在一线城市里面，北京的行情显然跑输了其他三个城市。2019年以来，深圳，上海，广州连续大涨，我在公众号也几乎踩到了这一轮周期低点的位置，精准提示给大家。2019年，我发出信号，上海是这一轮的底部，果然，从19年下半年到2020年上半年，是上海楼市最疯狂的时候。![]()
2020年，7月份，广州是绝对的阶段性底部，去年广州楼市下半年大涨。至于深圳，我从2019年，2020年N次告诉大家一定要入手了。这三个城市早已经终结了行情，进入调整周期了，具体买房信号，我会在公众号再说。去年底，我判断是一个相对好的入手时机，可能有一轮结构性小牛市。我这个人很喜欢站在现在，复盘过去，预判未来。如今，一年过去了，可以复盘一下了。2015年的跟随深圳行情有一波暴涨，一直到2017年3月到顶。从2017年到2020年，除了学区，是绝对的低迷，阴跌。2020年底到2021年上半年，步入结构性回暖，不强势，很多板块还是不如2017年的价格。今年以来，北京楼市上半年确实回暖了，也的确是结构性的行情。但是上涨幅度其实低于我预期。部分板块大概有10%~30%，这部分主要是改善型板块，或者学区房，比如我在上一篇文章提到的双井，国贸，望京这些地方，有些我的粉丝入手了也告诉我涨了10%-20%。去年底，海淀区学区房火爆，万柳，中关村的学区首先大涨，顶级的海淀学区放出来就被抢光，我记得那时候我也写过，一夜跳涨几十万的行情。紧接着，一些产业强劲的板块，也开始回暖，比如海淀的上地五道口，朝阳的望京双井朝青，甚至包括回龙观，东坝这些板块。南部的丽泽，亦庄等也有不错的行情。我们在3月份还在社群组织过一次亦庄的游学团，有粉丝在那个时候跟着我们上车了, 现在亦庄基本新房都断货了。可以说，五环内的一些相对次新的板块，如果有产业或者学区逻辑，行情都还是不错的。 然后，紧接着从五月份开始，因为多校划片等学区政策修改，顶级学区房开始结束上涨，很多家长开始追逐一些中等的学区房。现在，部分顶级学区房开始出现了笋盘了，买家也有不少议价空间。 比如中关村三小的神盘蜂鸟家园。最高的时候在今年3月， 44平成交价985万，单价22.4万元/平。如今也跌了不少，逐步回归理性，但是我对比了下，也比这一轮上涨前要高。从成交量上看，今年北京前8个月创造了近8年来的最高纪录，而到了9月份就陡转急下。10月份的二手房, 跌破1万套，这从2017年以来，从没有过的事情。下半年信贷是完全不放款了导致北京本来有苗头的刚需行情熄火了。八月份的按揭要次年一月份才放款。卖房的人跟本拿不到钱，行情被强制打断了。回暖没多久，似乎又歇菜了？很多人会说，你是不是不看好北京了？因为调控政策太严，特别是信贷政策太严了，北京的按揭信贷一直是杠杠率全国最低的城市，现在又几乎不能用杠杆。五坏内只能贷个三百来万。北边五环外很多千万次新也就首套贷款243万，二套贷款150万。想改善的，买1000万的房子，二套要拿出首付近850万来买房，门槛很高。这一招非常关键，虽然他没有全面实行二手房指导价，但是其信贷政策跟二手房指导价的效果是一样的，就是去杠杆，或者说，直接不让你加杠杆。信贷政策，短期内将是决定北京楼市走向的最大不确定性未来信贷会怎么走，我不知道，如果说跟随全国现在的形势，适当放松，那么北京回暖就会非常快，甚至快过很多其他城市。现在还需要些时间观察，我还不会像2019年说深圳，上海，2020年上广州一样，敢在标题直接说底部，因为政策无法预判，但是一旦有信号，我会在文章里面告诉你。整体上，依旧是结构性慢牛，而最大的不确定性在于信贷。 就是说，在北京，买贵的房子会好于买普通入门的房子，就是我上一篇文章说的，垫垫脚尖去买自己吃力勉强够得上的房子。以上这两点判断其实不是啥新观点，都是我之前说过的。给大家再说说理由和逻辑。北京是中国楼市发展最为成熟的存量市场，跟深圳对比你就知道了，二手房跟新房比值非常高。北京卖3.5套二手房，才卖出一套新房，相比之下，深圳2套二手带一套新房。你打开链家去搜索，以三房15年以内的朝阳次新房住宅为标准，你会惊奇的发现。 ![]()
