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这一轮土拍,爆了!
Original
樱桃团队
樱桃大房子
2021-05-06
点击【
樱桃大房子
】关注并设为星标
2021年的首次集中式土拍来了!
昨天广州一次性拿出了48块土地,本以为可以给市场解解渴,谁知道土拍结束后,
购房者内心怕是已经崩溃了!
今天重庆和扬州也迎来了土拍,开发商不要命的往前冲,一个劲地把地价抬高。
两个字:
吓人!
先看广州的。
一次性上架了48块土地,吸金906亿元,为历年之最。
绝对算得上是
“史诗级别土拍”。
经过两天的厮杀后,广州的整体地价又上了一个台阶。
成交42宗地,平均溢价率14.58%。
比如白云区金沙洲板块,
明明房价才4万,现在华润直接把地价干到4万。
还有番禺创新城地块,一下子就进入摇号阶段了,
楼面价直上33599元/平。
这是一块很偏的土地,不远的亚运城,均价不过3万出头。
知识城也有两宗地双双摇号,
价格都是2.7万/平,
分别吸引了二十多家房企疯抢,
而旁边的保利拾光年一手价格在2.95万/平。
很明显,这一轮广州拍地,
第一个关键词就是:面粉贵过面包。
同样类似情况的还有
扬州和重庆。
目前扬州大部分新盘价格都是1.5万-2万/平这个区间,少数的破2万。
但是今天4.28土拍结果出炉,
扬州有四块地全部过万,触顶最高价,全被打包送去摇号。
其中地王价格是1.4万,
基本上等于扬州目前一些在卖的新盘价格了。
未来这些地王上市,估计要去到2.5万-3万以上才有盈利。
重庆今天也“争气”了一把,今天上午一开场,首快地就被中铁拿下,地价9621元/㎡,溢价率54.4%。
除了一块地,
其余的溢价率全部都在40%以上。
说实在的,对于重庆来说,今天早上这一场土拍着实有点吓人。
重庆市场沉寂太久了,急需要一些利好消息把市场激活,这次土拍很可能就是引子。
事实上重庆最近的成交量的确也在好转。
所以总的来说希望通过集中卖地的方式来稳
住地价,继而稳住房价的可能性小之又小。
起码广州、扬州和重庆的地价是没有稳住了。
年初的时候,地产圈流出一个消息,国土自然资源部为了稳地价,内部传达要求22个城市集中出让土地,一年3次。
当时我就有清晰解读,「
22城集中供地,影响有多大?| 深度分析
」,基本上把情况都说的很清楚。
第二个特点:土地市场也开始分化了。
这一点在广州的土拍上体现的淋漓尽致。
即便最近广州市场这么火热,
有些是底价成交的,还有6块地流拍了,分别是增城四块,白云和从化各一块。
开发商其实和购房者一样,都想要拿到一些好的地块。
而现在集中式拍地后,受限于短期内的资金问题,
大部分开发商更愿意将资金投入到热点优质地块当中。
但优质地块就只有这么多,大家都来抢的话无疑就会把价格抬高。
所以这一轮广州土拍溢价率集中在10-30%区间的地块主要是分布在南沙、黄埔和番禺。
而增城呢,虽然这一次供应的土地总数最多,但只有新塘是稍微抢手的。
其余荔湖和广河高速那边的要不底价成交,要不面临流拍的尴尬境况。
很明显,楼市分化的主战场,已经从房价转移到地价了。
第三个特点:拼房企的资金实力。
在广州的土拍中,参与抢地的房企超过100家,
入场资金超过1000亿元!
我之前的文章里就分析过,集中拍地后,
对房企的资金要求更高了。
但并不是说销售额排名越前的房企资金能力就越高,而是考验房企是否有能拿出真金白银的硬核实力。
这一次传统三大巨头:碧桂园、恒大、万科,都加入了土拍的混战,恒大和万科颗粒无收,碧桂园也只拿到一块不咋地的地,还是底价成交的。
可见集中拍地后,
对于一些踩了红线的房企来说压力还是很大的,由于负债率过高,他们在土拍中也不敢像从前一样财大气粗了。
但是国企、央企战力尤为强悍!
