这个强二线，已经启动了！

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年初做市场预判的时候，我给了今年一个非常核心的结论。

今年的行情主要是在二线城市。

在强二线城市中，有个非常特殊的存在，那就是——武汉。

去年疫情之下, 也让我们看到了这座英雄城市的韧性。当时市场非常悲观，很多人想当然的看衰武汉。但事实是，武汉不但挺过了疫情，楼市也一直非常坚挺。

疫情期间，我连续发了两篇对武汉的分析，看好武汉楼市，疫情根本不是武汉房价下跌的原因，正如去年疫情之下，很多城市房价还起势了一样。

今年以来，武汉楼市非常火。有一组数据：

2020年3月份，武汉只卖了74套房。而今年3月份，武汉竟然网签1万8千多套新房，跟2020就不比了，比2019年的1.3w套大增30%。
二手房也不示弱，3月份中介接单接到手软，卖了9千多套房，比2月份猛增85%，创下近三年来最高。

量在价先，武汉的成交量反正是先起来了。

观察了近半年的数据，加上我和我的团队扎在武汉两周调研，我们发现:

武汉的楼市，已经启动了。

 武汉基本面

说武汉楼市前，先说下武汉的基本面。

看懂一个城市，你首先要从上往下理解这个城市在全国的定位。武汉的定位站在整个十四五战略下，就是是长江中游城市集群的大哥。

中国未来的经济发展动能在哪里？我认为还是在城市。

十四五之前，中国的首要目标是脱贫，脱贫主战场在农村，而从2021年的十四五开始，到2035年目标是实现基本现代化。这个目标要求中国经济必须保持中高速增长。

城市群，将发挥极大的作用。

马太效应的原理不会过时， 未来的中国城市形态，仍然以一二线城市为主，人口还是会集中到一二线，特别是高学历高素质的人才，这个趋势只会加剧，不会缩减。

可想而知，未来中国最好的经济、就业、教育、医疗等资源，都将集中在最发达的城市群里。

所以，我一直都是建议大家，能来一线去一线，不去一线就去二线。至少你要往这五个城市群走。

这五大城市群将来会有源源不断的利好，各种政策倾斜。

在城市群的虹吸效应下，武汉显然是中部崛起的领头羊。

也就是在这样的背景之下，武汉才敢提出要做到2000万人口的超级大城市，这意味着，武汉未来还要吸纳900万人才落户。

除了国家大发展给与武汉的站位，这一个1100万人口，1.6万亿GDP的超级城市，其实力哪怕在新一线城市里面也是佼佼者：

首先，武汉是当之无愧的科教中心。

武汉的高校数量全国第二，83所大学, 仅次于北京，这样会给武汉吸引每年近百万在校大学生。谁拥有年轻人，谁就拥有未来。

其次，武汉的产业也在不断有新的突破。

作为老牌的工业重镇，武汉近十年从来没有离开过GDP前十强的城市榜单。

除了传统产业，近些年也不断引入新型科技产业：

包括以烽火普天为首的中国最大光通信研究基地有华为中部研发中心，小米第二总部有新思科技, 长江存储、武汉新芯等等半导体集群产业军团有海康威视，长江动力，国药，富士康, 猿辅导等等一批科技，医药，互联网公司。 

这么一个在产业，教育，人口规模都有的城市，没有理由不看好。

更重要的一点是，武汉的房价真心不贵。

1W多还可以买在三环内，3W的价格除了滨江板块，学区房, 三镇核心区，几乎买遍90%的武汉。

武汉楼市

我们回顾2020年的武汉楼市, 整体的武汉二手房均价是非常平稳的.

从量上看，武汉是一个供应绝对充足的市场，大武汉不是白叫的。2020年武汉卖了20万套新房，这个数据相比2019年的20.9W持平。

今年新房的库存量够卖，去化周期12个月，不多也不少，反正大武汉不缺房子。

但是，今年以来，武汉的行情简直太好了。会比去年卖得更好，成交会非常活跃。成交量自然会带动价格。

我也查了土拍数据，去年的土拍十分火爆， 地王一个接一个，不断有面粉价格创新高。其中汉口滨江地王楼面价高达3W+，创下武汉单价地王纪录，非常疯狂。

2020除了土地成交金额创新高，疫情期间出让的近160宗地块，居然有56宗产生溢价，占比35.0%。

开发商态度也是一个侧面反映，TOP50强房企纷纷在武汉布局拿地，导致去年土拍无一流拍，对武汉市场十分有信心。

面粉Z，面包就会有上Z预期。

我们这次在调研的时候，有两类市场已经Z的最多:

首先是学区房，学区房是目前武汉这一轮上浮最多的，去年行情就已经开始了，我这两年在公众号反反复复，不厌其烦，一直唠叨学区房是硬通货的道理，这在绝大多数城市都是适用的 ，听进去的估计已经受益了。