这是啥概念呢，朝阳有350万人口，你居然只给我1355套房让我来选？15年你说还很新，好，那我放开到20年以内的次新房（很多城市连10年都是老，北京20年都勉强能算次新），也只有2860套房。你拿着千万以上的预算，想在学区一般的朝阳买个次新三房，选择竟然这么少？ 朝阳的次新算多的了，在东西城20年以内的几乎找不到，海淀20年以内的三房放盘不足千套。这说明，五坏内的改善市场，无人放盘，是一个纯粹的卖方市场。为什么我年初说，800-1200的改善型将持续有上涨空间。作为中国城市化最早的大都市，北京大量都是老破旧的房子，然而很多家庭已经到了要改善的时候了，特别是2017年之后，很多人一看行情不好就傻傻的观望，很多买房的家庭都等了4年了，需求在不断积攒。我昨天跟一个开信贷公司的老板喝咖啡，他还告诉我，深圳今年业务不好做，但是北京业务非常好做，而且金额比深圳大很多。所以，北京不是没有买房的需求，而是需求得不到满足。看看树村某创那个项目就知道了, 北京人民购买力是够强的。你想想，都是改善了，至少第二次第三次买房了，他是不是想买个新一点的，想买个带学区的，想地段稍微好点的，我都千万预算了，不想动辄两三个小时在上班路上啊，还不让我买个稍微好点的房子么？你想想，这可是在北京，全中国最不差钱的地，没有之一。 信贷是一个杀手锏。信贷被卡得很死，五环内只能贷300出头，五坏外只有200多W。这样子压缩杠杆之后，能改善的人就大大减少了。不是没有需求，是需求在信贷政策下，被压制住了。所以总结来说，基于这两个核心逻辑，我认为北京的改善型需求的行情还会继续上行。特别是大家都认可的一些板块，年初我提到的朝青，双井等好地段的相对次新房，只管大胆买入。任何一次调控，对富人影响是有限的，对中产是影响比较大的，特别是中产里面条件一般的。刚需买房，要会挑。挑的不好就跑输大盘，阴跌下行，挑的好还会继续涨。刚需呢，最喜欢看风向，一看跌就不买，一看涨就急着杀进去，追涨杀跌，90%的刚需都是如此。他以为自己很知道，不知道自己不知道。只有撞的头破血流之后才知道。我说的北京的刚需呢，主要还是金额在400-800之间的。选择面其实挺大的。四面八方，都可以选择，供给也比较多。从供需基本面看，因为自2017年以来，其北京的新房库存一直在往上，主要是五环外的市场，因为行情一直不好嘛，去化速度不快。今年北京市场回暖，新房库存从6万多，掉到5万。去化还是不错的。但是整体还是比2017年要高一些。![]()
因为北京的新房库存很多是无效供应，青龙湖，房山，顺义，昌平县城，大兴六环外，这些地方跟主城区和产业区需求几乎没关系。现在北京在力推共有产权房，这种房子公摊很大，满5年才能卖，出售时税收估计也不少。
所以真正有潜力，有规划的板块，普通住宅的供应还是紧缺的。
所以我说，刚需入门的板块，强分化，需要擦亮眼睛，提高认知。亦庄这种四五万的板块，还是非常坚挺，也可以入手，因为概念强，规划好，投入资源多，库存这两年去的七七八八了，所以现在供给也不多，价格存在上行预期。通州因为双限购，当前成交其实不活跃，是一条死鱼，但是要活水一来，空间就非常大。我个人是非常看好通州的，只是要做“时间的朋友”。如何理解这句话？ 第一， 通州双限购以后，满足三年社保条件的人越来越多，时间越长，门槛越低。第二， 通州市北京当前政策最优待的地方，资源非常多，但是通州需要时间导入产业和人口。通州市场本身也很有特点，这个地方没啥像样的二手房，都是些老房子，几乎找不到啥次新。买通州不要做短期，短期1-2年可能不会有太大的涨幅，站在一个五年周期，我觉得没啥大问题，会有行情，还可能超出预期, 超预期部分取决于运河CBD的导入速度，这是不确定性。所以通州尽量买新房，一来二手房太差了，没几个像样的项目，二来需要三五年以上的持有周期，这样新房到了二手市场还是次新，在当前市场上会比较稀缺。南部的大兴房山，也是刚需可以触达的，面积太大，要看规划和概念，要选对。南部不会成片，只能打点。可以沿着南中轴这条线打，选择地铁和产业相对夯实的板块。现在的北京楼市，虽然成交量到了一个底部，但是买房永远不要停留在过去和现在，要看到未来。最近三个月呢，除了跑市场看数据，我会盯着两个关键信号，一个是信贷，另外一个是第三轮土拍。
BTW: 年底我准备花时间再做一套北京的详细买房课，12月放出来，现在预售价299块，训练营会员不需要拍，后面会免费领。![]()
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2021年房价预测：
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