越秀作为广州地头蛇在拿地金额、拿地总数、拿地面积上全部排名第一。
上图可以看到,排名靠前的基本上都是资金雄厚的开发商,而且还是以国企和央企为主。
38宗已经成交的地块,有21宗被本地国企和央企拿下,占比55%。
果然都是不差钱的主儿。
而且现在很多大房企为了增加拍地的成功率,安排了大量的马甲进场,都是自家的子公司之类的。
48宗地里面,最出圈的就是黄埔区HBPQ-A-6地块,进入报价阶段仅30秒后就被“打包”送去摇号。
很多房企为增加摇号中签率,设置“马甲”超过300余个!
广州乐居报道,
其中中海更是准备了30多个马甲,仁恒准备了6个马甲,还有很多其他的房企。
苏州也出现了“马甲”抢地的情况。
上个月,苏州张家港一块地拍卖,吸引了471个企业疯抢,这在张家港土拍史上难得一见的奇景。
包括碧桂园、世茂、中海、华润等均携带几十个马甲同时到场。
这其中,中海地产上海、青岛、无锡、济南、佛山等分部均参与其中,几乎是全国中海的分部都赶来助阵。
“马甲”的现象很好理解,和我们去打新房一样。
谁都想抢到“包赚的”优质地块,那我叫上我全家人都去试试,反正摇号都是靠运气的,我人多势众,那么摇到的概率自然就大些。
但只有实力强大的房企“马甲”才多,如果以后没有相关政策约束,实力强大的房企拿到的好地块概率就更大,而小房企就只能一些普通地块。
强者恒强的现象以后会越来越明显。
这场土拍大战先从广州开始,现在越来越多城市慢慢跟上了。
大家要做好心理准备,接下来很多重点城市都要开启
“史诗级别的土拍”。
从广州、重庆和扬州来看,
短期内肯定会把市场情绪推向一个高潮。
地价涨这么多,大家都知道这对未来的房价而言意味着什么。
但是等情绪消化之后,市场该怎么样就怎么样。
其实不仅仅是消费者买房会买错房,房企拍地也会遇到同样的问题。
也就是说开发商也有可能被收割。
2015-2016年,由深圳牵头,全国楼市迎来一轮暴涨。
当年泰禾拿下的尖岗山地王,单价7.9万/㎡,一直站岗多年,直到2020年才敢拿出来卖。
同在2016年拿地还有龙华金茂府,地价高达5.68万/㎡,比当时周边房价还贵,也是拖到2019年末,取消豪宅税后才有勇气开盘。
当时销售情况也不好,幸好2020年深圳大涨后,金茂府才能顺利逐渐顺销。
2017这个年份让无数投资客高位站了岗,其实,在2017年高位站岗的,还有无数开发商。
广州上一届的地王其实也是大多集中2016-2017年。
当时不少地王都被套住了,一直到等到4年后行情好转才慢慢脱身,有些现在还卖得不咋地。
市场火热的时候,地王就是助力的燃料,一出现,市场就爆了。
因为地王的消息提振市场信心,如果加上供不应求,那最后消费者就愿意追价成交这些新房,也会变相拉高周边二手房的价格。
行情就这么被拉起来了。
但市场平淡的时候,地王对房价的影响甚小,不然也不会有地王站岗这多年了,尤其是在供应量充足的情况下,买家追求的是性价比。
目前从各大城市的土地供给计划来看,2021年的不少城市的计划供应都是比2020年要多的。
比如广州,2021-2023年计划平均供应量接近1300万平,而广州新房平均每年成交1000万平左右。
大家可以自行体会一下。
哪天市场供过于求了,地王自然就不香了!
另外,再广而告之一下,樱桃微信
视频号的直播首秀
在
明天晚上8点到9点,一个小时时间
。
第一次呢,没有设主题,就是跟大家唠唠嗑,简单聊聊买房这些事,我们选取了一些粉丝问的多的问题回答,然后再根据大家的弹幕聊一聊。
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