前言
我2018年3月调研南京楼市的时候，当时南京市场已是冰火两重天，河西、江北新区新房一房难求，首付要求8成以上，全款买房，而江宁淳化、城东都开始打折促销，甚至是鼓楼区的新盘去化都不理想。
而我们上个月去南京调研，感受最深的依然是分化，南京热门的几个区域，河西，江北核心区，南部新城，还是要喝茶费、首付七八成以上、上千人抢房，各种骚操作层出不穷。而江宁区的新房却去化艰难。
南京的二手房市场也不瘟不火，稳的让投资者对二手房有点提不起兴趣。
疫情之后，到底还值不值得买，买哪里？买什么房子？看完我们的调研你大概就清楚了。
文章本来写了近万字，怕大家懒得细看，所以我们就浓缩成了一个精华版。
这是冒着暴雨实地走访写出来的，看完麻烦大家帮忙点个赞哦。
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区域分析
1、鼓楼区学区房
南京的房价制高点，毫无疑问是学区房，南京顶尖学区房的实际价格在9-15万/平米，快要赶上北上广深的水平了。
不过现在南京超过9万以上的房源不在外网展示，只能去线下中介门店才知道实际价格。
这么多年，不论调控与否，南京学区房的价格好像从来没有跌过，而是稳步上涨。
南京一半以上的好学校都集中在鼓楼区。
有三个最好的小学，拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学，还有后来新办的芳草园小学，银城小学；
南京最好的初中，二十九中、金陵汇文 、科立华（玄武区）、树人，有三个在鼓楼区。
当然南京最令人向往的初中是南京外国语，在玄武区，不过没有学区房，需要凭实力考。
南京评估小学学区房最好的标准，就是看南外录取的人数有多少。看看下面这张图，除了第一个南外仙林是民办小学，南外录取的前面15名里面，有11个都属于鼓楼区，就能看出鼓楼区的学校实力超群了。所以鼓楼区的学区房价格也是水涨船高，户型越小，单价越高，户型越大，总价越高。
比如拉萨路小学、琅琊路小学、力学小学+29中的双学区房，单室13-14万，两室11-12万，三室9-10万。
山阴路小户型这五年来房价真是飞涨，2015年1房1厅房价还是4万多，2017年就涨到9万，2018年以后每年至少涨一万多。
比如苏州路小区，他小学不太好，但带二十九中，所以房价也还是贵，11.5万。
琅琊路58号，带琅琊路小学，属于民国建筑，里面不能装修，住起来不舒服，但算是文物，很贵，单价17.5万/平。
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（民国建筑）
还有只带二十九中一个学票，9.8平，总价就要260万。这种学票就不能按单价去计算了。
同一个片区，同样是老破旧，学区房和非学区房的价格可以相差一两倍以上。
比如旁边学校较差的汉口路小学，房价就只有四万多。
看完这些学区房，我感觉南京学区房价格还是比较高的，特别是现在全国多城学区房都处于政策打压中，南京学区房也随时存在调控的风险。
当然鼓楼区的学区房整体较为优质，如果是开展大学区制或者多校划片，鼓楼区相对也有优势。
但顶级学区房面临的风险主要是什么呢？
就是南京好的公有民办学校很有可能要转公办，就是公立学校办的，但目前是民营机制运营，没有学区房，一年学费几万块，比如南外办的南外仙林，一中办的求真，二十九中办的鼓楼实验。
南京树人原来就是南京师范大学附属中学办的初中，现在已经转成公办了，按照学区招生，不能再掐尖，所以他后面周边学区房就暴涨了。
现在教育的趋势反正是，要么学校私立转公立，要么就退出股份。
一中、二十九中、南外都有自己的初中部，和他们各自办的学校还存在竞争关系，这些学校一旦转成公立的话，肯定是构成下降压力，因为资源不能再独享了。
但南外仙林、求真、鼓楼实验这些周边的房价肯定又会涨。
2、河西
