年初做市场预判的时候，我给了今年一个非常核心的结论。在强二线城市中，有个非常特殊的存在，那就是——武汉。去年疫情之下, 也让我们看到了这座英雄城市的韧性。当时市场非常悲观，很多人想当然的看衰武汉。但事实是，武汉不但挺过了疫情，楼市也一直非常坚挺。疫情期间，我连续发了两篇对武汉的分析，看好武汉楼市，疫情根本不是武汉房价下跌的原因，正如去年疫情之下，很多城市房价还起势了一样。2020年3月份，武汉只卖了74套房。而今年3月份，武汉竟然网签1万8千多套新房，跟2020就不比了，比2019年的1.3w套大增30%。二手房也不示弱，3月份中介接单接到手软，卖了9千多套房，比2月份猛增85%，创下近三年来最高。
观察了近半年的数据，加上我和我的团队扎在武汉两周调研，我们发现:看懂一个城市，你首先要从上往下理解这个城市在全国的定位。武汉的定位站在整个十四五战略下，就是是长江中游城市集群的大哥。十四五之前，中国的首要目标是脱贫，脱贫主战场在农村，而从2021年的十四五开始，到2035年目标是实现基本现代化。这个目标要求中国经济必须保持中高速增长。马太效应的原理不会过时， 未来的中国城市形态，仍然以一二线城市为主，人口还是会集中到一二线，特别是高学历高素质的人才，这个趋势只会加剧，不会缩减。可想而知，未来中国最好的经济、就业、教育、医疗等资源，都将集中在最发达的城市群里。![]()
所以，我一直都是建议大家，能来一线去一线，不去一线就去二线。至少你要往这五个城市群走。
这五大城市群将来会有源源不断的利好，各种政策倾斜。在城市群的虹吸效应下，武汉显然是中部崛起的领头羊。也就是在这样的背景之下，武汉才敢提出要做到2000万人口的超级大城市，这意味着，武汉未来还要吸纳900万人才落户。除了国家大发展给与武汉的站位，这一个1100万人口，1.6万亿GDP的超级城市，其实力哪怕在新一线城市里面也是佼佼者：武汉的高校数量全国第二，83所大学, 仅次于北京，这样会给武汉吸引每年近百万在校大学生。谁拥有年轻人，谁就拥有未来。作为老牌的工业重镇，武汉近十年从来没有离开过GDP前十强的城市榜单。有新思科技, 长江存储、武汉新芯等等半导体集群产业军团有海康威视，长江动力，国药，富士康, 猿辅导等等一批科技，医药，互联网公司。
这么一个在产业，教育，人口规模都有的城市，没有理由不看好。1W多还可以买在三环内，3W的价格除了滨江板块，学区房, 三镇核心区，几乎买遍90%的武汉。我们回顾2020年的武汉楼市, 整体的武汉二手房均价是非常平稳的.![]()
从量上看，武汉是一个供应绝对充足的市场，大武汉不是白叫的。2020年武汉卖了20万套新房，这个数据相比2019年的20.9W持平。今年新房的库存量够卖，去化周期12个月，不多也不少，反正大武汉不缺房子。但是，今年以来，武汉的行情简直太好了。会比去年卖得更好，成交会非常活跃。成交量自然会带动价格。我也查了土拍数据，去年的土拍十分火爆， 地王一个接一个，不断有面粉价格创新高。其中汉口滨江地王楼面价高达3W+，创下武汉单价地王纪录，非常疯狂。2020除了土地成交金额创新高，疫情期间出让的近160宗地块，居然有56宗产生溢价，占比35.0%。开发商态度也是一个侧面反映，TOP50强房企纷纷在武汉布局拿地，导致去年土拍无一流拍，对武汉市场十分有信心。首先是学区房，学区房是目前武汉这一轮上浮最多的，去年行情就已经开始了，我这两年在公众号反反复复，不厌其烦，一直唠叨学区房是硬通货的道理，这在绝大多数城市都是适用的 ，听进去的估计已经受益了。其次是光谷，以及核心板块, 比如武昌核心区，从去年下半年，特别是春节后，去化非常好, 光谷上扬的幅度大一些，武汉核心区要看板块，也有启动迹象。这次在武汉的市场调研的结果，简直跟我们年初给的楼市预判和建议基本吻合。![]()
所以，对于一个大供应市场，一定是找准他的结构性矛盾来下手。![]()
