宁波调研：调控升级后，市场终于变冷了！
我前几天写学区房引发中央关注，调控大招很快就要来了！
短期调控最立竿见影的就是对二手房限价，虽然很多人认为这不是根本的解决办法，但至少短期可以很好的抑制房价上涨。
果然，5月10日，宁波就落实了9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格，定价依据是二手房网签价格，所以指导价普遍低于市场价。
二手房参考价的出台，实际上就是降杠杆，宁波也提出了要求，银行贷款要按照指导价来放贷，没有哪个银行敢不执行，价差大的话，等于直接增加了首付。
价差大的比如鄞州区堇山小学学区房，格兰云天，是70年产权的一个公寓，原先30多平米的小户型价格炒到8万多，五六十平也要六万多，现在指导价只有三万八，相差了一倍。
价差小的也有30%。以海曙区为例，大部分的指导价比市场价低了八千左右，比如市场价4万，指导价3.2万。
首付款突然要多出一百多万，买家恐怕会吃不消。
我问了宁波的几个中介机构，本来4月份调控之后市场需求就少了很多，学区房调控后很多人更加观望了，不过学区房价格还没跌，毕竟指导价才出来，市场还没那么快反映。
但是我预计后续跟指导价相差太多的房子，难以抵抗调控，深圳已有样板。
当然小户型影响会比较小，因为原本很多老破小学区房就不能贷款，大户型肯定是首当其冲的。
后面其他城市很可能会参考宁波的调控手法，专门针对学区房出台二手房指导价。
我4月下旬去宁波调研了两天。
跟杭州一样，宁波这一轮房地产牛市已经持续了五年，从2016年启动以来，除了2019年横盘，基本上就没喘息过，三年来不断打小补丁，扩大限购范围，但都没有阻碍宁波房价向上，市场持续火热。
直到今年4月调控动真格后，宁波才真的开始涨不动了！看房人数明显减少，成交量大跌。
市场变冷，有几个原因导致：
第一、限购收紧了！
以前宁波只要落户就能马上买房，或者花三千块补个税单或者补个社保，外地人就可以在宁波买一套房，使限购名存实亡。
而4月之后，限购是动真格了，不能补税单也不能补社保，外地人必须满2年社保才能买房。
这一招使很多外地人失去了购房名额，他们只能转移到不限购的区域去买，比如余姚、慈溪等郊县，不限购不限售。
而新的限购区受影响最大，比如慈城，方桥，小港，新房认筹人数急剧下滑，投资客被挡在门外，原来的红盘全部熄火，现在买这些区域只剩真正的刚需。
第二、银行贷款收紧了！
宁波的银行因为额度紧张，按揭贷款周期明显拉长，一套二手房房成交下来要四五个月，这也会影响成交周期。宁波银行已经停止做房贷。
第三、经营贷被严厉打击！
宁波跟杭州一样，很多人会去做经营贷套现买房，但现在银行查的严，投资者有些畏手畏脚，不敢轻举妄动。
第四、房价涨多了！
市场本身也有周期，涨多了自然会被透支，就像北仑区一样，这次调控其实没纳入限购区，但今年涨太多，远离市区的北仑区也要四万了，这个价格自然会吓退很多人，现在只是有价无市。
我跑了宁波几个区，中介说市场需求比调控升级前少了一半，现在观望的人明显增多，房东心态也稳了，不敢再跳价。
4月份宁波二手房成交7066套，比3月下滑的还不多，因为调控的效果显现主要在5月之后，我估计5月份数据会比较难看，能有四五千套就不错了。
北仑区虽然不限购，但因为房价涨的太多，买卖双方的心理预期相差太远，业主挂牌价高高在上，买家难以承受。市场开始进入了僵持期。
比如四季桂花园，去年4月还在2.3万，今年报价一下暴增到4万，一年时间涨了70%，透支明显。
4万的价格可以到宁波市区买，谁会甘心选择北仑？
但中介说房东会把贬值的成本算进来，特别是一些高端小区，房东不差钱，一时半会卖不掉也无所谓，除非急用钱的人才会降价。
鄞州区的东部新城是宁波房价的制高点，周边好的次新房大多从去年四万多涨到今年五六万，涨了三四成，5月以来也止涨了。
个别高端豪宅小区房价超过十万，比如泊景庭，因为地段好，产品稀缺，身份的象征，所以很少有放卖的。
东部新城新房很少，我觉得好的次新房还是会相对保值，毕竟这里是市政府片区，产业很高端，配套也无可挑剔，有名额有钱的如果买二手肯定会优先选择这个片区。
鄞州区南部商务区涨幅跟东部新城不相上下，比如美的公园天下，去年年初不到4万，今年最高成交价在5.5-5.8万/平米，涨了40%，但涨的都是次新房，老破旧还是原地踏步。
这个片区配套很成熟，但不是学区房，孩子上学都是私立，中介说买这里的人都是看中片区环境好，有个大公园。目前价格还在横盘中，暂时没跌。
如果同样是五六万的次新房价格，我认为未来南部商务区肯定不如东部新城的潜力。
周边万达商圈的房子倒是学区房，宁兴城市花园，单价5万，89平的去年以来涨了一百万，也是30%左右，涨幅并不算多，后续学区房价格走势取决于跟指导价价差大小，如果相差30%以内，我觉得问题也不大，毕竟这个也是很成熟的核心地段。