河西无论当下还是未来都是南京最头部的区域。
整个河西板块新房十分稀缺，整体密度低，非常宜居，所以吸引了源源不断的改善客前来定居，是南京的富人区。
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河西中和河西北已经成熟了，新房不多，主要以二手房市场为主，江心洲的新地块也不多了。
河西南由于开发较晚，未来潜力也很大，还有阿里小米58等企业也将入驻，将来也会有更多高净值人群流入。
在河西奥体板块，学区第一梯队便是新城双本部学区房的“奥体四大天王”，分别是万科光明城、万达华府、银城西堤国际五区、中海塞纳丽舍。
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因为有学位的支撑，河西中的房价一直都很稳，只是今年来涨幅不大。
2020年至今万达华府的挂牌均价一直都在7万-7.5万徘徊。万科光明城市是2004年的老小区了，去年年初从6.5万涨到7万，之后房价就稳定下来了。
而且中介说由于最近成交量一般，挂牌价相比去年末还回调了一点。虽然有河西第一梯队学位支撑，但因为现在在建邺区，学校老师之间经常互换，也不允许公布成绩，而且现在集团办校也不会太差，大家的可选择性更大了。我看了一下2018年去南京调研的记录，当时仁恒江湾城最高成交价已经高达8.8万/平，但是如今江湾城四期好的楼层也才9-10万，涨幅不算大。还有正荣润峯五矿崇文金城和升龙天汇等次新小区，去年才5万出头，今年齐刷刷站稳6万，大概涨了15%。河西南房子新，户型也好，而且今年也确定了南京外国语学校河西初级中学第二附属小学。有了名校加持后，区域价值一下就提升起来了，从去年到今年涨了一万多。而且由于价格高，河西今年的成交一直很差，中介告诉我，今年年初河西二手房成交每周都有五六十套，年中就降落到三四十套。7月初周成交二十套都不到，最近由于疫情影响，河西周成交仅四五套。海玥花园，价格6.2万-6.5万，装修包5500/平，首付8成，要求冻资1000万。总价最便宜也要1500万，首付则要1100以上，海玥花园仅推出177套房源，仍然吸引了1259组客户报名。还有长江华府等、长江尊邸、江心洲的璞境园等也是被很多人盯着，动辄验资500万以上，首付七八成以上。河西现在集齐了“南师附中”、“南外”、“南师附中新城教育集团”、金陵河西分校、中华教育集团等，形成了几乎南京最为密集最为齐整的教育资源。和鼓楼区相比，河西的学区房同时具备学区价值和居住属性，无论是未来潜力还是安全系数都要比鼓楼区老破小强。而且河西的二手房涨幅也不算大，未来类似于仁恒江湾城这些高品质次新房冲击10万单价都是有可能的，所以现在上车没问题。江北核心区和南京河西CBD隔江相望，将来越来越多大桥通车后，江北核心区和河西就如同上海浦东和浦西的关系了。现在江北核心区由于居住氛围还不浓厚，人也不算多，但二手房价格也涨起来了。
正荣润江城的小户型去年才刚站稳4万，今年有些已经往5万冲了；雅居乐滨江国际涨了差不多1万，而且业主心态还很高。江北核心区二手房从2017年2018年陆续交房，刚开始卖三万多，一路上涨到现在四万五，一直没有回落过，是南京为数不多的抗跌区。主要是江北核心区属于南京新的开发区，要配套给配套，要产业给产业。目前这里是苏北大军的重镇之地，甚至安徽客都跑来扫货，投资氛围浓厚。其中，江北中央商务区的价值和定位，高于研创园板块。江北中央商务区里，又可细分成CBD、健康城、隧道口、顶山、南工大等几大板块。自住的话可以优先考虑隧道口板块，这里是主城第一外溢板块，也是江北楼盘最集中的区域。周边的二手房有雅居乐滨江国际、正荣润江城等，二手房4万多快突破5万了，与周边新房存有1万/㎡的倒挂空间，反正能买到就是赚到。网红盘启迪水沐滨、江畔都会上城都是限价3.2万/平，也没有精装包，但还是很难买到。
