二手房限价后，资深买家已偷偷杀入这类资产！

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大家都知道深圳的住宅价值高，升值快，但在深圳买住宅真的太难了。

二手房门槛高，而新房对普通购房和外地投资者同样不友好。

细心的人应该发现，如今旺盛的购房需求已经转移到公寓市场，最近深圳的公寓市场十分抢手。

根据深圳中原研究中心数据，3月全市公寓共成交1098套，环比上升147.9%；成交面积为7.6万㎡，环比上升128.5%。

此外，据据深圳中原研究中心预判，2021年深圳公寓供应仍较为充足，潜在计划入市的公寓项目有38个，与2020年入市货量相差无几。

可以预见到，2021年的深圳公寓市场，仍有一片旺火。

为什么要选择深圳的公寓？

如果不熟悉深圳市场，可能很难理解公寓产品为什么会这么火热。

毕竟在其他城市，贴在公寓身上的标签，大多是“爆雷”、“巨坑”这些不太好的关键词。

但其实，这与众不同的一点，正是深圳楼市发展进程中地域特色的体现。

深圳住宅长期供不应求，两千万的人口，却只有两百万套房子，这也是深圳能领涨全国的根本原因，住宅不够的剩下只能靠公寓来补充供给，住宅涨，公寓也能跟涨。

公寓是在深圳楼市中至关重要的一环。

所以在2020年后，深圳颁布多项政策，使得深圳公寓“类住宅化”大面积铺开，公寓和普通商品住宅的差距在一步步缩小。

首先是7月31日，深圳停止审批商务公寓，鼓励已有规划的公寓项目转做可售人才房。停止审批后就意味着深圳公寓市场将进入存量时代，未来卖一套少一套。

这无疑是给深圳商务公寓市场打了一针兴奋剂。

各种政策和整个宏观环境都预示着深圳公寓的基本面一直在不断向好。

很多投资完全丧失了购买住宅的资格，又想安置手中的闲置资金，买不了住宅，从现在开始，应该果断买入深圳优质公寓。

这是不是意味着深圳的公寓可以随便买买买了呢？

自然不是的。

在楼市分化的时代，公寓的选择同样非常慎重。

如何买住宅？我们之前经常强调五大法宝。

而公寓呢？

一定要选择核心地段的优质产品，才能跑赢大市。

例如位于福田核心区的恒大珺睿大厦，刚推出就受到不少本地购房者和外地投资客追捧，目前正当热销。

说到如何挑选公寓，今天就以恒大珺睿大厦为例，分析买公寓的核心要素。

判断项目的价值有千千万万个逻辑，但有一个无论在什么时候都适用，那就是“地段为王”。

地段决定了公寓的身价。

短期来说，地段越好，租金越高。

注意了，在深圳租金最高的地方，不是前海，不是南山，而是福田。

乐有家统计显示，目前深圳租金最高的区域是福田区，平均121元/平/月，其次是南山区，平均112元/平/月。

▲来源：乐有家研究中心

这很好理解，福田作为深圳的中心区域，多年来有大量的企业进驻，区域内都是各种高端写字楼和顶级的配套，例如：平安金融中心，市民中心，会展中心等等，租赁需求旺盛。

长期来说，地段越好，将来升值空间越大，甚至实现翻倍。

而正好恒大珺睿大厦就是位于福田中心区，坐落在华强北的核心位置，这是一个极度占据“地利”的项目。

就目前来看，福田依然是深圳CBD的核心，金融总部林立，86栋高楼税收过亿，“含金量”全国第一。

数据显示，2020年福田区深圳市总部企业净增加21家，占全市新增比例四成以上，在全市各区中遥遥领先。
与此同时，2020年福田区市级总部企业数量达到79家，占全市总部企业近三分之一。

这几年，随着深圳一路向西，很多人发出了疑问：福田还有未来吗？

前海要等多久，还不知道，但是关于福田未来空间的问题，从政府动作中，已经有了确切答案。

今年福田首批集中新开工项目共27个，总投资529亿元，占全市20%，居各区之首。

这意味着，从未来的投入来看，福田是深圳的绝对C位。

几百亿的资金建设力量推动下，福田新一轮的大规划、大投资、大基建已经拉开帷幕。

这种力度空前的，在加强原有金融优势的基础上，加大了科技发展的“建设”，金融+科技，意味着福田腾笼换鸟的速度还在加快，高端人群聚集效应依然在发酵。

而在福田，科技创新产业集聚的地方，就是在华强北。

北有中关村，南有华强北，这句话从来都不是说说而已。

据《南方都市报》报道，30年来，华强北走出的亿万富翁已经超过50位。

其中包括腾讯创始人马化腾、TP-LINK路由器创始人赵建军、神州电脑创始人吴海军。那时候坊间甚至传闻，在这里“1平米就能造出1个千万富翁。” 