武汉要买哪里？武汉要买哪里，一定要打开结构性数据， 以及实地调研下结论。去年的新房成交数据看，基本上，三环内成交大的就是洪山，汉阳以及东湖。而三环外的成交普遍都不算小，比如江夏，黄陂以及新洲等。扣除外环，三环内的成交普遍不到一半， 也就是不到10万套。这样一看，武汉三环内的房子似乎也没那么多。因此，可以说，武汉不缺新房，缺的是真正有价值的好房子。继续看去年的土拍，因为这决定了未来1-2年的住房供应。土拍市场，除了三环内的汉阳，基本上成交的都是在三环外围。 换句话说，去年地卖了很多，外两环供应和土拍特别多， 而真正的市中心稀缺板块，还是非常有限，或者说相对克制。这样真正优质的资产压力并不大，反而是外围就压力山大了。好的地段非常抢手，不好的地段，库存多的地方一定是库存压力特别大。武汉很大，有8500公里，是4个2000平方公里的深圳的面积。而如果以三环内680平方公里，外加上光谷500平方公里的话，面积就很小了，大概是深圳的60%。 未来，三环内和光谷中心城，与三环外的市场分化还会进一步加大。三环外几乎不会有行情。给一个可以关注的列表，这个表单上你买入至少不会太差。2W5+：汉口滨江，硚口，青山滨江，汉阳滨江，汉阳核心，关山。这些板块非常保值，是武汉的老牌核心资产，我觉得买入至少有一个基本的保证。滨江概念，以及学区概念，是两张基本的王牌。纵观世界城市发展历史，沿江必然是城市的中心，买入滨江概念，大方向不会错。二七滨江是目前武汉既带学区，又带滨江的最好板块，也是整个房价的天花板，武汉天地是武汉最贵的豪宅。短期内也不会被超越。更重要的是，这里已经带了圈层属性,里面住的什么人，老武汉人会知道。预算有限，先后排序的是，二七滨江 > 武昌滨江 >汉口滨江，青山滨江, 汉阳滨江1W5 -2W+ : 白沙洲（三环内）、光谷东， 四新、后湖。这四个区域是武汉俗称的“四大天王”, 除了光谷，其他三个也号称三镇睡城。这里的价格比较亲民，也很宜居，房子都比较新，加上武汉地铁发达，比较受年轻人和刚需们的欢迎 。后湖：整体发展不错，要啥有啥，然而，毕竟是睡城，价格已经突破2W 了， 我中长期还是看好。 只是现阶段大概率是要稳中有z。大行情可能性偏低。四新：四新是汉阳新宠，住宅发展界面还不错，但是因为整体在GDP比较弱势的汉阳板块内，未来的潜力有一个天花板。四新的价格需要对标的是王家湾，买房的群体主要还是汉阳的刚需，如果价格接近王家湾的话，那么空间就不大了。这个板块价格有天花板，用户会去做对比，做选择，价格高了可能就换板块了。白沙洲：之前一直号称是衣拉克，界面不太好，但是,也正因为如此，一旦政策和规划开始给力，就有爆发的潜力。实际上，今年以来，白沙洲已经火了，他的各种规划，教育，交通等配套都会逐一在近两年落地。因此，这个板块随着城市界面的不断刷新，利好的增加，还是非常有潜力的。况且，白沙洲的方位上离GDP最强的武昌和光谷很近, 产业有一定辐射优势。因此,白沙洲没有理由不看好， 当然，白沙洲也大，要买越靠近二环的越好。光谷这个地方普遍是看好，当然，因为有上浮，也有人说不要追高。现在各种观点都有，确实，光谷上浮了很多，很多老武汉人跟我说，他们根本瞧不上那地方, 太偏了， 结果还不如闭着眼买光谷的外地人赚的多。
然而光谷不仅仅是武汉市，更是湖北省倾全力打造的一个产业新城。有产业，自然有人口，有购买力和需求。光谷还有土地，还有发展的潜力。所以，哪怕房价上浮了一轮了，我觉得还是有空间的。短期投资的话，光谷东会优于更成熟更贵的关山，只是现在也没有什么新楼盘可买。至于其他非东三环内的板块，青菱、黄家湖、东西湖、盘龙城、左岭，小军山、蔡甸、阳逻，这些板块三环外，价格基本低于1W5，不推荐入手。从城市能级来讲，我觉得在新一线城市里面，除了杭州和成都这几年的发展有目共睹之外，武汉在强二线是非常突出的，更重要的是，武汉比起杭州成都，房价都算是“洼地”。不到2W买三环， 3W买武汉核心资产，现在连浙江一个县城都比武汉要高，确实很亲民。况且，现在买房对外地人也十分友好，基本上外地人，落户武汉就能马上买房。按照有房有贷的情况下，外地人可以付四成首付，100平的房子，3W均价， 120W就能买到武汉核心位置。70W起就能上车买到武汉的三环内的四大天王。对于想买入武汉的朋友，不管是武汉刚需，还是外地想要去武汉上车的。
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