江北核中核也就是CBD也是被认为整个江北新区发展最有潜力的区域。这里以后会汇聚众多高新金融产业，还有各类地标性建筑，比如500米摩天楼、 扬子江会议中心、市民中心等等。目前CBD还在建设当中，到处都是塔吊，在调研的时候，虽然下着大暴雨，但建筑工地依旧热火朝天在开工。江北核心区很多限价盘年底就要收官了，而且现在江北核心区已经把土拍重点转移到研创园板块，所以江北中央商务区以后新房会更稀缺。
据说现在江北核心区的范围扩大了，可选面也变得更多，但投资的话我建议大家还是选中央商务区，未来确定性会更高。这里出让的地块毛坯限价也越来越高，从3万到3.2万，520土拍中，江核最新毛坯限价已经达到了3.8万/㎡。还有南工大和研创园，基本都要摇号，首付也是8成以上。
总的来说，江北核心区能买到就买吧，即便二手房有笋盘也是可以入手的，毕竟二手房还可以做3成首付。等将来新区逐渐成形后，这边的二手房即便卖6万你也不会惊讶了。南京新房最火的三个地方，河西、江北核心区，最后一个就是南部新城了。和江北核心区遍地投资客不一样，南部新城也是一个改善板块，配套基本齐全，上车门槛高，仅次于河西的存在。很多买这里的人大部分是地缘客，卖了先前周边住的老房子，选一套合适的房源改善自住的。另一部分则是有主城区情怀的南京人，买不起河西，看不上江核，最后的选择只能是南部新城了。随着这边的整体面貌不断提升，次新房也逐渐入市，南部新城的房价与河西之间的差距在不断缩小。比如南站板块万科九都荟，自上市以来一路上涨，去年年初成交价是5万出头，目前大部分成交价已经在5.9万徘徊，涨了差不多1万，大概20%。有部分业主已经挂到6万以上了。还有大校场的保利堂悦和复地宴南都，去年年中的成交价还是4.8万/平，目前已经在5.5万/平徘徊，主要是去年年尾涨了一些。虽然南部新城发展也不错，学校好，交通商业配套各方面都不差，但跟河西比差了不是一个档次，更重要的是，我认为以后会被江北核心区反超。按照我在全国看过这么多城市的经验来看，纯粹是靠地缘客户支撑的板块，一般来说，升值空间都跑不过靠外地客户支撑的板块，因为外地客户是源源不断流入的，一直有接盘侠，而本地客户是存量内卷的。现在南站板块和大校场的次新房价格都已经涨起来了，要是继续冲6万，自住那就不如选河西了，投资就远远不如选江北了。相比二手房，南部新城的新房更加受欢迎，因为倒挂5000元/平米左右。当天我们去踩盘就连售楼处的大门都进不去，保安说要提前预约。虽然都是改善，首付也都要8成以上，河西是豪宅改善，大校场就是普通改善，所以面积和总价都会比河西小。新地块虽然不在大校场的核心地段，但是限价却毫不客气。G27毛坯限价45000元/㎡；G28毛坯限价45000元/㎡；G30毛坯限价44830元/㎡；G31毛坯限价44860元/㎡；G32毛坯限价44980元/㎡未来加上装修包5000左右，大校场新房也妥妥站上了5万大关，首付8成以上就得400万了。南京普通刚需买新房真的太难了，资金预算不够的话还是建议在二手房市场淘一下笋盘吧。跑完一趟南京市场后，我们最大的感受就是“稳”，南京房价虽然有上涨，但仅仅是一路小跑，幅度在5%-20%之间。上半年南京新房累计成交超6.9万套，对比去年同期的3.7万套大涨86%。已经超过了2017年和2018年南京全年的新房成交量。二手房也比较活跃，数据显示南京上半年共成交二手房68828套，跟新房交易量基本持平，比去年同期的5.1万套上涨了33%。导致南京楼市成交量突然加速的关键原因就是今年持续放松落户。但房价涨幅比较慢，这跟我们的实际感受确实是一样的。除了春节月，南京上半年几乎都保持上万套成交，这么大的成交量，二手房挂牌价不过从33494元/平涨到34515元/平。其实南京在2016年也暴涨过，但为什么这一轮，南京却表现得如此温吞呢？从下图可以看到，历年来南京的住宅供应都是供大于求，只有在2017年的成交量大于供给量，紧接着连续三年，都处于供大于求的局面。但凡楼市过热的情况，供需面都是偏紧的，而南京整体却一直保持供大于求。去年南京的新房供应大概在10万套左右，消化了8.6万套，库存多了1万来套。而今年南京计划供应919公顷土地，住宅用地共710公顷，比去年还要多，江宁区是最多的。