此轮暴击最多的要数镇海区城关学区房，2018年3月份宁波出台了一个政策，规定要想上宁波最好的高中，需要有周边的房子，在这之前老破旧只要七八千一平，结果政策一出，三年时间，学区房暴涨到3万，30平的小户型要4万，涨了四到六倍。
不过短期内涨太多就意味着透支，所以今年就停滞了。
特别是4月份调控之后，有些炒房客急于出手，只好降价卖。
现在城关学区房指导价只有2万2左右，而市场价一般3万上下，相差35%，预计对城关这样的老破旧学区房影响会比较大。因为这边纯粹就是卖学区，居住环境比较差。
海曙区我也走了一圈，有些次新房涨35%左右，其实也不算离谱，比如南塘金茂府，去年上半年还在3.5万左右，现在涨到4.7万了。老破旧学区房涨的慢点，比如梅园社区，去年初就2.8万了，今年涨到3.5万左右，不到三成。
中介告诉我，目前房价也还没跌，但4月调控之后成交量很少。
看完宁波的二手房，我感觉去年疫情以来主城区涨幅还不算很夸张，大多是三四成左右。核心片区的房价想要跌很多，恐怕很难。
但因为之前的调控不严格，而去年这一波行情，主要是信贷宽松创造出的牛市，如今信贷收紧，调控也加严了，所以宁波短期市场横盘调整恐怕在所难逃，涨幅过快的二手房，特别是学区房，降价概率更大些。
现在除了刚需，投资者肯定不会去接盘二手房，只想买倒挂新房撸一把。
所以宁波只要有倒挂20%以上的新房就受到追捧，哪怕是调控了，依然是大家首选的标的。
比如东部新城旁的维科水岸春晖，限价3.8万/平，而周边二手房普遍在5万了，473套房子，有四千多人认筹。
这个地段周边空地很多，新开发的片区潜力比较大，全是定位大户型高端改善为主，比较纯粹，距离东部新城又很近，受追捧也是情理之中。
旁边有个新盘的置业顾问跟我说，买他们盘的人中，之前投资者就占了一半，因为有价格和区域优势，预计这里的新房热度不会下降太多。
江北区姚江新城的新房也因倒挂，受到投资者的青睐，我去看了一个叫江来的新盘，单价3.2万，跟旁边二手房倒挂一万，投资客占比在20%以上。
最近一年来，宁波的新盘均价从1.7万多涨到2.2万，涨了30%，确实少不了投资客的推动。
之前宁波做jyd买房如鱼得水，跟杭州有的一拼，一旦贷款收紧，马上打回原形。
4月宁波市商品住宅共成交137万方，共成交12045套，成交套数环比上升9%，同比多了20%，新房依然热门。但新限购区的扩大会影响成交，估计5月成交也会明显下滑。
分区来看，主城区新盘因为严格限价，价格很稳定，倒挂也是最多的。
鄞州区一年都维持在3.3万，江北区保持3万，闭着眼睛买都知道是躺赚。
海曙区均价维持在3.2万，片区也有分化，有倒挂的卖的好，但我去看的潮悦南塘，3.6万带精装，没有价格优势，1300套卖了7个月才卖完。
新房涨幅较多的是限价偏松的郊区盘，比如镇海区一年内从1.4万多涨到2.1万多，涨了50%。
下面的县级市也普涨了。奉化涨的最多，一年时间就从1.2万多涨到1.8万多了，涨了50%。
余姚也不差，从1.1万涨到1.5万，涨了三四成。
慈溪、宁海、象山县涨幅相对弱些，都只有10%左右。
现在市区限购升级，很多人都有通胀焦虑症，一些热钱没地方去，就乱窜到不限购的远郊去买。
但这些县里的新房没有倒挂，所以不存在买到就赚到，因为远离市区，纯靠当地人消化，未来升值大小，完全取决于当地的产业发展前途，有产业才能带来人口，才有接盘的，产业不行的话升值还是会很慢。
我有十年没去过宁波了，这次去宁波鄞州核心区看，建的很高大上，市容市貌完全不输二线省城。
我问了宁波很多人，宁波房价为什么这么高，几乎所有人的回答都是宁波有钱人多，消费能力强。
虽然宁波GDP总量排在全国12位，但从人均可支配收入来看，宁波排在全国第八，比重庆成都武汉天津都要高。
说明宁波核心区五六万的房价也是有购买力支撑的。
现在宁波GDP排名在全国12位，我估计后面大概率是要反超天津的，当然也有追兵，长沙、青岛、无锡三城都是你追我赶，咬得很紧，差距很小，排名很容易变动。
宁波还是外贸强市，去年疫情以来，很多人做外贸确实赚了钱，隐藏的购买力不差。
短期因为调控，宁波楼市肯定会调整，但长期还是值得看好。
从宁波的人口流入来看，过去十年，宁波增加180万人，常住人口超940万，在浙江的人口比重上升了0.6个百分点。
这个总量跟杭州还是有较大差距，而且杭州的头部地位还会继续强化，远超其他城市。
但近两年宁波人口流入速度也在加快，一年有三四十万，预计很快就会反超温州，浙江老二的位置唾手可得，且会长期保持。
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