长期以来，这里有全国最活跃的科技型企业，相比于中关村和硅谷，华强北还聚集着丰富的金融、物流、供应链服务公司，构成了完善的产业生态体系，有着生生不息的创新动力。

为了华强北的持续发展，过去几年，福田区政府先后出台若干产业扶持政策，从企业资金、人才引进、空间支持等方面给予华强北片区产业转型发展的政策支持。

现在华强北已经从过去的“中国电子第一商业街”规划为“全球智能终端创新中心”，聚焦金融+科技的城市发展布局。

金融、科技两大领域的坚挺将不断吸引高素质人才、高净值人群的流入。

这意味着华强北的租房和住房需求会进一步扩大，为房地产市场带来实质性的利好。

所以位于华强北商圈的的恒大珺睿大厦，怎么会不受投资者青睐呢？

尤其是在如今的行情下，卖一套少一套，难怪恒大珺睿大厦在未推出之前就在深圳掀起全城热议，现在更是受到全国的投资客争相追捧。

地段决定了恒大珺睿大厦的下限，而以下四大价值点更是为恒大珺睿大厦的上限创造无限可能。

首先是交通的优越性。

地处华强北的恒大珺睿大厦，交通上拥有得天独厚的优势。

有深南大道、滨河大道和北环大道这三大主干道环绕，周边还有四条地铁线路，分别是1、2、3、7号地铁线。

图源深圳地铁

并且这四条地铁线距离项目都非常近，更重要的是，按照规划，恒大珺睿大厦的地下负二层将直连地铁，无缝衔接2/7号线。

地铁不仅方便人们的出行，对于物业价值的提升也能起到很大的作用。

第二、亿级商圈环绕，繁华尽在手中。

深圳华强北商业圈是深圳最传统、最具人气的商业旺地之一，周边环绕有总量约600万㎡的成熟商圈，比如九方、世纪汇、茂业等商圈，汇聚城市鼎级资源，同时也为恒大珺睿大厦带来巨量人气。

据悉， 恒大珺睿大厦是一个集聚公寓、商业、办公于一体的综合体项目，即将推出建面约42-78㎡的1-2房商务公寓和建面约11-119㎡的旗舰商铺。

得益于华强北片区的巨量人流，这里一个10平米不到的商铺，租金都要2万以上，也就是说恒大珺睿大厦的商铺租金回报率非常高。

不得不多说一句，恒大珺睿大厦是华强北近10年来唯一集中出售的商铺，绝对的稀缺珍品。

第三，穿梭于都市中心区，同享繁华与静谧，说的便是恒大珺睿大厦了。

深圳中心公园距离项目约400米，城市绿肺举步即达，笔架山公园、荔枝公园、莲花山公园等深圳三大标志性公园环伺周边，畅享千亩的“绿意盎然”。

同时项目自带建面约3千㎡空中运动主题园林，覆盖全龄段健康需求，实现不出门也能在“森林”中穿梭，为业主们提供了一个视野开阔、舒适休闲的运动体验中心。

最后从产品上分析，项目建面约42-78㎡，面积段较小，这类小户型产业在深圳非常稀缺。

滑动查看更多户型 

现在深圳核心区域内的房产普遍豪宅化，户型过大，投入过高，并不适合刚需或资金有限的投资客。

反而小面积段的公寓产品则供应极少，类似恒大珺睿大厦这种物业类型，未来将很大程度上会受到市场追捧。

并且，新加入深圳的高端人群，他们会对居住房屋的品质、颜值、生活配套有更高的要求，精致小巧的流通性更强的高层次人居，更顺应时代的潮流。

而恒大珺睿大厦公寓户户带阳台，采用的是比较先进的9A标准装修，不仅大气舒适，品质感也很强。

从最近的开盘情况来看，首期30万起的低门槛类住宅产品，被各路资金追捧，再次证明了恒大珺睿大厦的价值正在提升。

最后提醒大家，五一在深圳看房，千万不要错过这个项目了。

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