑。
我的老家在潮汕地区的揭阳市，先简单介绍下揭阳这座城市吧。
01
揭阳是一个怎样的城市？
揭阳位于粤东地区， 汕潮揭都市圈城市之一。著名产业有不锈钢，塑料等，是中国最大的不锈钢制品生产基地之一，揭阳玉器产业发展已历经百余年，有“亚洲玉都”之称。
其管辖的惠来县则是广东省重要的能源石化基地，吸引了众多能源工业投资商前来踏勘。另外，揭阳分布众多零售服饰鞋帽的民营企业，拥有多个淘宝村，2020年快递业务量位居全国第七，可以说是藏富于民。
据揭阳市统计信息网发布，2020年揭阳全市实现GDP总量2102.14亿元，同比增长0.2%。这个经济总量可在广东省21个城市中排到第13名，位于中游，但在整个粤东西北地区，可以算头部城市了，其GDP仅次于茂名、湛江和汕头。
看上去还不赖，但其实，这和揭阳的人口规模有很大关系。揭阳的常住人口超过600万，在广东省可以排到第七，在粤东西北地区可以排到第三，在粤东地区稳居第一。
不过，揭阳的人口规模虽然很大，但绝对是个人口净流出城市，这一点从数据就能看出来。数据显示，揭阳的户籍人口超过700万，而常住人口只有610万，这说明揭阳差不多有100万的净流出人口。
截图来源：揭阳市统计信息网
经济方面，最近5年的揭阳，也似乎遇到了瓶颈。2015年，揭阳GDP是1890亿元，2019年是2101亿元，2020年是2102亿元，五年时间只增长了11%，相比汕头，可以说非常缓慢。
02
人口净流出，房价为什么涨了
经济增长接近停滞，人口大规模流出，但我发现，揭阳的房价，居然还是会涨的。
走在揭阳的市区，碧桂园，恒大，保利，华润置地等品牌房企的项目都能看到，热门楼盘主要集中在普宁，揭东，榕城等经济较为繁荣的区域。
我问了一下在揭阳买过房的亲戚和同学，也实地去看了一下楼盘，大家一致认为，揭阳去年的房价稳中有降，但跌幅不算大，但和5年前相比，揭阳的房价还是明显涨了，以下是安居客上揭阳一手房的价格数据：
数据显示，揭阳一手房的均价大约在7600元左右，这个价格真不算贵，即使和清远、阳江、湛江等粤东西北城市比，也是很便宜的。
但浏览安居客近五年的数据，揭阳普通一手房的均价涨幅还是比较明显的，相比2016年，上涨了70%左右。
当然，这是一手房的数据，二手房可能没涨这么多。但无论是从数据，还是从实际感受来看，揭阳房价的涨幅没有输给通胀。
什么原因呢？我的猜想是这样，揭阳市的总人口虽然是净流出，但城区人口应该还是正增长的，毕竟全市有600多万的常住人口，下辖的县级市、农村还是有相当一部分人口会去到揭阳城区。
另一方面，还是有通胀因素，过去5年，菜市场的萝卜白菜都在涨价，凭什么房价不涨？
事实上，如果以过去五年为观察维度，有很多人口净流出的三线城市，房价都能涨，原因都是这两个。
那么，回到文章主题，揭阳的房子是否值得买呢？
对这个问题，镁姐想说的是，如果是投资，还是别买了！虽然统计数据显示房价在涨，但那基本上是一手开发商的生意，二手房的成交是非常差，实际上就是有价无市，很多房子放盘半年到一年都卖不出去。流动性太差的房子，即使价格在涨，也很难兑现。
如果是自住，我还是建议你买，越早买越好，毕竟有通胀因素，房价还是会跟着通胀涨的，千万不要以为小城市的房价不涨。
但是我建议大家在三线城市，尽量买新房或者口碑较好的次新房，这一点非常重要，照做就是了。
03
小城市的买房逻辑，和大城市完全不同
再说说揭阳楼市和大城市有啥不同。
在揭阳，我看了几十个楼盘，发现大多都是以100平以上的户型，90平米以下的户型基本找不到，3室4室是主要户型，5室的数量也不少，甚至还有5室以上的，2室是少见，1室是稀罕。毕竟潮汕家庭多儿女，喜热闹，宽敞大气的户型更方便他们接待亲朋好友。
这与广州、深圳等一线城市可以说是截然不同，在我生活的广州，户型就呈现出两极分化的趋势，一个楼盘，要么都是90平以内的户型，要么都是200平米以上的豪宅户型。
这也让我想起一次踩盘经历：一位潮汕长辈在看了天河保利天汇三期的户型后，连连摇头说小孩子长大这地可不够住呀，家里还有两位老人呢！而老家的一位朋友，则要给家里长辈买一套2居室的房子自住，挑了好久也没挑到合适的，因为揭阳很难找到这种户型。
另外一个有趣的现象是，我发现揭阳人买房对商场很兴奋，一个新商场开业对周边楼盘有很大拉动效应，不像广州人更关心土拍、产业等信息。
众所周知，揭阳为大学少，商业综合体更少的城市，旧日的广百百货如今已人烟罕至，只有几家老牌的餐饮仍如火如荼，普宁万泰汇对于其他区县则“路途遥远”，部分人为了找个逛街购物的地方，甚至会往汕头万达那边跑。
而今年开业的市区首个大型商业综合体——揭阳天虹购物中心，无论是其优越的商业位置，还是五花八门的商铺入驻，恰恰都在不同程度丰富了群众消费需求，为家乡注入了不少活力。人们的眼光也随着天虹开业兑现而聚焦在其附近的楼盘。
预计今年九月开业的万达广场，又能吸涨周边商圈一波人气，也将进一步完善当地的商业配套，提升商业档次、提升城市形象。据悉其周边的楼盘有达到一万二每平米的放盘价。
之所以有这种热度，还是因为揭阳商业体稀缺。用孙老师的话讲，就是这个城市大部分房子还没有资产化，仅仅向市场表现出商品属性，所以当地人买房比较注重当下已兑现的东西，比如周边有哪些好的学校，逛街购物方不方便。
不像广州人、深圳人买房，他们更看重的是未来的规划，像拍地，地铁，产业布局这些影响到市场预期的信息。
04
谁说潮汕人不重视教育？
讲到这里，大家可能还会好奇，大城市追求的学区房，在三线城市还有没有市场？
很多人认为潮汕人擅经商，对于教育可能没有北方人那么重视，但是恰恰相反，潮汕每年源源不断地向珠三角输入各类高素质高学历人才，潮汕人遍布珠三角各个角落，周末往返潮汕的高铁常常是座无虚席。
在我认识的比较年轻的潮汕人，现在也是很重视教育的。春节出游路过看到的几个楼盘，开始会以学位为噱头，“双学府”“毗邻名校”等词汇引人注目，教育渐渐引起家长的重视，对教育的投入和对学区房的青睐，都在不断提高。而离好学校更近的楼盘，接送孩子上下学的时间长短，是否堵车，也成为多数改善安居的年轻夫妇考虑的重点因素。
身边就有一位朋友，在揭阳碧桂园买了一套三室的房子，当时没有过多考虑接送小孩上学的距离问题，今年也已装修入住。但是问题也来了，他每天早上要六点起床洗漱，再将孩子送到市区的学校上学，遇上堵车就更糟心了。
所以，千万 不要再以老眼光看来潮汕人的年轻一代了，他们也越来越重视教育了，学区房在揭阳这样的三线城市，一样很吃香的。
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