其次是光谷，以及核心板块, 比如武昌核心区，从去年下半年，特别是春节后，去化非常好, 光谷上扬的幅度大一些，武汉核心区要看板块，也有启动迹象。

这次在武汉的市场调研的结果，简直跟我们年初给的楼市预判和建议基本吻合。

（取自樱桃大房子 2月份推文）

所以，对于一个大供应市场，一定是找准他的结构性矛盾来下手。

武汉绝对是可以买的，但是要买对。

 武汉要买哪里？

武汉要买哪里，一定要打开结构性数据， 以及实地调研下结论。

去年的新房成交数据看，基本上，三环内成交大的就是洪山，汉阳以及东湖。而三环外的成交普遍都不算小，比如江夏，黄陂以及新洲等。

扣除外环，三环内的成交普遍不到一半， 也就是不到10万套。这样一看，武汉三环内的房子似乎也没那么多。

因此，可以说，武汉不缺新房，缺的是真正有价值的好房子。

继续看去年的土拍，因为这决定了未来1-2年的住房供应。

土拍市场，除了三环内的汉阳，基本上成交的都是在三环外围。 换句话说，去年地卖了很多，外两环供应和土拍特别多， 而真正的市中心稀缺板块，还是非常有限，或者说相对克制。

这样真正优质的资产压力并不大，反而是外围就压力山大了。

好的地段非常抢手，不好的地段，库存多的地方一定是库存压力特别大。

所以，第一点提示给大家：

在武汉买房，除了光谷，你不要出三环。

武汉很大，有8500公里，是4个2000平方公里的深圳的面积。

而如果以三环内680平方公里，外加上光谷500平方公里的话，面积就很小了，大概是深圳的60%。 

未来，三环内和光谷中心城，与三环外的市场分化还会进一步加大。三环外几乎不会有行情。

好，我们再来进一步收敛一下。

三环内，哪些板块值得关注？？

给一个可以关注的列表，这个表单上你买入至少不会太差。

第一， 最富贵，最核心的板块:

4w+ ：二七滨江, 武昌汉街，武昌滨江。

2W5+：汉口滨江，硚口，青山滨江，汉阳滨江，汉阳核心，关山。

这些板块非常保值，是武汉的老牌核心资产，我觉得买入至少有一个基本的保证。滨江概念，以及学区概念，是两张基本的王牌。

纵观世界城市发展历史，沿江必然是城市的中心，买入滨江概念，大方向不会错。

二七滨江是目前武汉既带学区，又带滨江的最好板块，也是整个房价的天花板，武汉天地是武汉最贵的豪宅。短期内也不会被超越。更重要的是，这里已经带了圈层属性,里面住的什么人，老武汉人会知道。

你如果预算够，完全可以买。

预算有限，先后排序的是，二七滨江 > 武昌滨江 >汉口滨江，青山滨江, 汉阳滨江

第二， 最潜力，最亲民：

1W5 -2W+ : 白沙洲（三环内）、光谷东， 四新、后湖。

这四个区域是武汉俗称的“四大天王”, 除了光谷，其他三个也号称三镇睡城。这里的价格比较亲民，也很宜居，房子都比较新，加上武汉地铁发达，比较受年轻人和刚需们的欢迎 。

投资很合适入手。

简单再分模块说一下。

后湖：整体发展不错，要啥有啥，然而，毕竟是睡城，价格已经突破2W 了， 我中长期还是看好。 只是现阶段大概率是要稳中有z。大行情可能性偏低。

四新：四新是汉阳新宠，住宅发展界面还不错，但是因为整体在GDP比较弱势的汉阳板块内，未来的潜力有一个天花板。四新的价格需要对标的是王家湾，买房的群体主要还是汉阳的刚需，如果价格接近王家湾的话，那么空间就不大了。

这个板块价格有天花板，用户会去做对比，做选择，价格高了可能就换板块了。

白沙洲：之前一直号称是衣拉克，界面不太好，但是,也正因为如此，一旦政策和规划开始给力，就有爆发的潜力。实际上，今年以来，白沙洲已经火了，他的各种规划，教育，交通等配套都会逐一在近两年落地。因此，这个板块随着城市界面的不断刷新，利好的增加，还是非常有潜力的。

况且，白沙洲的方位上离GDP最强的武昌和光谷很近, 产业有一定辐射优势。因此,白沙洲没有理由不看好， 当然，白沙洲也大，要买越靠近二环的越好。

最后说下红的发紫的光谷板块：

光谷这个地方普遍是看好，当然，因为有上浮，也有人说不要追高。

现在各种观点都有，确实，光谷上浮了很多，很多老武汉人跟我说，他们根本瞧不上那地方, 太偏了， 结果还不如闭着眼买光谷的外地人赚的多。

然而光谷不仅仅是武汉市，更是湖北省倾全力打造的一个产业新城。

有产业，自然有人口，有购买力和需求。光谷还有土地，还有发展的潜力。所以，哪怕房价上浮了一轮了，我觉得还是有空间的。

短期投资的话，光谷东会优于更成熟更贵的关山，只是现在也没有什么新楼盘可买。

至于其他非东三环内的板块，青菱、黄家湖、东西湖、盘龙城、左岭，小军山、蔡甸、阳逻，这些板块三环外，价格基本低于1W5，不推荐入手。

整个调研下来，我对武汉还是一如既往的看好。

从城市能级来讲，我觉得在新一线城市里面，除了杭州和成都这几年的发展有目共睹之外，武汉在强二线是非常突出的，更重要的是，武汉比起杭州成都，房价都算是“洼地”。

不到2W买三环， 3W买武汉核心资产，现在连浙江一个县城都比武汉要高，确实很亲民。

况且，现在买房对外地人也十分友好，基本上外地人，落户武汉就能马上买房。

按照有房有贷的情况下，外地人可以付四成首付，100平的房子，3W均价， 120W就能买到武汉核心位置。70W起就能上车买到武汉的三环内的四大天王。

这个价格，买入这个能级的城市，真心不错。

对于想买入武汉的朋友，不管是武汉刚需，还是外地想要去武汉上车的。

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