占据广州最好的位置，六运小区可以买吗？
好久没写楼评了，今天给大家说说六运小区。
在广州，说起六运小区，几乎无人不知、无人不晓，即使没听过它的名字，也应该无数次与它擦肩而过。
因为，它的地理位置实在是太好、太中心了，看看下图就明白了：
如图所示，六运小区位于广州新中轴的中点，不偏不倚，正好是中点位置，北靠天河北CBD、南俯珠江新城。步行10分钟内，可以抵达天河城、天环、正佳、太古汇、万菱汇近10个大MALL，有着永远也逛不完的街，堪称购物王国、金粉之地。
如此地理位置，必然是广州人流的中心。小区紧靠体育西地铁站，日均客流量超过50万，被认为是全国最繁忙的地铁站。
有人说，六运小区是全广州位置最好的小区，实不为过。
拥有如此无敌地段，它的房价大概在什么水平呢？
打开贝壳APP，小区挂牌均价为7.19万元：
近三个月成交的三套房源，价格均在6.9万/平左右：
也有一部分房源的挂牌价冲破8万：
而在一年前，小区的均价还在5万出头，一年内涨了近2万元/平。
在天河区，这个涨幅，只能说“比上不足、比下有余”。比起珠江新城的小区，还有那些网红楼盘，当然是比不上，但在老旧社区中，它应该是全城最靓的仔了。
有人说，它是广州老旧小区的天花板，下面就来说道说道。
01
地段无敌、生活丰富
顾名思义，“六运小区”和一场运动会有关，它是广州为承办第六届全国运动会（1987年）而建的，1993年竣工，有着特殊的时代印记。
广义的六运小区，包含天鑫六运小区、天河南小区、育蕾小区、体育西小区，以及体育东小区五个组团。不过大家通常谈论的六运小区，指中轴线两侧的四个组团，不包括体育东小区。
下图就是六运小区的大致范围，红线范围内是我们经常谈论的六运小区：
小区位于广州城市新中轴线上，南临珠江新城，北拥天河路商圈，与天河城、天环广场、正佳广场仅一路之隔，再往北就是体育中心。
论交通，这里比珠江新城更优越：宇宙第一繁忙的地铁站体育西路站（1号线+3号线）在六运小区设置了好几个出口，小区旁还有地铁APM线天河南站、黄埔大道站，体育中心公交站、BRT站也在小区周边。
下图是六运小区的组团之一——体育西小区15分钟内可辐射的配套指引图，大家感受下这无敌的位置和配套：
如果住在六运小区、到珠江新城上班，走路只需5到10分钟。
不仅仅是交通便利，六运小区的底商也是很有吸引力的。
它广州最知名的开放式住改商小区，相信很多年轻人都来过这里逛街或吃饭。小区内分布了不少网红奶茶店、网红餐饮、网红清吧、外贸服装店、美容美甲店等，反正年轻人喜欢什么，都能在这里找到。
当天，对六运小区的业主来说，住改商有利也有弊，好处是租客多、租金高，弊端是小区卫生也受到一定影响，一些餐饮店铺的生活垃圾对小区生活造成一定影响。
02
优点和缺点
通过踩盘和采访，我总结了六运小区几个争议点：
一是楼龄比较老，由于是上世纪90年代初修建的房子，所以房子比较旧，户型也比较不合理。不过，2010亚运会召开之前，政府做了一下“穿衣戴帽
”，所以建筑外立面看着还挺新。
至于建筑质量，还OK，毕竟是国企城建总开发的，用料还比较结实，也不影响银行贷款。
二是开放式小区，商铺繁荣，租客不愁，但人显得有点杂，没有封闭式小区那么私密和安静。
三是没有地下停车位，停车位比较紧张，新业主基本找不到停车位，只能停到附近的商场。
但有一个亮点是，紧靠中轴线两侧的部分片区，是不允许机动车穿行的，相当于做到了人车分流，安全，逛街体验也好。
说完了缺点，再来说说优点。
虽然是开放式小区，物业管理也不给力，但因为地处城市中轴线，这里属于城市形象展示区，所以每天都有城管和保洁员在打扫卫生，卫生环境和安保完全不用担心。相当于政府免费承担了一部分物业服务，是不是很划算？
