合肥调控升级，效果有多大？
合肥的调控升级版出来了，要首先为这个动作点个赞。
很多人都认为这次动真格了，我的观点相对保守一点，除了成交量会下降外，热点片区的价格要控制住，也有些难度。
下面我逐条简要分析一下。
增加土地供给
2021年，居住用地增长10%，确保全市不少于9000亩供应，其中，商品住宅供地5599亩，拆迁安置住房用地3400亩，租赁住房900亩。
如果真的能够完成9000亩的供地，这对明年合肥的供给量是有帮助的。
但能否完成，还需看合肥给不给力了，因为合肥2020年的土地供给量并没有按计划完成，计划供应是8850亩，实际成交只有6705亩。
有很多人说，土地增加，入市楼盘就会增加，那些楼盘要求全款买房也会有压力，利好刚需。
但土地供给量从出让到上市，也需要一年半载的时间，从供给端发力，其实是不能立刻给楼市降温的。
合肥目前最大的问题就是库存太少了。
根据安徽楼市数据统计，目前合肥市区最新库存量为23498套，环比下跌7.6%，同比降幅就更大了，去年3月库存还有近4万套。
而3月份合肥网签5327套，环比上涨30%，同比上涨24.1%，市场非常火爆，全款买房依然一房难求。
按照这个去化速度，去化周期只有4个月了。
所以如果想要解市场火热的燃眉之急，只能从需求端发力了。
来，我们接着往下分析。
限购升级
这一波合肥楼市大热，主要是学区房爆炒，以及滨湖、政务、高新等热点片区的房源大热。
所以合肥针对这三个热点区，和一些热门学区房进行了二手房限购。
会有多大作用呢？
对三个热点区限购，确实是有利于立刻减少市场需求，让这三个热点区成交降温，成交量肯定会减少。一般新政出来都会有个冷静期。
但是恐怕很难把价格降下来，因为这三个区目前新房供给量很少很少。
二手房房源也是相对比较少的几个区。
我看贝壳上，合肥目前在售的二手房总共是66565套，但滨湖区只有4083套，高新区只有2222套，政务区只有1253，加起来还不如庐阳区一个区房源多。远低于其他非热门区。
比如瑶海区就有13416套，蜀山8621套，庐阳7688套。
大家都知道这一轮房价是分化行情，核心区的房子涨幅快。
所以越是热门区，越限购，大家越趋之若鹜想办法往热门区挤，寻求保值增值，业主如果不是急用钱的一般也不会急卖，因为卖了大家也没有更好的投资选择，你不可能拿着钱再换到郊区去吧。
这次升级这三个区的限购，反而让人更加认定这三个区是合肥最核心的地段。
限购升级，会让一些没有名额，手里又有钱的人跑到其他区比如庐阳，蜀山，包河，瑶海去买，增加其他区域的热度，帮助他们去库存。
学区房调控
同一套住房，小学锁定6年，初中锁定3年，就能降学区房炒作热潮了吗？
深圳现在的学区其实就是这样的规定，买一套小学的房子，我要占用6年才能卖个更好的价格，那就暂时不卖了，而且你没学位也没多少人买你的，结果就是学位房的流动性降低了，但同时学位房的供给量也少了。
其实，很多人买学区房也并不是单纯的为了投资，而是自用加投资，自己孩子用完同时还能升值，所以都会抢着买学区房。
我看到很多合肥人留言说，这次对学区房的限购名单，等于是直接告诉你哪些学校是好学校了，以后买学区房就挑这些买。
所以对学区房的限购也好，实行6年和3年学位制也好，其实最终是影响不到学区房价格的，即便短期需求减少，但供给量也减少了，所以成交量下滑很正常，但价格不一定跌，毕竟过几年需求还是要爆发的。
我一直以来的观点是，能真正影响学区房的只有加大教育投入，让更多学校变为好学校，自然就会稀释学区房的价值。
其他调控措施
1、热点楼盘摇号+3年限售
热点楼盘要摇号，并规定要拿出30%的房源给刚需。
现在合肥热点新房的问题是，大多要求全款买房，高首付，茶水费。
就算拿出30%给刚需，又如何能抑制这些怪象呢？
3年限售也没问题，有倒挂的新盘，买到就赚到，别说3年，5年都有人抢着买。
2、新房严格限价
热点片区的新楼盘很少，新房严格限价，并不能倒逼二手房降价，只会凸显新房的价格优势。因为很多人抢不到新房，又想买这些热点片区，就不得不去买二手房。
遏制开发商通过挖地下室来拉高均价，对开发商利润肯定是有损失，堵死了开发商通过技术手段来获取多余的收益。
但是只要市场好，开发商就算不挣钱，他们也会抢着拿地。
杭州就是个很好的例子，开发商在杭州都说赚不到钱，但是这也不影响大家在杭州拿地。
3、其他调控
打击JYD的行为，还需要银行落实到位才行。
法拍房限购，无足轻重，本身法拍房一年成交量也没多少套。
严厉打击各种房地产乱象，主要是辅助调控吧。
总结
这些政策组合拳出台后，短期市场肯定会冷静一下，成交量毫无疑问会下滑，这是一般的规律。
但是目前根本的问题是供应不足，库存紧缺，更宏观点是货币宽松，大家手里资金充裕，无处可去。
所以热点片区的价格恐怕暂时还很难下跌。
想要二手房降价，在新房供给暂时无望增加的情况下，眼下能够立竿见影的，只能像深圳一样对二手房限价，可以直接降杠杆，没有杠杆的楼市谁还玩得起，就能让市场立刻冰封，这样就总会有降价房源出来。
否则在供给严重不足的情况下，限购哪怕升级一点，效果也会很有限，特别是现在有很多人会想办法全款买二手房再抵押贷款，这样可以立刻套现出来，再拿别人名额去打新。
去年715深圳出台有史以来最严厉的调控政策，之后成交量一路下滑，当时市场冷静了半个月，观望新政有无影响，结果发现没啥用，接着价格还是继续往上冲，当然幅度还是比上半年小多了。
但有的房子半年又涨个两成，很多人负担也要加重不少。
合肥号称小深圳，善于利用杠杆，投资思维很活跃，恐怕后续还需要合肥不断打补丁调控，才能慢慢控制市场的核心片区。
我内心希望房价能稳，甚至降一降，让所有合肥的朋友都能上车买到合适的房子。
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