不仅新房，今年南京二手房的挂牌量也创下新高，超过了11万套，目前这个数字还在不断新增。我8月10号留意到这个数字是113544，才1周时间就增加了上万套新增房源，注意这仅仅是链家，还不包括其他平台的。
二手房库存不断上升主要是因为今年正值2017年出台“3年限售”政策的第一个3年，一批房源已经到了出售时间。这是南京房价过去几年来，能够保持稳定的主要基本面。
当然，南京房价稳定也和这座城市一贯的底色有一定关系。南京普通打工族岗位不够多，所以历年来，南京的人口流入是不如杭州和小弟苏州，甚至合肥的人口流入都已经超越南京。但南京作为六朝古都，文化氛围浓厚，同时南京也是全国的科研重地，教育机构多，高学历人才多，这样的群体收入较为稳定。南京人口素质，已经超过上海深圳杭州等城市，是长三角最有文化的城市。上班白领阶层多，中产阶级就多，这样圈层的人本来就厌恶风险，不太喜欢利用高杠杆去炒房。这从南京的房价地图也能看得出来，除了郊区，主城区之间的房价阶梯并不会太明显，虽然不会出现杭州那样动辄十几万一平的豪宅，但是南京整体的房价并不便宜。总而言之，南京的城市底色也注定了南京不是一座炒房之城，回溯2020年至今的南京楼市，的确非常非常稳健。没有出现长三角周边兄弟城市暴涨暴跌的情况，但也能伴随着城市经济发展一路稳步上涨，跑赢通货膨胀。南京目前的格局跟成都、杭州去年的情况很相似，二手房库存很多，市场认为房价不可能上涨，但结果出乎意料。当新房库存持续下降，很多人买不到新房时，最后会被迫转向二手房市场。虽然整个二手房市场库存多，但是本来行情就是结构性行情，核心地段涨，郊区不涨，所以最后很容易出现好的地段二手房房源不足而导致价格上涨的情况。很多人担心疫情影响南京楼市，但从别的城市经验来看，疫情虽然会突然中断楼市成交，但基本面是不会真正被影响的。尽管7月末各大新盘开盘节奏推后了，但也只是把需求延后释放而已，房子该卖还得卖，所以大家无需恐慌。从目前的数据和我一线调研的情况来看，7月份南京的新房和二手房的成交是已经受到影响了。南京网上房地产统计数据显示，7月南京二手房成交9101套，比上月的11591套下跌了2490套， 环比下跌了21.48%，同比2020年7月下跌约38.21%。新房情况同样如此，虽然打新潮依旧火热，但无法和上半年相比。根据南京网上房地产数据，今年7月南京新房成交7962套，环比6月(新房成交12475套)下跌约36%。南京库存还是偏低，所以楼市基本面还是存在一定上涨的压力。截止7月底，南京楼市库存量56893套，按照近3个月去化速度，去化周期为5个月，处于供不应求的状态，这也是南京新房首付五成八成还有这么多人抢的其中一个原因，当然价格倒挂是最主要的。但现在南京房价上涨还是比较温和，还没有超过红线，所以短期二手房调控的压力还不大。
但也要找对板块，这一轮上涨都是区域分化严重，南京也同样如此，最热门的就算江北核心区、南部新城、河西南。
同样是河西板块，这一轮二手房的涨幅，河西中就不如河西南，为什么会有这么大的区别，其实我在我的课程里面在讲到如何选板块时都说过。未来抢手的房子、有上升潜力的房子，只属于各个区域核心版块的优质次新房，而且楼龄和小区品质会变得越来越重要。
另外要注意的是，南京学区房短期内存在政策打压的风险，所以价格过高的顶级老破大学区房需要防范一下风险。
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