商铺虽然扰民，但小区周边大部分都是慢行车道，晚上很安静，属于闹中取静。
户型确实参差不起，但只要你认真淘，可以找到不错的户型，比如一梯两户、南北对流的两到三房。早期这里都是楼梯房，现在很多都加装电梯了，老少咸宜。
小区内有好几个健身器材点，部分还配了滑梯等游乐设施，还有羽毛球场、乒乓球台等，能满足居民的基本休闲娱乐需求。
如果想再丰富点，可以去花城广场或天环广场、体育中心遛娃，走路也就十分钟以内，非常方便。一般的小区，哪有花城广场或体育中心这么大的遛娃场地？
至于学校，也不差，一二三街对口体育西小学，五六七街对口体育东小学，虽然比不上东风东和培正这种大名校，但也都是口碑不错的好学校。
03
会被拆迁吗？
再来说说大家比较关注的几个规划动向：
一是地铁18号线冼村站开通在即。冼村站距离六运小区最近距离仅500米左右，18号线首通段（万顷沙-冼村）预计今年开通。
18号线号称“湾区竖轴”，一期从北至南连接广州东站、冼村、琶洲、万博、番禺广场、横沥、万顷沙等地，南延段还能到中山和珠海，甚至深圳，含金量可想而知。
二是颜值或迎来大提升，广州已经提出要打造世界级中轴线，六运小区的机会又来了。
3月15日，广州市规划和自然资源局发布《广州环新旧中轴线步行观光道规划》（征求意见稿），提到要广州环新旧中轴线步行观光道——“粤环”，新增地下出入口改造-六运步行街至花城广场，利用六运步行街的地下空间连通断点，再升级改造出入口，整饰墙面，带动六运社区的提升。
三是，一个很不确定的因素，博拆迁。
2020年9月，广州市人民政府办公室印发了《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，将六运小区改造项目纳入了旧街区改造五年方案。
据说很多人闻风去扫六运小区的房子，等着拆迁。
事实上，六运小区拆迁传了好多年，但一直没有动静。这里位置太特殊，一楼又是住改商，改造起来麻烦不小。即使真的改造，估计也是紧挨中轴线的那几栋，不可能全部覆盖。
如果为了博拆迁入手，这个赌局有点大，建议大家不要赌。
04
购买建议
那么，六运小区到底能买吗？
总的来说，地段无敌、配套无敌，生活在这里，真的不需要使用任何交通工具，因为步行5到10分钟内，可以抵达这座城市最高级的配套。举个例子，你和朋友约饭局，一般都是别人来找你，而你可以淡定地走路赴宴。
但缺点也是有的，和所有老旧小区一样，房子比较旧，停车比较难，物业服务比较差。
如果你是在天河北、体育中心、珠江新城上班的年轻人，与其到番禺或黄埔买一套次新房，还不如在六运小区买一套小房子，装修一下照样可以住得舒服。从此过上走路上下班的美好生活，省下来的时间和精力可以赚更多的钱，以后再换更好的房子。
至于户型，其实也有好的，那种一梯两户的楼梯房，通透性比电梯房更好。但这种户型的房源极少放盘，需要有耐心去等。
如果你还有学位较高需求，小区对口的体育西小学、体育东小学都很OK，其中体育东的名气更大一点。
这个小区以体育东路为界，东部片区上体育东，西部片区上体育西。但西部片区由于靠近中轴线，属于城市形象展示区，房子要看上去更新一些，街区也更有活力一些。
而且我还注意到，同样地处天河南这个地段，楼梯房要比那种老电梯楼还贵一些。这说明，同样是老旧小区，楼梯楼比电梯楼更好卖。因为楼梯楼可以加电梯，只要填补这个短板，价值要比老电梯楼高得多。
总的来说，这个小区很适合在天河上班的小年轻，上班、生活都超便利。年轻人嘛，真的要住市中心，有益成长。哪怕住小一点、旧一点都没关系。
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